北京房产律师：未约定违约金的房屋买卖中，卖方主张使用费问题

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与原告诉求

叶勤向法院提起诉讼，提出以下诉讼请求：

1. 要求吴峰支付占用位于北京市朝阳区 X室和Y室房屋的使用费72万元及利息。

2. 吴峰支付损失50万元。

3. 吴峰支付违约金50万元。

叶勤称自己是X室和Y室房屋的所有权人。2014年5月20日，吴峰和郭健提出以4500万元的价格购买X室两层和Y室三层房屋。双方达成协议后，叶勤依约将钥匙交给吴峰，但吴峰之后一直未付款。叶勤认为吴峰后来骗其签订了一份合同（吴峰提交的合同），该合同日期是倒签的，签约时间虽写为2014年5月20日，但实际上并未履行。2015年5月19日，吴峰告知叶勤协议无法履行，并签订了承诺书，当时只有吴峰签字，三个月后郭健也签字确认。此后，叶勤一直催促付款，但无果。

二、被告辩称

1. 吴峰辩称

不同意叶勤的全部诉讼请求。吴峰称叶勤起诉的事实与实际情况不符，自己作为被告主体不适格。叶勤提交的转让合同中的买方是S公司，签字甲方是吴涛、郭健，不是自己。对于承诺书，其中记载的甲方是吴涛，不知为何只写了吴涛，所以合同和承诺书与自己并无关联，且叶勤应该出示原件。

吴峰还指出，承诺书中备注了郭健拿走钥匙，是否实际居住应由郭健说明，现有证据无法证明是自己拿走钥匙和实际居住。据其了解，叶勤并非涉案两套房屋的产权所有人，叶勤出售房屋的行为有欺诈之嫌。根据转让房产合同第四条和承诺书，无法证明X室是如何交付的，郭健拿的两把钥匙是Y室的，自己购买的是X室，不是Y室，即便按照叶勤所述，Y室也未实际交付给自己，没有履行合同，叶勤主张房屋使用费没有依据。

2. 郭健未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。

三、法院查明情况

1999年，叶勤与开发商北京T公司分别签订两份《北京市内销商品房预售契约》，购买北京市朝阳区X室和Y室。2019年，叶勤取得这两套房屋的所有权证。

2014年5月20日，甲方叶勤、乙方郭健、乙方吴峰签订《房屋转让过户合同》，约定甲方持有坐落在X、Y室的房屋，同意转让过户给北京M公司。乙方给甲方十年交清转让过户费4500万元，付款方式根据乙方的经济情况每年支付甲方转让过户费，若乙方经济条件好转也可在短时间内支付，付款依据为乙方汇转给甲方的银行账号票据及收条。乙方付给甲方1000万元后，甲方三个月内给乙方办理一套房屋过户转让手续，若甲方出现问题，乙方有权拒付其他房屋的过户转让费，直至甲方办理好转让过户为止，五层转给吴峰，二十三层、二十四层转给郭健。若乙方未在约定时间内付清甲方转让过户款，甲方有权另行处理，若甲乙双方发生违约情况协商不成，可在当地法律部门解决。

对于上述《房屋转让过户合同》，吴峰表示，因郭健欠自己1000余万元债务，承诺购买X室房屋后以房抵债，所以自己在合同上签字，但之后发现叶勤并未取得产权，认为是在被欺诈的情况下签订的合同，在发现没有产证后就没有购买，合同没有解除便不了了之。叶勤则表示该份合同是倒签时间，且未履行。

叶勤提交了《转让房产合同》和《承诺书》，用以证明与吴峰、郭健之间的房屋买卖合同关系以及对方承认违约的事实。《转让房产合同》主要内容如下：甲方为S公司、乙方为叶勤，双方经友好协商，就甲方购买乙方位于北京X室两层和Y室三层共两套房屋的产权事宜达成协议，甲方真诚购买乙方两套房屋的永久产权，乙方同意转让。双方确认两套房产总计4500万元人民币。根据甲方的实际情况乙方同意暂不收取甲方的预付款。自签订合同之日乙方交给甲方Y房门钥匙2把，并协助甲方解决公司的筹备工作。甲方同意2014年8月支付乙方100万元，2014年底之前支付乙方1000万元，余款于2015年3月、6月、9月、12月底之前分四次付清。收齐甲方的购房款后，乙方协助甲方办理房屋产权证。甲方签章处签字为吴涛、郭健，乙方签字为叶勤。

《承诺书》内容为：2014年5月20日（甲方）吴涛、郭健与（乙方）叶勤签订协议，购买乙方位于X、Y室两套房子，总价4500万元（人民币），由于甲方违约，给乙方造成直接损失200多万元。甲方应支付总购房款10%的违约金，今日解除协议，违约金赔付给乙方。（交付日期自即日起算，不超过3个月）。以上承诺双方认可，并承担民事责任。承诺人：吴峰、郭健。日期2015年5月19日。下方有一处手写内容：郭健拿钥匙2把。

