被抛弃的陈村，新房要卖3年多，业主哭声一片

要说佛山不割肉不成交的地方，陈村绝对位列前茅。

2020年那会，陈村大部分项目都已经站上2万+/㎡，好户型直接雄赳赳气昂昂地卖到3万+/平。

到2022年，开始卷，疯狂内卷，卷到“头破血流”。直降3000-4000元/㎡是常态，甚至特价房已经到1字头了。

陈村，已经跌无可跌。

没想到，今年的价格还在往下探，大部分项目和高峰期相比，直降1万/㎡。

像某个一直延期收楼的鸽王，高峰期时价格干到2.5万/㎡，现在单价1.5-1.6万+/㎡，特价房还干到1.4万/㎡。

按照市场现状，陈村，还要再跌啊……

01

买不完，陈村的房子根本买不完

为啥说陈村的房子还能再降一降？原因有三：

首先，陈村的去化周期真的太长了！

顺德住宅库存量前三板块依次为北滘、陈村、伦教。而陈村，板块库存总量约3906套，去化周期高达41.1月。

意味着就算只清当前的库存，都要3年多！

一般行业内有18个月警戒线的说法，36个月就达到2倍警戒线，陈村这是远远超过了。

陈村在售11个楼盘，现阶段好多项目无人问津，几乎成了僵尸库存。一旦搁置久了，户型功能出现滞后，绝对是比不上新规产品的。

除了大降价，要不然真的很难有人买入。

在去化如此艰难的情况下，万万没想到的是，陈村还有供地趋势！

此前佛山公布了陈村镇旧城区西区，也就是玉带公园北侧最新规划。

规划总用地面积约为75.30公顷，面积相当可观。

这个地方一河之隔即为北滘，与陈村一样同为高库存的难兄难弟。

根据规划，片区未来将至少新增9宗宅地以及多宗商业地块。

9宗地块约建筑面积44.38万平。

说这个建筑面积，大家可能没有什么概念。假设都做100㎡的户型，那么未来该片区的供应能接近4438套。

可以预见的是，未来这几块宅地上新，陈村一手房市场将太过拥挤，又造成了不降价不成交的局面。

超级恶性循环形成，早期买入陈村的业主，都得气得睡梦中惊坐起。

不过今年4月末自然资源部就有规定，商品住宅去化周期大于36个月，暂停地块出让，同时盘活存量，直至去化周期降到36个月以下。

来源：自然资源部

按照要求，陈村应该暂停地块出让，所以短时间内，陈村这些地块应该不会出现在土拍市场上吧？

要是真“顶风作案”，还是只有降价才能救市了。

第三，广州客抛弃陈村了。

陈村，广佛交界的头把交椅。

在当时对面的番禺已经站稳“4字头”的情况下，陈村楼盘1/2番禺价，甚至更低就可以买入。

再加上有着广州地铁7号线陈村站、3站到广州南的近距离，一大波广州客涌入陈村，买买买！

最高峰时期，有项目广州客占比7成，这是何等的辉煌。

像碧桂园三龙汇，2020年首开时，价格2.1-2.68万/㎡，凭借地段的优势，去化率高达9成。

一段故事的开头，往往极其美好。

2021年随着新地王的入市，碧桂园三龙汇价格涨至2.9-3.5万/㎡，新希望悦珑湾开盘价高达2.8万/㎡。

美好的时间很短暂。2021年下半年局势急转直下，价格都在走低，原来2.6-2.8万/㎡的单价，开始下降至2.1-2.4万/㎡，“1字头”特价房开始出现了。

陈村项目2022年11月价格

来到2023年，广州陆续放大招，番禺不限购了！

陈村有项目直降5000元/㎡，和早期价格相比，少的亏个十几万，多的亏上百。

新房买不出价，二手房也只能降价出售，心疼业主……

现在的广州，已经全面放开。不仅全面放开，房贷利率可以做到2.85%，与公积金持平，进入史上最宽松阶段。

佛山这边，也是2.8%-2.95%，与广州相差不大。

至于降价，广州楼市，也是全面进入了内卷时代，新房降，二手房降。

当年怎么买也买不起的广州，踮踮脚也可以买到了。再怎么临广，也是佛山地界，广州楼盘还是更香的。

所以，深度依赖外广州客的陈村，回不到从前了。

而陈村，想要在这一波行情里继续抢占市场，为了活着，为了吸引广州客，依然是赤裸裸的降价。

02

以价换量的陈村，还能有什么招？

陈村想靠价格战赢得市场，也不是那么容易。

今年前三季度，板块成交套数TOP10的，有荷城、有三水新城，有总是被黑的绿岛湖，就是没有陈村。

以价换量的陈村，也没有迎来理想结果，还是得放大招。

淘房君能想到的，其中一个是，劝人买房，最重要的是给钱。

但怎么给很重要。

比如结合家庭小孩的数量给到真的购房补贴，比如有1孩给到5万，有2孩10万，有3孩给到15万，一举两得，不仅卖出了房子，还增加了人口。

图源：摄图网

还有，取消公摊。

买房人苦公摊面积久已，明明套内面积只有七八十平，却要按照100平左右的建筑面积缴纳物业费、税费，购房成本就这么增加了。

现在所谓的“0公摊”，就是房子的使用率增加而已，玩文字游戏罢了。

要是陈村真能做到取消公摊，或者在佛山在陈村试点取消公摊，绝对有大把购房者涌入，想想就有点激动~

还有出台强制性的政策，比如“限跌令”。

这一个多月以来最重磅的政策，无非是要促进房地产市场止跌回稳，或许陈村可以趁着这一波东风，来一场轰轰烈烈的“限跌令”。

但2021年以来，近百个城市出台了限跌令，用处不大。佛山也是出过备案价1年内不得下调超10%的政策，效果微乎其微。

不过陈村要是真的有具体的条例来强制执行，强制保价，或许能给到买家一些安慰，毕竟信心很重要。

大家觉得呢，有几项可以实现？欢迎留言讨论。