房产律师：购买拆迁安置房，合同缺全部拆迁人签字，效力几何？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在北京市房山区，围绕着一处回迁房屋的订购协议，引发了一场法律纠纷。原告为张某扬、李某君，被告则是孙某兰以及W 房产中介公司，争议的核心落在了位于房山区 xxx 村回迁楼 A 室房屋上。

时间回溯到2010 年 6 月，张某扬所在的家庭于北京市房山区 xx 街道 xxx 村面临拆迁。到了 2012 年 2 月，依据北京市房山区政府推行的“三定三限三结合”政策，张某扬全家 7 人共分得回迁楼三套。此后，在家人并不知情的情况下，张某扬将其中这一套位于 xxx 村回迁楼 A 室的房屋，委托给了被告 W 公司顺时分公司进行出售。

2012 年 3 月 6 日，张某扬（甲方、出卖方）与孙某兰、xx（乙方、买受方）、W 公司（丙方、居间方）共同签订了《房屋定购协议》，就此拉开了这场纠纷的序幕。

二、原告诉求及理由

（一）张某扬、李某君的诉讼请求

1. 请求法院判定原告张某扬与被告孙某兰签订的《房屋定购协议》无效，责令孙某兰限期腾退房屋交还给原告，同时张某扬愿意退还孙某兰已付房款；

2. 要求由孙某兰赔偿因签订协议给原告造成的经济损失，具体为从房屋交付之日起至房屋腾退之日止的房屋租赁费；

3. 诉讼费由被告负担。

（二）原告主张的事实与理由

原告张某扬表示，自己文化程度极低，对“三定三限三结合”政策缺乏了解，错误地把回迁房取得产权后 5 年以后才能上市交易这一规定，理解成了回迁后政府 5 年后给予办理产权证，并且对国家相关法律法规也知之甚少，就在这样的情况下与被告签订了协议。

而这份《房屋定购协议》从签订过程到协议内容，存在诸多违法违规之处，具体如下：

其一，被告孙某兰明知原告张某扬所售卖的房屋当时并没有产权证，却依然与其签订了一份买卖没有房产证房屋的协议。

其二，在协议附件一《购房承诺书》里，被告孙某兰承诺办理过户时会遵守北京市房屋限购政策，然而实际上，办理产权证的日期遥遥无期，孙某兰在签订协议时根本就不具备北京市限购政策下的购房资格。并且，被告W 公司同样知晓孙某兰不具备购房资格，却还接受孙某兰的委托去购买二手房，这无疑是在为孙某兰规避法律法规提供便利，明显违反了北京市住房限购政策。

其三，被告W 公司作为专业的房产中介，在接受原告张某扬委托时，按常理必须核实房屋的产权属性，也必然见到了原告提供的《回迁楼认购书》。身为房产经纪公司，不可能不明白“三定三限三结合”政策的含义，其中“三限”就明确包含限交易这一条，也就是在取得房屋产权证以后 5 年内不能上市交易买卖；“三定”中的定向更是明确为农村居民点搬迁的农（居）民安置使用。可该公司从业人员明知这是没有产权证、不能过户的房屋，按规定房地产经纪公司是不允许代理此类房源的，而且法律规定中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告义务，但这家公司却既没有劝阻原告张某扬的出售请求，也没有拒绝原告的委托请求，甚至还把该没有产权证、不能过户的房源推荐给了被告孙某兰。

其四，原告认为二被告存在恶意串通的行为，严重侵害了自己的合法权益。

其五，协议附件三《共有人同意出售书》是空白的，《房屋订购协议》第一条第1 项中共有权人处也只是划了横线。被告 W 公司明明清楚原告张某扬委托出售的回迁安置房是属于 7 人共有的，却不要求原告通知其他共有人到场签字，这种做法明显对原告张某扬存在欺诈行为。

其六，本案中签订的《房屋定购协议》只是预约合同，不同于《房屋买卖合同》的本约合同，所以被告孙某兰原本是无权要求原告交付房屋的使用权的，应当限期腾退房屋交还给原告。

