老城如何焕新？专家热议城市更新“旧的价值”与“改的意义”

近年来，“城市更新”受到社会各界关注。随着中国城市化进入新阶段，光鲜都市背后，楼宇设施老旧、社区管理低效等问题逐渐显露。

城市更新，不仅是砖瓦的重建、街巷的再造，它更像是一场细腻的手术，精准地剔除着社会的顽疾。

老城区如何焕发新活力？城中村如何成为“城中景”？10月下旬，围绕这些话题，华南城市研究会在广州举办了一场关于“城市更新”的讨论会。

据了解，华南城市研究会成立于2008年，由暨南大学教授胡刚、广州市社科院研究员谈锦钊等牵头创办，聚焦城乡规划、产业发展、民生建设等领域，为各级政府和企业提供决策参考。

城市更新，不止于“村”

“城市更新是一个永恒的话题，更是一个国际性难题。”世联行集团首席技术官黎振伟从20世纪90年代初便参与到城市建设中，他在参加讨论时说道：城市发展有新必有旧，不能只建新、不顾旧。

建新是一时之举，改旧、更新则是城市长期的使命。城中村、老旧小区和老旧高层建筑的修缮管理，是城市更新亟须攻克的难题。

城中村，为什么要改？在华南城市研究会副会长董兴宝看来，城中村隐患颇多。“由于缺乏规划，且建筑年代久远，城中村普遍存在基础设施薄弱、公共服务匮乏等问题。”

“在城市化快速发展的阶段，这些问题的关注度并不高。”在黎振伟看来，当前的城市化增量红利正在递减，要激活旧村、旧社区的存量价值，就要靠城市更新。

“城”诞生于“村”。留住文化风貌，焕新环境设施，是城市更新的价值起点。

“广州有许多城中村改造的成功案例，如猎德村、杨箕村、黄埔沙步村、TIT 产业园、永庆坊等。”黎振伟回忆，除了改建等基础工作，有序的运营管理、成熟的社区商业、活态的文化表现，才是这些区域改造成功的关键。

讨论中，一个观点引起了共鸣：城中村需要改造，由城中村改造而来的高楼大厦，也在变老。

相较旧城区改造和新城区扩容，一批建成时间较长、人口聚集较多、枢纽功能较强的区域，改造修缮的进程却相对缓慢。

“就算是广州CBD（即天河中央商务区）的中轴线上，许多的楼宇和社区的建成时间，也已超过了30年。”魏济民是华瑞兴律师事务所创始人，来穗创业的二十多年里，他和团队长期为建筑地产、“三旧改造”和城市更新提供法律服务，也见证了广州CBD的变迁。

“六运小区建成31年，曾经的华南第一高楼中信广场竣工也已27年……”魏济民说，城市更新不只是城中村的课题，更是老旧小区、老旧高楼的必答题。

据相关调查显示，广州CBD累计建设时间已超过30年，楼龄超20年的居民小区、单体楼、商住楼宇超过200个，普遍存在建筑外立面损坏、基础设施陈旧和物业管理混乱等问题，对城市形象构建、人居环境改善和社会治理提效带来了巨大挑战。

改造，难在哪里？

城中村改造与城市更新，看似千头万绪，可到底难在哪里，堵点何在？讨论会上，“权利”“利益”“文化”“管理”等关键词，被与会者们反复提及。

利益难平衡。华阳国际设计集团规划院执行院长曾斌认为，城中村改造和城市更新，涉及居民、政府、发展商等多方利益，如何找到一个平衡度，需要精准把握。

“相关的改造，一方面改善了城市环境、提升了土地价值，但另一方面也提高了物业成本，在交通、治理、公共服务等方面，增加了城市负荷。”曾斌说，城中村的整体改造并非越多越好。

文化难传承。“对居民而言，文化就是他们的生活习惯，传承就意味着延续他们的生活方式。”广东农工商职业技术学院教授刘光华认为，改造，首先要尊重居民意愿。

针对当下的城中村改造问题，他的担心在于，城中村有自己独特的文化和历史记忆，改造过程中如果不注重文化元素的保留，如传统建筑、民俗文化等，这些文化遗产可能会逐渐消失。

