办公楼市场仍面临下行压力，资本性改造为物业保值增值重要支点

来源：@华夏时报微博

华夏时报记者 李贝贝 上海报道

随着全球经济进入新周期，中国经济的韧性和潜力备受关注。10月30日，中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷在仲量联行举办的中国商业地产30周年发展高峰论坛上指出，全球经济步入高震荡、低增长时代，预计中国2024年GDP占全球比重将再度上行。但中国经济需要转型，近期政治局会议预示着，中国经济稳增长、促转型的力度进一步加大，预计下调房贷利率、支持房企融资方面均有增量政策。

李迅雷强调：“伴随新质生产力的培育、现代化产业的升级，要有意识抓住中国经济转型中的历史性机遇、区域经济的结构性机会、时代发展的趋势性机会。”

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟也向《华夏时报》记者表示，“中国经济逐渐从高速增长转向高质量发展，正催生新一轮科技革命与产业变革。与经济发展紧密联结的房地产行业，需要重点关注品质提升与结构优化，向多元化和高质量方向谋求新模式发展，以更好地服务于实体经济，为城市发展和人民生活提供更好支撑。”

优质零售地产市场20年间规模增长超9倍

记者看到，10月30日，仲量联行研究部联合清华大学房地产研究中心共同发布《三十而立，向光而行|中国地产行业趋势与展望》白皮书显示，过去30年间，中国商业地产经历了“从无到有”“从有到好”的升级，办公楼、零售、物流仓储、长租公寓等各类别资产都将探索新模式、激活新发展。

在办公楼市场，一线城市现已具备全球影响力。上述白皮书显示，早在2022年，中国香港、北京、上海三座城市的5个核心办公楼子市场租金已跻身全球TOP10。

不过，短期内市场仍面临下行压力。自2018年底起，中国主要办公楼市场步入下行周期，需要一定时间转型。但中长期来看，中国产业新旧动能转换，第三产业升级之下办公楼市场将重塑韧性，尤其新质生产力将构成行业增长的驱动力，助力办公楼市场修复与发展。

白皮书指出，通过对10个行业、95家头部企业的观察发现，2021—2023年间，新质生产力企业的员工人数增幅达到22%，营业收入增幅达到23%。其中新能源汽车、云计算与AIGC板块业务量增长迅速。“新质生产力企业发展前景广阔，将在中长期为办公楼市场的复苏提供坚实基础。”仲量联行中国区研究部总监姚耀肯定地表示。

同期，中国零售地产的开发规模与增速也令人瞩目。根据对中国21个代表性重点城市的监测，仲量联行预计，优质零售地产市场总存量从2005年初的1500万平米将增长至2024年末的1.5亿平米以上，规模增长超过9倍。当前零售地产已从早期优质供应不足的短缺困境，转变为阶段性、区域性供应过剩的发展现状。在资源头部化、集中化的驱使下，头部企业已成为主导市场未来走向的决定性力量。

此外，在“租售并举”的政策指导下，长租公寓市场快速崛起：截至2024年年中，全国管理规模排名前三十的品牌管理总房源套数已经上升至167万套；北京、上海、广州和深圳在运营长租公寓的规模稳步扩容。仲量联行判断，未来长租公寓的需求仍然强劲。流动人口、青年人口继续向一二线城市聚集，初婚初育年龄延后、家庭小型化等趋势，以及租住观念改变、租房性价比凸显，都为长租公寓需求提供稳定预期。

值得一提的是，截至2023年底，中国已成为仅次于美国的全球第二大房地产科技投资大国。当前，科技创新基础持续夯实、金融资本强力助推，以及地产行业自身发展，“三大因素”进一步推动中国房地产科技浪潮走向全球的前沿。白皮书认为，市场新需求与新技术将引领房地产行业朝着“智能化”与“可持续发展”方向迈进。智慧建筑、综合能源服务、人机协同等细分领域将持续涌现机遇。

物管机构角色需转变

中国商业地产蓬勃发展的同时，物业与资产管理行业在中国房地产行业中发挥愈发重要的作用，尤其是针对商业地产物业的资产管理日益受到行业的重视。

同日，仲量联行发布的《中国商业地产物业与资产管理》白皮书指出，在市场下行和存量时代的双重影响下，领先的管理优势和长周期规划视角对资产价值的影响力进一步凸显。随着市场环境的复杂化，单纯的维护已无法保障资产的长期收益，迫切需要在服务内容增加的基础上实现思维模式的进化。在资产管理逻辑下，物业管理机构的角色实质上已经由“辅助者”转变为“经营者”，要求物业管理方具备更为前瞻的战略视野，并通过前介物管顾问，在项目的规划和设计阶段就提前介入。

“目前，在北上广深这四个一线城市，楼龄超过15年的办公楼已接近三成，楼龄超过10年的办公楼约占半数。一些项目的空调、供电等系统因设备老化，能效低下，不仅面临高昂的维护成本，硬件条件更与用户当前的需求存在断层。”仲量联行中国区办公楼市场研究负责人米阳向记者表示，“针对这一情况，资本性改造是有效延长建筑使用寿命，提升运营效率和资产价值的关键。”

需要注意的是，资本性改造并非只是简单的设备更换，而是一个需要详尽规划和成本回收测算的复杂过程。比如业主可以根据建筑的设备寿命、市场环境和未来需求，合理安排资本支出，确保投资回报最大化等。据记者了解，目前关注建筑的中期维护与小规模改造的短期计划以3至5年为周期，而着眼于整体设施全面升级的长期计划则以40至50年为周期。

“展望未来，中国有望在绿色化、科技化和轻量化等方面成为全球物业管理行业的引领者。”仲量联行中国区物业与资产管理部总监李从越认为，随着“双碳”目标的提出，绿色物管已经成为不可逆转的趋势；物联网、大数据、人工智能等前沿科技正在推动物业管理从粗放型向精细化、个性化转型；同时，精简管理架构，减少冗余的人工配置，通过网络协作和服务外包实现高效运营也将为越来越多的项目所采纳。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