案外人权利阻却担保物权强制执行的情形

根据相关法律规定，人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产，但在司法实践中存在不动产登记所有权人与实际权利人不一致的情形。为维护案外人等实际权利人的合法权益，民事诉讼法规定，案外人可以在执行过程中，对执行标的提出书面异议，要求中止对该标的的执行。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）也规定了案外人针对一般金钱债权可以阻却执行的情形。　　

对于已设定抵押权等担保物权的执行标的，案外人能否阻却执行的问题，《规定》明确了对购房人生存权保护的条件，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”　　

该条款来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，按照该批复， 建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，滞后于购房人的物权期待权，即交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权等担保物权。故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，购房人作为案外人提出执行异议的，人民法院依法应予支持。 因此，笔者认为案外人的权利如能阻却抵押权等担保物权对案涉房屋的强制执行的，应符合以下条件：　　

第一，被执行的房屋需为登记在房地产开发企业名下的房屋，即案外人系与房地产开发企业签订房屋买卖合同，且购买案涉商品房的目的需为满足居住需求。如案涉房屋系商铺、写字楼等并不具有居住属性的不动产，则不满足购房人优先保护的条件。　　

第二，案外人需在案涉房屋被查封之前与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同，且该合同须满足已约定商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等形成房屋买卖合意的主要内容。　　

第三，案涉房屋需为案外人的唯一居住用房。关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”，一般情况下可以理解为案涉房屋同一行政区内无其他用于居住的房屋，且应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女名下的房屋一并予以考虑。即使案外人家庭成员中的成年子女名下已拥有一套住房、家庭成员名下登记有非住宅性质的其他房屋且即使案涉房屋为面积较大、价值较高的别墅，只要符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的，人民法院即可以将该买受人认定为购房人予以保护。　　

第四，购房人已支付的价款需超过合同约定总价款的百分之五十，且人民法院应对购房人已支付价款的情况从严审查。即，如果购房人仅能提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件已满足。　　

综上所述，判断案外人权利能否阻却担保物权强制执行的问题时，应遵循保障购房人生存权这一理念，合理平衡购房人与债权人的利益。　　

（作者单位：北京市通州区人民法院）

来源：法治日报