对于这份《转让房产合同》和《承诺书》，吴峰表示叶勤未提供原件，只有复印件，不认可其真实性。叶勤表示X室和Y室分别于2014年交付给吴峰，Y室在2015年5月19日签订《承诺书》时交回，X室于2016年7、8月份由吴峰交回。吴峰则表示叶勤并未将房屋实际交付给自己，是否交付给郭健不清楚。此外，叶勤代理人在法院确定的举证期限内未提交证据原件。

四、裁判结果

驳回原告叶勤的全部诉讼请求。

案件分析

从律师角度审视本案，核心在于证据的认定以及基于证据对双方权利义务关系和违约责任的判断。

首先，关于证据与合同关系的认定。虽然叶勤未能提交《转让房产合同》和《承诺书》的原件，但综合吴峰提交的《房屋转让过户合同》、双方陈述以及叶勤提交的证据复印件，可以相互印证一个事实：2014年叶勤将其从开发商处购买的X室和Y室房屋出卖给吴峰、郭健，房屋总价款为4500万元，双方形成了房屋买卖合同关系。然而，依据双方所述，吴峰、郭健并未实际支付购房款。

其次，对于房屋交付与占有使用费的问题。叶勤主张2014年已将X室和Y室交付给吴峰，但吴峰予以否认，而叶勤并无充分证据佐证这一交付行为。即便假设房屋已交付，并且叶勤提交的《转让房产合同》是郭健、吴峰签署且真实有效，由于双方在合同中亦未约定房屋占有使用费，所以叶勤主张占有使用费缺乏事实和法律依据，法院不予支持是合理的。

最后，关于合同解除与违约责任的焦点问题。叶勤提交《承诺书》试图证明合同解除以及吴峰、郭健认可违约并给叶勤造成损失且同意支付违约金，但在举证期限内未能提交《承诺书》原件，吴峰对此也予以否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人向人民法院提供证据，原则上应提供原件或原物，除非有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致。并且，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》，法院应结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的依据。在本案中，叶勤提交的《承诺书》属于孤证，而吴峰提交的《房屋转让过户合同》并未约定房屋交付方式，也没有明确的违约责任约定，且付款周期长达十年。叶勤称双方之间的房屋买卖合同于2015年解除，吴峰则表示之后不了了之，从双方陈述可以看出双方不再有继续履约的意思表示，但现有证据无法确定吴峰应承担的违约责任，因此叶勤的其他全部诉求，法院均不予支持。

办案心得

1. 证据审查与应对是关键

在处理案件时，对证据的审查至关重要。对于对方提交的证据，要深入分析其证明力和可能存在的漏洞，比如本案中对叶勤提交的复印件证据，我们通过强调证据规则，指出其无法提供原件的问题，削弱其证据效力。同时，对于自己一方可能存在的证据瑕疵也要有清晰的认识，并准备好合理的解释或应对策略。在庭审过程中，要善于围绕证据展开辩论，引导法官关注证据的关键问题，使法官能够理解和接受对自己有利的证据观点。

2. 准确把握合同条款与法律规定的交织

房屋买卖合同纠纷往往涉及复杂的合同条款和相关法律规定。必须准确理解合同中每一条款的含义、效力以及与法律规定的关系。在本案中，无论是合同中的付款方式、房屋交付条款，还是违约责任条款，都需要结合《民法典》等相关法律中关于买卖合同的规定进行分析。通过深入研究合同条款和法律规定，能够准确判断双方的权利义务关系，找出对方主张中的不合理之处，为案件的胜诉奠定坚实的法律基础。

3. 深入剖析案件事实与当事人陈述

了解案件事实全貌和当事人陈述的细节是制定有效诉讼策略的前提。在本案中，双方对于合同签订过程、房屋交付情况以及合同履行和解除的说法各不相同，需要仔细梳理这些信息，从中找出矛盾点和关键事实。通过与当事人的充分沟通和对案件背景的深入调查，能够更好地理解当事人的行为动机和案件发展的逻辑，从而在庭审中更有针对性地反驳对方观点，维护当事人的合法权益。

4. 灵活运用诉讼策略和庭审技巧

在整个诉讼过程中，要根据案件的实际情况灵活制定和调整诉讼策略。例如，在本案中，鉴于对方证据存在的问题以及我们对案件事实和法律规定的把握，我们在庭审中着重强调证据原件的重要性和对方证据的不足，同时紧扣合同条款和法律规定对对方的主张进行反驳。在庭审过程中，要注意表达的清晰性、逻辑性和说服力，运用适当的庭审技巧，如巧妙地询问对方证人、合理地对证据进行展示和解读等，使法官能够更清晰地理解我们的观点和案件事实，提高胜诉的可能性。