官宣了：厦门联发牵手新加坡丰隆集团！约90亿摘下新天地宅地！

10月31日，上海市黄浦区人民政府在官网对新天地法藏讲寺地块实施主体做了正式批复：

同意由城泓（上海）投资有限公司、上海联智未来房地产开发有限公司联合体作为本项目的实施主体，并参与该项目后续国有建设用地使用权出让活动。

这意味着，这宗位于翠湖天地五期、六期南侧的宅地，终于正式确定了最终归 属！

前两天，艳姐就已经预告过：这块地大概率将由新加坡丰隆集团拿下。

结果竟是猜对了一半，这两家联合体中， 城泓（上海）投资有限公司隶属于新加坡丰隆集团旗下。

图源企查查

而上海联智未来房地产开发有限公司，则由隶属于厦门建发集团旗下的联发集团全资控股。

这个结果还是颇有些意外的，毕竟这是新天地有史以来第一次在公开市场出让宅地，市场上对这里的归属有过诸多猜测：

最早网传这里会是未来的翠七。

后来地块推出时也曾传言作为港资、手握金陵东路地王的嘉里建设或许有一争之力，但最终 却是 成了一次：

厦门实力国企和新加坡地产巨头的强强联合。

法藏讲寺地块对应的是黄浦区96、97街坊，起拍价就达到了87.36亿元。 根据18分的价格标得 分，地块相较底价上浮了2-3亿，也就是说成交价应该在90亿左右，成交楼板价还不到12万元/㎡。

而这个结果出炉，也意味着：

大家期待已久的翠7，暂时宣告流产。

都说流水的豪宅，铁打的翠湖天地。

这个在新天地风靡了20多年的顶豪，大家预期中还能继续在新房市场风光许久的顶流，如今也要暂时按下暂停键。

而新天地的荣光，又将新增两位享受者：联发集团、新加坡丰隆集团。

01

先来聊一下这次成功入主新天地的两家企业，都相当不一般。

联发集团作为厦门有头有脸的国企、又属于世界500强厦门建发集团旗下，大家多多少少应该还是比较熟悉。

尤其这几年，厦门国企在上海的攻势日益迅猛，诸如象屿地产、国贸地产、以及联发集团的兄弟公司建发房产，都是近年来上海市场的大玩家。

联发虽然看着没什么发声，但事实上，动作并不小，一直以来都是走的：

找实力强大的合作方、闷声干大事的路线。

比如过去几年，联发分别联合建发和象屿在上海拿过地，最近的一次是在今年4月联合象屿落子浦东曹路。

而这一次，联发更是完成了一次在上海的跨越式升级：搭上了新加坡丰隆集团的大船，一举进入了所有人都非常眼红的新天地。

这块地，应该也是这么多厦门国企有史以来在上海拿到的最烫金的地块。

联发这一手，可谓是不鸣则已，一鸣惊人。

新加坡丰隆集团大家可能就相对有些陌生了，不过丰隆的名号还是有不少人有所耳闻的。

之前我们做预告的时候就有很多朋友咨询过，到底是新加坡的丰隆，还是马来西亚的丰隆。

这两家丰隆呢，确实有关系，创始人是亲兄弟，早在1963年就分家各自创立了新加坡丰隆集团和马来西亚丰隆集团，并且都还成为了当地的巨头，如今两家的现任掌门人则是堂兄弟。

因为早就已经分家，所以两家丰隆实则属于两个体系，马来西亚的丰隆在上海也有布局，普陀的国浩长风就是他们的作品。

不过这一次，是属于是新加坡丰隆的幸运。

很巧合的是，联发是闽系国企，而丰隆郭氏家族祖籍则是福建，或许也是因为这层“老乡”关系，才有了这一次意外的牵手。

新加坡丰隆集团的现任掌门人也是第二任掌门人郭令明，今年已经82岁高龄，他曾在2004的福布斯东南亚富豪名单上以28亿美元的个人资产成为新加坡首富。

今年9月5日，福布斯2024年新加坡富豪榜出炉，郭令明及家族排名第四，身家上涨至115亿美元，折合约人民币815亿元。

新加坡丰隆集团同样也是世界500强企业，实力强大，是比较典型的跨国公司，版图遍布全球，房地产、酒店、金融服务、贸易业务都有涉及，旗下的 上市公司就有足足13家，此前在上海的地产投资也不少，包含了商住办等多种业态，做过别墅、开过酒店、搞过办公……