综合上述种种违法违规以及存在问题的情况，原告认为被告在协议签订时，通过隐瞒、欺诈行为以及恶意串通等手段，严重损害了自身的合法权益，故而诉至法院，期望法院能够依法作出公正裁决。

三、被告辩称

（一）孙某兰辩称

孙某兰明确表示不同意原告的诉讼请求，请求法庭予以驳回。她认为，自己与张某扬签订的房屋定购协议是双方自愿、真实意思的表示，并不违反法律法规的强制性规定，应当依照约定继续履行下去。

（二）W 公司辩称

W 公司同样不同意原告的诉讼请求，并且表示原告对己方并没有提出实质性要求，所以己方不应承担责任。该公司强调，双方签订的协议是基于双方自愿的基础上达成的，而且被告孙某兰已经取得了房屋的使用权，也按照约定支付了大部分房款。对于原告所提及的“三定三限三结合”政策，W 公司称其是 2012 年出台的，但当时并没有对房屋交易构成限制，即便到了 2014 年相关政策有所变动，也没有明确表明这样的房子是不能交易的。此外，W 公司坚称自己对原告并没有造成任何损失。

W 公司还指出，本案涉及的房屋并非经济适用房，原告认定这份合同无效是没有法律依据的，整个协议从头到尾都不违反法律规定。同时，这份协议签订于 2012 年，如今已经快过去 10 年了，早就过了诉讼时效，法院理应予以驳回。而且，W 公司认为原告是因为房价上涨了，所以才要求这份房屋定购协议无效，这种行为违背了诚实信用原则。

四、法院查明情况

1. 回迁楼认购情况

在2010 年，房山区 xx 街道 xxx 村民委员会（甲方）与张某扬（乙方）签订了《回迁楼认购书》，经双方平等自愿、友好协商，按照“三定三限三结合”政策，就认购房屋达成了如下协议，并约定双方共同遵守：

协议中明确，被拆迁人是张某扬，家庭人口共计7 人，其中农业户口 5 人，非农业户口 2 人；乙方应回迁的建筑面积为 260 平方米，并且乙方实际应付购买回迁楼房款总计 480074 元。除此之外，该认购书还对双方的其他权利义务作出了相应约定。

2. 房屋定购协议内容及履行情况

2012 年 3 月 6 日所签订的这份《房屋定购协议》，对各方的权利义务有着详细规定。协议约定，甲方房屋位于北京市 A 室，房屋产权人写明为张某扬，房屋买卖成交价格确定为 750000 元。乙方需要向甲方支付人民币 4000 元作为购房定金，并且定金由甲方同意后交给丙方（即 W 公司）保管。付款方式采取分期付款的形式，乙方分三次向甲方交付房款，具体每次支付的日期及金额为：2021 年 3 月 8 日支付 300000 元；2012 年 3 月 15 日支付 300000 元；剩余 150000 元则要在产权过户当日支付，等到全款到位的当日，甲乙双方再办理权证转移登记手续。

同时，甲、乙、丙三方还协商另行约定，在2012 年 3 月 15 日这一天，甲方要将房屋交付给乙方使用，并且结清交付前的一切费用。除此之外，合同还对双方的违约责任以及其他的权利义务进行了细致的约定。

特别值得一提的是，协议第十二条补充协议中又约定了以下内容：甲乙双方协商一致，1. 甲乙双方自愿就 A 室房屋出售达成以下协议，甲方确保该房屋拥有产权、处置权，待办下产权证后，甲乙双方协商产权转移事宜，如在办理产权证之前，甲乙双方任何一方违约；2. 该房屋在产权转移前所产生的费用，均由违约方支付；3. 届时中介费不退；4. 合同的原始件在乙方处质押；5. 经甲乙双方协商，双方自愿认可该房屋产权价格按照房价款 750000 双倍向守约方进行赔偿，房产 20%违约金废除。

协议签订之后，双方按照约定履行了部分内容，孙某兰向张某扬分两次支付了购房款共计60 万元，目前还剩余 15 万元尚未支付。

如今，张某扬、李某君以卖房时未征得其他家庭成员同意，且认为该房屋定购协议违反国家法律法规的规定为由，将孙某兰、W 公司告上了法庭，主张这份《房屋定购协议》无效，要求孙某兰腾退涉案房屋交还给原告，原告愿意退还孙某兰购房款，并且要求孙某兰赔偿原告相应的经济损失。

