回顾中国商业地产30年发展变迁，仲量联行纵论大资管时代资产价值

近日，“创新破局 重塑愿景|中国商业地产30周年发展高峰论坛暨展览会”在上海隆重举行，仲量联行中国区投资及资本市场负责人庞树东领衔主持“资本赋能——大资管时代的资产价值”小组讨论。

在房地产市场迈入存量时代的背景下，仲量联行与保险、基金、投行、资管和评估等各方代表深入探讨房地产市场的未来发展路径、解析资产价值和资本市场如何助力行业持续繁荣。

长期资本看好高标仓储和长租公寓板块

中国平安保险海外（控股）有限公司董事总经理、房地产负责人李雯认为，对于保险等长期资本，保持稳定收益、适应政策调整并关注经济基本面是投资的核心策略。在当前的市场环境下，高标仓储和长租公寓因此脱颖而出。

作为能够提供物资流通和存储支持的基础设施类关键资产，目前中国人均仓储面积仅为欧美的20%左右，且高标仓储仅占10%，远低于欧美成熟市场的65%以上。因此尽管仓储市场正在经历需求调整和供应增加，但低质量的非标仓储被逐步淘汰将给高标仓储打开广阔的发展空间。

此外，由于高昂的住房成本以及老旧物业无法满足居住需求，以保租房为代表的长租公寓能够为年轻人提供稳定、安全、高品质的住房选择。成熟配套、产品设计标准化和可负担性让长租公寓不但能够契合新一代年轻租客对居住环境的期望，更符合国家改善民生的政策导向，因此成为长期资本关注的另一个重点。

展望2025年，李雯表示：“随着决策者推出一揽子增量政策为市场注入信心，商业地产投资有望在市场回归理性后，迎来更稳健的增长契机。”

城市更新的核心是内容，片区整体改造蕴含机遇

高和资本合伙人、中国城市更新论坛主席苏鑫分享道：“未来五到十年投资的大方向会是城市发展趋势与资本市场变化的紧密结合。城市的发展将不再依靠开发，而是存量的城市更新。”

他进一步解释道：“对不动产来说，虽然地理位置不会移动，但其中的内容应当随市场和消费习惯的变化而变化。正因如此，单纯扩展物理空间已不足以帮助物业项目实现价值提升，创造符合市场需求的内容才是城市更新的核心。例如，北京太阳宫地区的零售物业处于饱和状态，高和资本在收购一座购物中心后，将其改造成为了办公楼，并吸引科技独角兽企业入驻。一方面通过租金获得了稳定的现金收益，更通过业态转型实现了资产增值。”

此外，相较于单一物业的更新，在一线城市和1.5线城市中，现有片区的整体改造将更具潜力和机遇。地方政府有意愿通过政策支持和基础设施升级，将商业、住宅和办公等多种业态结合，形成产业生态系统，这种社区化的改造模式能减少单一物业用户变动带来的风险，从而提供长期、稳定的投资回报。苏鑫建议：城市更新的重点应是通过合理的业态转型和综合区域规划，借力金融产品，助力片区在内容上做文章，挖掘出区域和物业的真正价值。

投资领域不存在“最佳”标的，应选择合适的产品策略

在房地产投资领域，公募REITs和不动产持有型ABS是最受关注的产品。在这两类产品推出之前，房地产投资市场的资金体量、流动性和退出渠道都相对有限。而当包括银行理财、公募基金、券商自营资金和个人投资者等不同类型的投资者参与进来后，房地产投资市场的流动性得到显著提升。

中金公司投资银行部副总经理石璐表示：“世界上并不存在‘最佳’投资标的，投资的关键在于选择最适合的产品与策略。在流动性、适配资产类型、风险收益要求、投资者门槛和需求方面，公募REITs和不动产持有型ABS两者确实存在显著差异。”

总体来讲，公募REITs面向包括个人投资者在内的广大公众，因此在底层资产的选择方面有一套严格的标准，一般会选择已经开发成熟、能产生稳定收益的物业，从而确保流动性和低风险。相较而言，不动产持有型ABS主要面向专业的机构投资者，一些非成熟、甚至处于“爬坡期”的资产也可能被纳入底层资产。此类产品的结构和发行条款可根据市场需求量身定制，具有更高的灵活度与包容性。石璐总结道：“投资者在权衡时需要考量产品是否符合自己的投资目标和偏好。”

投资长租公寓应当择时、择区、择类、择友

目前，中国流动人口规模达3.76亿人，租赁人口约1.9亿人。过去两年已经出手收购28宗长租公寓资产的建信住房租赁基金投资管理一部总经理白廉表示：“受人口向大城市流动、新型城镇化深入推进、小家庭化趋势以及对高品质居住需求上升等因素推动，长租公寓的基本面近年来逐渐夯实，政策支持也在不断加强，长期投资逻辑清晰。”

在谈到投资策略时，白廉认为应从“择时、择区、择类、择友”四方面入手。他更对此做出详细解释：“择时”指的是目前长租公寓类资产的估值已处于较低点，即便短期内租金受到就业市场和供应增加的影响而有所波动，但长期投资机会正在逐步显现，布局时机已经到来；“择区”意味着核心城市与核心地段资产需求相对稳定，在市场波动期的抗跌性较高，韧性更强，是长租公寓投资的优选。“择类”指的是长租公寓当前客群以刚需为主，保租房表现更为稳健，投资此类产品能够更大程度上确保投资回报的稳定性；“择友”即投资人应当引入专业伙伴，共同实现管理标准化、数据统一化，通过多方合作促进行业的规范化和持续健康发展。

市场有起有落，但价值评估根基在运营

在讨论现场，仲量联行中国区评估咨询服务部总监熊建平如此评价各方对评估师的期待——行业处于高速增长期时，市场参与各方都希望评估师把项目的价值和业务增长速度尽最大可能予以充分展现；当市场面临波动或下行压力时，各方又希望评估师不要传达悲观情绪，并希望评估报告能够体现项目的实际价值。对此他认为：“市场起伏之际，在关注价格层面数字变化的同时，评估师更应深入物业项目，了解其实际运营情况，才能客观地反映出其内在的价值。”

熊建平更举了一个生动的例子——地理位置靠近地铁固然对长租公寓项目的整体估值有正面影响，但如果运营品质欠佳，便捷的交通可能会让租客“轻而易举”地流失去追寻更具性价比的产品。所以与区位优势相比，通过高水平的运营管理，为租客提供各种增值服务来增强项目吸引力，才真正决定了有多少租客能够留存、项目产生的现金流是否稳定等事关价值的因素。