同时，刘光华也注意到，相较于地产高速发展时期的红利分配规则，如今市场逻辑已经转变，由此造成的涉改居民心理落差，需要如何纾解，亦是一个难题。

管理难理顺。“和拆建相比，如何管理好城中村和老旧小区，更加迫在眉睫。”国家注册城乡规划师管雯君，是广东省国土空间规划专家库的专家，她认为，当前城中村普遍存在水电收费贵、消防隐患多、租赁不规范等问题，如不理顺管理机制，居民的权益就难以保障。

“这些区域居住着大量离家务工的年轻人，他们为城市发展作出了贡献，理应考虑到他们居住环境的安全性和舒适度。”对此，管雯君也提出了一些建议。她认为可以通过政府引导，引进城市更新技术服务团队、社区（城中村）运营团队，一方面可以盘活闲置资产，另一方面可以实现对社区的高效治理。

资金难落实。“谁受益，谁就要出资。”广东省人民政府原参事温洋认为，和以往的拆旧建新不同，未来村民业主集资改造，将成为落实城市更新资金来源的可行方式。

对此，温洋建议，可以探索一种既可解决资金不足问题，又可保护业主使用权益的资金解决方案：以业主或村集体产权作为扺押向银行贷款进行改造，改造后业主通过定期还款的形式赎回产权，或是在房子上市交易时，由新产权人一次性补足10%面积的费用获得完整产权。

“目前，浙江、深圳等地都出台了业主自主集资旧改的政策，并有不少成功案例。”温洋希望，各地可以尽快出台自主集资旧改的政策，根据城中村、老旧小区和旧工业园区的不同特点，摸索出一条条因地制宜的城市更新之路。

合法原则下，尊重市场规律和主体权益

城中村有其价值。

“城中村的存在有其合理性，不要视城中村为毒瘤。”曾斌说，虽然城中村存在环境脏乱差、景观形象不佳等问题，但它为外来务工人员提供了低成本的居住空间，为构筑健康的城市经济体系发挥了重要作用。

谈及广州城中村改造时，曾斌再次强调了他的看法：大拆大建的时代一去不复返了，城中村改造应以微更新为主，拆除重建为辅。

他相信，通过以环境提升、安全提升、保障提升和文化保护为核心的社区微改造之后，一个个独具特色的城市空间将不断涌现。

随着城市更新进入新阶段，“合法”越来越受到重视。

“城市更新的合法性，不仅要体现在程序的合法性上，还要重视主体的合法性权益。”广州市仲裁委仲裁员、北京市盈科（广州）律师事务所律师合伙人吴大义认为，无论是事前、事中、事后，都需要重点关注涉改群体的合法权益，充分听取他们的意见，保障他们的程序性权利。

讨论会现场，与会者们认为“将发展的选择权，还给业主（村民）”是推动城市更新的关键。

吴大义表示，在城市更新过程中，政府、村集体、业主（村民）、发展商等要加强沟通，照顾各方关切，如果不充分了解民意，城市更新的结果往往与其初衷大相径庭。

如何保护居民权益？从提升资产价值的视角，华南城市研究会副会长马敏真以体育西社区改造为例，给出了建议：一些核心地段的老旧小区，一层和二层往往存在空置现象，针对这一情况，在征得居民同意的前提下，可以引入经验丰富的运营机构，将其改造为底商用途，不仅能增加业主收入，还能培育社区的商业活力。

而在黎振伟看来，当前开展城市更新，需更加尊重市场规律。“当人们理性思考‘新’与‘旧’的价值时，其实地产市场的消费逻辑已经悄然转变了。”

他担心，如果延续以往的城市更新策略，不仅难以保障当事主体的权益，还可能对企业与政府的财务状况带来不利的影响。

采写：南都记者 朱唯信