租赁行业加速“金融化”

保租房公募REITs的申报发行节奏正在加快。

近期，招商蛇口租赁住房REIT正式在深交所上市，这是年内发行的第2支，也是2022年以来的第6支租赁住房公募REITs。

至此，租赁住房REITs累计发行总规模已达95.5亿元。如果加上公开发布发行规模的待上市保租房REITs，年内租赁住房公募REITs累计发行规模有望破百亿。

随着我国公募REITs发行进入常态化阶段，未来租赁住房公募REITs发行节奏或再提速。

值得注意的是，目前各类租赁企业尤其是地方国企平台公司均在推进“首发”筹备工作，与此同时，多支已上市的保租房REITs在稳定的收益基础下也积极启动“扩募”工作，这将共同加速租赁行业“金融化”。

10月23日，招商蛇口租赁住房REIT正式在深交所挂牌上市，产品发行总规模13.635亿元，上市首日涨幅达7.15%。

至此，目前累计已有6支租赁住房公募REITs上市。其中2022年发行4单总规模为51.4亿元，2024年已发行2单总规模44.1亿元，合计已发行规模达到95.5亿元。

已上市的6支租赁住房公募REITs，除中金厦门安居REIT位于厦门以外，其余底层资产都位于一线城市，整体资产体量、运营周期、资金规模也存在显著差异性。

从资产体量来看，新上市的招商蛇口租赁住房REIT最小，规模仅6.5万方、房源仅927套，而其余5支REITs体量均在10万方以上，且租赁住房套数均在1500套以上。

运营时间上，招商蛇口租赁住房REIT最长，均在4年以上，而其余5支中仅华夏北京保障房REIT运营满3年，另外4支都未满3年。

资金规模方面，国泰君安城投宽庭保租房REIT发行规模最高为30.50亿元，招商蛇口租赁住房REIT发行规模略高于其他4支。

保租房公募REITs运营相对稳健。

2024年第三季度，5单保租房REITs合计实现净利润4432万元，环比增长3.4%。

从各基金表现来看，城投宽庭保租房REIT净利润规模最高，2024年第三季度净利润达到1954万元，环比增长4.5%，华夏基金华润有巢REIT净利润环比增幅最大，达到13.8%，主要在于其较强的成本管控能力和品牌知名度的带动，报告期内该基金的营业成本和销售费用分别环比下降5.8%和7.6%。此外，5单保租房REITs仅红土创新深圳安居REIT净利润环比下滑3.0%。

可供分配金额看，5单保租房REITs得益于相对稳定的盈利能力，合计可分配金额8501万元，环比提升2.2%。

其中城投宽庭保租房REIT受基础设施资产江湾社区项目和光华社区项目出租率环比提升1.8和3.4个百分点拉动，报告期内可供分配金额环比增长6.6%，显示出资产运营的边际向好趋势。

从近期企业保租房REITs动作看，整体可分为两大类。

一类为“扩募类”，在已上市的6单保租房REITs中，已有4单基金申请扩募，分别为华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT，它们底层资产仍主要位于一线城市。

实际上，保租房REITs的扩募标志着更多优质底层资产可以实现退出，使企业能够筹集更多资金用于保租房建设，此外，多样化的投资组合也有助于降低特定项目或区域所带来的风险，同时，更多优质的底层资产加入也能提高RIETs交易市场的活跃度。

另一类为“首发类”，如建信住房、北京昌平、天津泰达人才安居、上海临港等多单保租房REITs的申报发行工作正在稳步推进中，各企业推进进度存在一定差异。

其中临港集团、天津泰达人才安居等公司已启动发行招标流程并公布中标结果，万科、昆明安居处于准备阶段，上海新黄浦实业正在申报，建信住房已经受理。

目前各企业，特别是各地城投平台公司都在积极抓住公募REITs的机遇以实现“退出”，从而助力自身经营能力长效可持续发展，且这些底层资产项目多位于核心二线城市。

值得注意的是，公开发布发行规模的6支待上市保租房REITs发行总金额不低于55.5亿元，其中上海临港科技保租房公募REIT、昆明安居集团保租房公募REIT均在10亿元以上，叠加前期已发行的6支保租房REITs合计规模95.5亿元，年内累计发行规模预计仍有望破100亿元。

随着核心城市保租房项目加速推进，市场中保租房入市的项目越多，达到保租房REITs发行条件的基础资产容量也会相应越大。同时，国家层面对租赁住房金融支持政策的接连释放，也为保租房REITs发行提供了更多机会。未来保租房REITs预计将进入快速发展期，申报节奏及发行速度也将明显提速。

租赁行业正逐步迈入“金融化”时代。

通过运用REITs等工具盘活存量以提高租赁房源供给规模，能更好的发展保租房业务、也可加快补齐租赁住房供给侧短板。

对于企业端而言，有助于筹集长期权益资本金，形成可持续发展的投融资模式，赋能集团投拓、运营等相关体系。