拆迁后部分安置人签房屋分配协议，遭其他安置人反对的效力问题

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件基本情况

（一）原告诉求

原告吴梅向法院提出以下诉讼请求：

1. 请求依法判定北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）归其所有。

2. 要求被告给付拆迁利益1139589.5元。

3. 要求被告支付一号房屋自2016年至2019年期间的租金216000元。

（二）事实与理由

吴梅与蔡强于2001年7月2日登记结婚，婚后吴梅将户口迁至北京市朝阳区A号院（以下简称A号院）。2014年，A号院面临拆迁。2014年6月14日，蔡强签署了《房屋腾退补偿协议书》，被拆迁房屋是A号院，其正式房屋建筑面积为601平方米，被腾退人是蔡强、林秀、邓辉，应安置人口包括林秀、蔡强、邓辉和吴梅。

此次拆迁房屋补偿款共计6003198元，吴梅认为根据各项补偿款的构成，自己应分得1515289.5元。此外，吴梅与蔡强于2016年3月15日离婚，双方在离婚协议中约定一号房屋归吴梅所有。基于以上原因，吴梅为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。

二、被告答辩情况

（一）蔡强答辩

蔡强辩称，其与吴梅、林秀于2016年3月15日签订的《离婚协议书》不具有法律效力。因为林秀属于严重精神残疾，为无民事行为能力人，不是适格主体，该协议并非林秀的真实意思表示，不是在平等、公平、自愿的基础上签订的，存在法定的无效、可撤销情形，且违反了法律的强制性规定。此外，该协议书与离婚登记备案协议书存在矛盾，一号房屋并非夫妻一方所有，不能在双方之间进行分割。同时，一号房屋尚未下发产权证，《离婚协议书》中约定的过户条件并未成就，无法进行转让。

蔡强还认为，赠与以交付为生效条件，在尚未交付的情况下，赠与人可以撤销赠与。一号房屋无论是取得方式还是权属登记，都属于林秀，其占有、收益及处分的权利应归林秀所有，与吴梅无关。而且，A号院是蔡强的婚前财产，与吴梅无关，吴梅不应分得拆迁利益。根据拆迁政策，配偶认定为一户、满十八周岁子女为一户、不在一个户口本上为一户，当时认定蔡强和吴梅为一户，所以林秀和邓辉分别认购了一居室，蔡强和吴梅认购了两居室，即便进行析产，也应在两居室之间进行分配。因此，蔡强不同意吴梅的全部诉讼请求。

（二）林秀答辩

林秀同意蔡强的意见，并强调自己是残疾人，应给予合法保障，且吴梅在拆迁时曾写过一份材料，将平米数赠送给林秀。

（三）邓辉答辩

邓辉同意蔡强的意见。

三、法院查明事实

1. 人物关系与婚姻情况

蔡强与邓某君于2001年2月12日经法院调解离婚，邓辉是双方的儿子。之后蔡强与吴梅登记结婚，林秀是蔡强的母亲。蔡强与吴梅于2016年3月15日协议离婚。林秀是多重残疾人，于2009年12月领取了残疾人证，各方均认可林秀为无民事行为能力人，并同意法院指定蔡强为林秀诉讼中的法定代理人。

2. 拆迁补偿协议相关情况

2014年6月14日，腾退人（甲方）拆迁安置办公室（以下简称腾退办）与被腾退人（乙方）蔡强、林秀、邓辉签署了《住宅房屋腾退补偿协议书》。乙方原房屋住址是A号院，现有3户4人，应安置人口4人，分别是林秀、蔡强、邓辉、吴梅。甲方应支付乙方房屋腾退补偿款6003198元，乙方需在2014年6月17日前完成搬家并将原房屋交甲方拆除。协议经甲方或委托代理人和乙方或委托代理人签字盖章后生效，落款甲方处由腾退办签章，乙方处由蔡强签字并摁手印。

