“销冠”与挑战 保利发展前10月销售争先

观点网 今年房地产十月的行情远比九月要好。

根据观点指数“2024年1-10月房地产企业销售表现”研究成果显示，10月前100房企实现单月权益销售3241.63亿元，单月环比上升111.12%，同比上升6.79%。

然而，一个“钻十”拯救不了全年的业绩。1-10月，前100房企实现累计权益销售22613.34亿元，同比降幅虽然收窄了约4个百分点，但依然高达约33.61%。

其中，保利发展以2238亿元的权益销售额占据榜首，只是在大环境的影响下，即便是“销冠”也仍然面对市场的挑战。

11月8日，保利发展发布了2024年10月份销售情况简报。10月份，该公司实现签约面积222.59万平方米，同比增加23.98%；签约金额423.37亿元，同比增加27.85%。

1-10月，保利发展实现签约面积1572.21万平方米，签约金额2840.23亿元。

反映到财务端，10月29日发布的第三季度报告显示，保利发展年初至报告期末总营收约为1827.74亿元，归母净利润约为78.13亿元，扣除非经常性损益后的归母净利润约为74.85亿元。

这一份成绩单对于保利今年目标仍充满挑战，从10月份的销售表现来看，预计其第四季度的业绩报告将会比较亮眼。根据官方海报，保利发展在国庆期间全国成交金额约148亿元，同比去年提升47%。另外，广州在九月底宣布全面放开限购，这对大本营在广州的保利发展而言无疑是重大利好。

保利发展在10月也有多个楼盘销售取得不错的成绩，比如，广州保利·招商·华发中央公馆项目国庆期间成交120套，成交金额5亿元；保利金茂琅誉项目在开盘当天销售105套，总成交额达5.2亿元；上海嘉定新城保利建发璟玥府首日认购率达80%；保利·珠江天悦累计销售近50亿……

近几年，“以销定投”成为各大房企通用的投资策略，保利发展也不例外，其一直在圈定的38个核心城市进行深耕，公司今年新拓展的地块也全部位于38个核心城市。

上半年保利发展共新增项目12个，总建面116万平方米，同比下降70%；拿地金额126亿元，同比下降82%；权益拿地金额109亿元，拿地权益比例为87%，较2023年提升了4个百分点；拿地强度降至7.3%，2023年同期为29.9%。

进入下半年后，保利发展稍微提了一点扩储速度，7月至今一共拿下了13宗地，已经超过上半年的拿地数量，其中石家庄3宗，上海、广州均有2宗，北京、成都、福州、兰州、肇庆、长春等地各1宗，总建面120.8万平方米，权益拿地金额311.05亿元。

虽然今年保利发展在广州大本营的新增项目不多，但拿下的几乎都是“重磅炸弹”，包括以117.55亿抢下天河南方面粉厂地块，59亿包揽琶洲南三宗宅地等。

相比于去年，保利发展今年整体扩储规模有所缩减，公司新开工以及竣工的项目也因此减少。前三季度，其新开工面积为856万平方米，同比减少20.0%，完成2024年新开工计划（1800万平方米）的47.6%，不到一半；竣工面积为2062万平方米，同比减少26.6%，完成2024年竣工计划（3400万平方米）的60.6%。

截至三季度末，保利发展一共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米。

数据显示，保利发展前三季度实现销售回笼2196亿元，回笼率较上半年的84.6%提升至91%。若公司四季度销售情况良好，或将实现现金流连续7年为正。

截止三季度末，保利发展持有现金1273.99亿元，较上年末减少13.9%。所幸作为国企，公司的融资渠道较为畅通，年内获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转债的方案。

就在最近一个月内，保利发展便成功发行了“24保利发展MTN006”、“24保利发展CP004”两期债券，规模合计30亿元。

此外，95亿元可转债方案也在10月8日获上交所受理。根据预案，其发行对象为包括保利集团在内的不超过35名特定对象，其中保利集团拟以现金方式认购10亿元。募集到的资金将用于北京、上海、佛山、大连等城市15个房地产项目的开发建设及补充流动资金。

除了发债，保利发展还通过出售项目公司股权补充流动性。10月28、29日，其一次性上架了旗下四家公司股权，包括成都保裕泰和80%股权、北京保利通100%股权、成都利牧归80%股权、成都保源泰和100%股权及相关债权。

有市场人士指出，保利发展此次打包出售旗下公司股权，一方面是为了及时止损、优化资产，另一方面则是存在优化合作的可能性。