购房未过户房屋被查封引发买方执行异议纠纷的复杂法律认定问题

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一、案件背景与诉讼请求

（一）原告起诉

原告李某向本院提出诉讼请求：

1. 判决立即停止对李某购买的位于北京市房山区 E 号房（下称涉案房屋）的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；

2. 判决确认李某与孙某鹏签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于北京市房山区 E 号房归李某所有；

3. 判决钱某玲、孙某鹏协助配合李某办理涉案房屋的产权过户登记；

4. 本案诉讼费用由钱某玲、孙某鹏承担。

（二）事实与理由

1999 年，孙某鹏建设的北京市房山区良某号楼竣工。2003 年 8 月 21 日，李某与孙某鹏签订《商品房买卖合同》，约定李某购买涉案房屋，面积 23.74 平方米，房屋价款 50000 元，孙某鹏承诺在办理房屋大产权证后于 2004 年 12 月 31 日前为李某办理房屋所有权证。合同签订后，李某支付了全部购房款 50000 元，孙某鹏开具收款收据，并于当天交付房屋。

2003 年 8 月 19 日，孙某鹏办理了某号楼整体的房产证。2003 年 12 月，孙某鹏为获取资金，未经李某同意，私自将某号楼整体抵押给 W 银行，导致无法为李某办理房屋所有权证。其间，李某多次要求孙某鹏办理房产证，孙某鹏以大房产证未办理完毕为由拖延。2006 年，孙某鹏未偿还 W 银行借款，W 银行将其诉至法院，某号楼被房山法院查封。

孙某鹏为逃避债务下落不明，致使李某一直无法办理所有权证。钱某玲以民间借贷纠纷将孙某鹏诉至法院，判决生效后孙某鹏未履行，钱某玲申请强制执行，房山法院裁定查封李某购买的涉案房屋。2019 年 12 月 27 日，李某向房山法院提出执行异议并提供相关证据，要求解除查封并中止执行。2020 年 1 月 15 日，房山法院裁定驳回李某的异议，并告知可在 15 日内向人民法院起诉。李某认为合同合法有效，自己已支付房款且因孙某鹏原因无法办理过户，故提起诉讼。

（三）被告未到庭情况

钱某玲、孙某鹏经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。

二、法院查明情况

（一）合同签订与履行情况

2003 年 8 月 21 日，孙某鹏（卖方、甲方）与李某（买方、乙方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方出售的 E 号房屋，价款 50000 元；乙方一次性付清房款，房屋归乙方所有，甲方负责 2003 年 9 月 1 日至 2004 年 12 月 30 日办理房屋过户及产权手续；甲方须于 2003 年 9 月 1 日前交付房屋。同日，孙某鹏为李某开具 50000 元购房款收据，2004 年 8 月 27 日，又开具收到李某产权契税款 2580 元的收据。涉案房屋自 2003 年 8 月 21 日起由李某占有使用。

（二）执行异议相关情况

2021 年 7 月 1 日，本院作出执行裁定书，裁定驳回案外人李某的异议请求。裁定书经审理查明部分显示：本院调解书生效后，权利人钱某玲申请执行，本院对被执行人孙某鹏名下房产采取执行措施，李某提出执行异议主张权利，要求解除执行措施，并在规定期限内提起本案诉讼。

（三）房屋产权与抵押情况

2003 年 8 月 19 日，位于北京市房山区某号楼办理房屋所有权证，所有权人为孙某鹏，建成年份 2001 年，E 号房屋建筑面积 23.74 平方米。2003 年 12 月 4 日，某号楼设立抵押登记，抵押权人为 W 银行，2016 年 1 月 26 日注销。2016 年 2 月 18 日，某号楼设立最高额抵押，2016 年 7 月 5 日注销。2016 年 5 月 20 日，某号楼再次设立抵押登记，至今尚未注销，房屋一直处于抵押或查封状态。

三、裁判结果

1. 立即停止对李某购买的位于北京市房山区 E 号房屋的强制执行；

2. 确认李某与孙某鹏于 2003 年 8 月 21 日签订的关于北京市房山区 E 号房屋的《商品房买卖合同》有效；

3. 驳回李某的其他诉讼请求。

四、案件分析

（一）执行异议成立的法律依据与事实分析

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人在金钱债权执行中对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时满足以下条件才能排除执行：

1. 合同的合法性：李某与孙某鹏 2003 年 8 月 21 日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，也不违背公序良俗，因此合法有效。这是判断买受人权益是否应受保护的基础，合法有效的合同是双方权利义务的依据。

2. 占有情况：在法院查封之前，李某已合法占有涉案房屋。这一事实表明李某对房屋已实际控制，具有一定的使用和支配权利，从实际情况上看，其对房屋的占有权益应得到尊重。

3. 价款支付情况：李某已支付涉案房屋的全部价款，这满足了支付价款的条件。支付全部价款意味着李某履行了合同的主要义务，对于其主张房屋相关权益具有重要意义。

4. 未办理过户的原因：涉案房屋所在的某号楼于 2003 年 8 月登记在孙某鹏名下，12 月就被设立抵押，之后一直处于抵押或查封状态。这种情况导致无法办理过户手续，原因并非李某自身造成。综合以上四点，李某符合排除执行的条件，因此法院支持其停止执行涉案房屋的请求，以及确认合同有效的请求。

（二）物权确认与过户协助请求的分析

1. 物权确认问题：根据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力（法律另有规定除外）。在本案中，涉案房屋尚未登记于李某名下，所以李某尚不具备房屋所有权。李某享有的是物权期待权，其应依据商品房买卖合同的继续履行，办理转移登记后才能取得所有权。李某直接要求确认房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，法院不予支持是正确的。

2. 协助办理过户问题：李某要求钱某玲、孙某鹏协助办理产权过户登记手续，此请求不属于本案审理范围。因为本案主要是围绕执行异议和房屋买卖合同的有效性展开，过户问题涉及合同的履行环节，李某可依据商品房买卖合同的约定另行解决。

五、胜诉办案心得

（一）精准把握法律规定是关键

在处理此类案件时，对相关法律规定的精准理解和运用至关重要。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条为本案的核心法律依据，深入分析每一个条件与本案事实的契合度，是构建胜诉策略的基础。在分析合同有效性、占有情况、价款支付以及未过户原因等方面，都需要准确依据法律条文进行判断，从而为当事人的诉求找到有力的法律支撑。

（二）对案件事实的细致梳理是基础

全面细致地梳理案件事实是办案的重要环节。从合同签订的细节，包括价款、交付时间、办理过户约定，到房屋后续的抵押、查封情况，以及当事人的履行情况等，每一个细节都可能影响案件结果。例如，在确定未办理过户手续原因时，对房屋多次抵押和查封的时间线梳理就显得尤为关键。只有对事实有清晰的把握，才能准确地将法律规定应用到具体案件中。