同日，经拆迁办签章确认，A号院属于老宅基地，林秀享有使用面积267平方米、邓辉享有使用面积167平方米、蔡强享有使用面积167平方米。

3. 房屋购买情况

2015年6月，林秀作为买受人与北京T公司分别签署了三份《北京市商品房现房买卖合同》，以375700元价格购买一号房屋；以375700元价格购买北京市朝阳区二号房屋（以下简称二号房屋）；以528320元价格购买北京市朝阳区三号房屋（以下简称三号房屋）。目前，一号房屋登记所有权人是林秀。

4. 宅基地背景情况

因林秀精神残疾且经济困难，1990年北京市朝阳区某村民委员会提供宅基地，并组织村民为林秀一家建造住房即A号院。

5. 拆迁补偿款明细

拆迁补偿款4834958元包括区位补偿价1983300元、房屋重置成新价610949元、设备及附属物补偿价678109元、一次性限期搬家购房补助费1562600元。

6. 腾退通知相关规定

《某项目住宅房屋腾退通知》中腾退安置房方式载明：一口人认购一套一居室；两口人认购一套二居室……；凡在奖励期限内签订腾退补偿协议并按协议规定时间腾退房屋的，享受下列奖励：

提前搬家奖：在公告规定的腾退期限内签订《腾退补偿协议》并搬家腾房的，给予提前搬家奖励费每户6000元，超过规定期限腾退的不予奖励。

环境整治项目工程配合奖励费：在公告规定的腾退期限内签订《腾退补偿协议》并搬家腾房的，按每个集体土地建设用地使用证或农村宅基地建房审批表认定，给予环境整治项目工程配合奖励费50000元，超过规定奖励期限腾退的不予奖励。

一次性限期搬家购房补助费：在搬迁奖励期限内签订腾退补偿协议并交房搬家的，腾退人给予一次性限期搬家购房补助费，标准按有效房屋建筑面积2600元/平方米进行补助，超过规定期限搬迁的不予补助。

其它各项腾退补助标准：

拆迁补助费：腾退人按照被腾退有效正式房屋的建筑面积给予被腾退人搬迁补助，标准为40元/平方米。

一次性停产停业综合补助费：在住宅内从事合法个体生产经营，并持有工商部门核发的《营业执照》，一个产权院只认定一个《营业执照》，给予一次性停产停业综合补助费50000元。

特殊困难补助费：被腾退人及其配偶或者户口登记在被腾退房屋本址内的被腾退人的直系亲属，可享受特殊困难补助……补助标准为：残疾人员50000元/证；低保人员50000元/证；大病人员50000元/人。

房屋装修补助费：本次安置房源为毛坯房，因此给予被腾退人房屋装修补助，参照本地区装修市场行情等因素，具体补助标准为：8万元/一居室；12万元/二居室；20万元/三居室。

临时周转补助费：腾退人给予被腾退人一次性临时周转补助费，发放期限为六个月。参照本地区租房市场价格，具体发放标准为：一居室4000元/月；二居室5000元/月；三居室7000元/月。

移机补助费：电话移机费300元/台；有线电视移机费500元/户；空调移机费500元/台；热水器移机费400元/台；危电改造费200元/户；宽带移机费400元/户。

7. 离婚协议内容

2016年3月15日，林秀、蔡强与吴梅签署《离婚协议书》，约定“兹有朝阳区一号房屋一套，原户主林秀，经过三方（林秀、蔡强、吴梅）协商一致通过将此房屋在房本下来时过户给吴梅，其余任何财产均跟男方无关。特立此为据，以上内容一式三份各自保存”。