五、裁判结果

驳回张某扬、李某君的诉讼请求。

案件分析

从律师专业角度深入剖析这起案件，关键在于对《房屋定购协议》的效力认定，需要依据相关法律法规以及具体案件事实来综合判断。

首先，关于合同无效的法定情形，我国法律明确规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

在本案当中，原告主张被告孙某兰在签订协议时存在欺诈以及与W 公司恶意串通的行为，然而，原告却未能提供足够充分的证据来对这些主张加以佐证，所以法院对此并没有予以采纳。这一点在司法实践中是符合证据规则要求的，“谁主张，谁举证”，如果当事人无法提供有效证据证明自己的主张，那么相应的诉求就难以得到支持。

其次，针对涉案A 室房屋没有房产证这一情况，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的相关规定，《城市房地产管理法》中“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于强制性规定，也就不应将其作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。这意味着，不能仅仅因为房屋当时未取得房产证，就直接判定合同无效，需要综合考虑多方面的因素以及相关法律规定的具体内涵。

综合上述分析来看，原告张某扬要求判令与孙某兰签订的《房屋定购协议》无效，进而要求返还房屋并让被告支付经济损失的这些诉讼请求，由于缺乏事实和相应的法律依据，所以法院不予支持，这样的裁判结果是在遵循法律规定以及依据案件查明事实的基础上作出的合理判定，旨在维护法律的公平公正以及合同交易的稳定性。

办案心得

其一，深入研究合同效力相关法律规定是基础前提。在接手涉及合同纠纷的案件时，必须对《民法典》以及各类相关司法解释、指导意见中关于合同成立、生效、无效、可撤销等方面的法律条文做到烂熟于心，准确把握每一个条款的具体内涵以及适用条件。只有这样，在面对纷繁复杂的案件事实时，才能迅速判断合同的效力状态，找出案件争议的核心法律问题，为后续制定精准有效的诉讼策略奠定坚实的法律理论基础。例如在本案中，明确合同无效的法定情形以及有关房屋未取得权属证书情况下合同效力的特殊规定，是分析整个案件走向的关键所在。

其二，全面细致梳理案件事实与证据是重中之重。此类案件往往涉及众多交易细节、各方沟通情况、政策背景以及协议条款等多方面内容，每一个细节都可能影响案件的最终走向。所以需要引导当事人全面回顾并提供与案件有关的所有事实情况，同时对各类证据进行严格的收集、整理和分析，比如本案中《回迁楼认购书》《房屋定购协议》的具体条款、各方履行协议的情况、关于购房资格和政策知晓情况的相关证据等，都需要仔细梳理和甄别。通过对这些事实与证据的深度把控，提前预判对方可能的抗辩思路以及反驳观点，以便在庭审中能够运用证据有力地支持我方主张，让法官全面、清晰地了解案件全貌，增强我方观点的可信度，提高胜诉的概率。

其三，精准分析争议焦点与合理应对抗辩理由是核心关键。在案件审理过程中，要能够准确提炼出双方争议的核心焦点，比如本案中《房屋定购协议》的效力问题就是整个案件的关键所在。围绕这一焦点，对方必然会提出各种抗辩理由，需要凭借扎实的法律功底和丰富的实践经验，对这些抗辩理由进行逐一剖析，判断其合理性以及法律依据是否充分，进而从不同角度制定针对性的反驳策略。例如针对被告提出的协议是双方自愿、不存在违法违规情况以及诉讼时效已过等抗辩理由，要通过对事实证据的结合以及法律规定的准确运用，有理有据地进行回应，使法官能够认可我方对于争议焦点的分析以及观点主张，这对于争取胜诉起着决定性作用。

总之，办理这类房屋订购协议纠纷案件，需要从法律知识储备、案件事实梳理、争议应对以及庭审把控等多个维度精心谋划、严谨操作，才能在复杂的法律较量中为当事人争取到公平合理的结果。