四、裁判结果

驳回原告吴梅的全部诉讼请求。

五、案件分析

（一）拆迁安置房屋分配的依据

一号房屋是基于原宅基地A号院及地上房屋拆迁腾退后进行产权置换而来。在判断拆迁安置房屋的分配时，关键要依据拆迁安置协议和置换政策。从本案各方陈述及证据来看，A号院拆迁时在册3户，安置人口4人，吴梅与蔡强作为夫妻同户。按照腾退安置方式，一口人认购一居室，两口人认购二居室，林秀与邓辉各有一居室认购资格，吴梅与蔡强则享有两居室认购资格，而实际安置的三套房屋（两套一居室和一套两居室）与这种腾退安置方式相符。由此可以推断，吴梅与蔡强在拆迁安置中所享权益对应的房屋应且仅应是二居室（三号房屋）。

（二）《离婚协议书》的效力问题

林秀、蔡强与吴梅于2016年3月15日签署的《离婚协议书》虽约定一号房屋归吴梅所有，但该协议缺少邓辉的签字确认，且在庭审中邓辉对此予以否认。这种情况下，很难认定全部安置人口对安置房屋的分配达成了一致意见。另外，鉴于拆迁安置政策和购房要求，全体安置人口同意以林秀名义购房，这并不意味着他们都认可林秀对房屋拥有所有权。在未经四方达成析产合意的情形下，不能认定林秀是三套安置房屋的实际权利人。因此，吴梅主张一号房屋所有权及房屋租金，依据不足。

（三）拆迁货币补偿的分配问题

对于拆迁所得的货币补偿，被腾退房屋综合评估补偿费、搬迁补助费、移机改造补助费及环境整治项目工程配合奖励费是以宅基地使用权或地上房屋所有权为核算依据的。由于A号院是蔡强的婚前财产，吴梅对这些货币补偿并不享有权益。吴梅所享有的提前搬家奖励费、房屋装修补助费及临时周转补助费对应的货币补偿，应结合购房款支付情况，可在处理三号房屋权益时一并考虑。所以，吴梅主张取得拆迁货币补偿款1139589.5元，依据不足。

六、办案心得

（一）深入研究拆迁政策和法律法规

在处理这类涉及拆迁安置纠纷的案件时，对拆迁政策和相关法律法规的深入研究是基础。拆迁安置涉及到众多复杂的规定，如本案中的安置人口认定、房屋认购资格、各类补偿款的计算依据等。只有对这些政策和法规有透彻的理解，才能准确分析案件中各方的权益。例如，通过对腾退安置方式和奖励政策的解读，明确了不同人员的安置房屋认购资格，为判断房屋分配合理性提供了依据。

（二）重视证据收集与分析

证据在案件中起着至关重要的作用。从《住宅房屋腾退补偿协议书》到房屋购买合同，再到各方的陈述和证明文件，每一个证据都可能影响案件的走向。在本案中，通过仔细分析拆迁补偿协议中的各项条款、不同房屋的购买情况以及相关人员的残疾证明等证据，构建了完整的证据链，从而能够清晰地展现案件事实。同时，对证据中细节的挖掘也很关键，比如协议中的签字主体、房屋面积与补偿款的对应关系等，这些细节为反驳对方主张和支持己方观点提供了有力支撑。

（三）关注主体资格和协议效力问题

在复杂的家庭关系和拆迁背景下，要特别关注当事人的主体资格以及协议的效力问题。本案中林秀的无民事行为能力状态对《离婚协议书》的效力产生了重大影响，而邓辉未参与协议签署这一事实也成为判断协议是否有效的关键因素。在处理类似案件时，要对家庭成员的民事行为能力、协议的签订过程和形式要件等进行严格审查，避免因忽视这些问题而导致对案件判断失误。

（四）综合考虑多种因素进行法律分析

此类案件往往涉及多种法律关系和利益交织，需要综合考虑各种因素进行全面的法律分析。不能仅仅局限于单一的法律规定或协议条款，要将家庭关系、拆迁政策、物权规定等多方面因素融合起来。例如，在分析吴梅对拆迁房屋和补偿款的权益时，既要考虑其作为安置人口的身份，又要结合A号院的产权性质、拆迁安置政策以及离婚协议的具体内容，这样才能准确地确定其权益范围，为案件的胜诉奠定坚实的法律分析基础。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！