值得注意的是，这家房企在新加坡更是做过非常多的豪宅标杆，确实也是比较适合法藏讲寺地块的开发商。

这次虽然是联合体入局，但艳姐猜测未来由新加坡丰隆集团操盘的可能性会更大，或许也会给我们带来不一样的惊喜。

回忆前些年，新加坡丰隆集团在国内饱受关注的点就是：

当年的地产行业还远没到今天这个局面，收购协信远创甚至还是当时CDL在中国最大的单笔投资，掌舵这家企业的新加坡首富 郭氏家族，也曾试图以此为契机在中国大干一场。

只是，协信的坑，大得超出了想象。

这笔曾被视为“抄底”入场的投资，在后来不仅险些将CDL自身拖入了泥沼，在收购后就首次面临了全年亏损，甚至还激化了CDL内部的矛盾。

当初为了驰援老朋友吴旭，主导收购协信的郭令明之子郭益智，也一度因此面临了非常尴尬的局面，所以入主一年就选择了快刀斩乱麻。

在和协信决裂分手后，CDL也好、新加坡丰隆集团也罢，在国内都没有太多新的声音，不过毕竟是老牌的豪门企业，在这些年休养生息后，新加坡丰隆集团又宣告卷土重来了。

这一次，新加坡丰隆集团的步子迈得很稳妥，选择了牵起“老乡”国企联发的手，投资不会欺骗人的最佳地段。

这家新加坡地产巨头，这次是真的要在中国大干一场了！

02

新天地寸土寸金，此前占地仅约0.5平方公里，自诞生以来就火热得让无数开发商眼馋不已，但可惜，一直以来，除了少数的几家房企——如瑞安、如中海，想跟新天地搭点边都难。

就像我们前面说的，这次的法藏讲寺地块，是新天地的宅地有史以来第一次走公开市场出让的路子。

而在此之前，瑞安也好，中海也罢，都是靠土地批租或是毛地出让拿到的地。

瑞安自不必多说，商圈界的顶流新天地和顶豪界的顶流翠湖天地，本就是缘起于1996年瑞安拿下的太平桥地区重建项目开发权。

实景图

至于中海，顺昌玖里和恒昌玖里虽然是2020年其和黄浦区签订的590亿旧改计划中才敲定拿下的，但事实上，早在2003年，中海就和当时的卢湾区签订了65街坊以及67-71街坊的出让合同，甚至还是毛地出让。

只是除了后来建成了中海国际中心与中海环宇荟的65街坊，其余5幅地因为诸多原因，停摆至2020年才有了下文。

图源网络

不过最终这块肥肉中海也没能独自吃下，前两年在全行业拉响危机警报时，中海选择了将67、68、71街坊地块转让给了由黄浦国资委全资控股的永业集团，仅留下了这三块地2%的股权以及69&70街坊的98%股权，留下的这两块地也就是现在的顺昌玖里和恒昌玖里。

图源网络

顺昌玖里和恒昌玖里旁边，就是同属中海的庞大建筑群中海建国里，和翠湖四期、五期、六期，共同将这次的法藏讲寺地块——即096-2、097-4地块包围在了其中。

图源：小胖看房

如今，翠湖7期意外泡汤，对于从中杀出的新加坡丰隆集团和联发集团来说，也是一个抓住新天地泼天富贵的好机会。

论商业地位，在亟待进一步更新城市界面的黄浦，新天地是最早迈上城市更新步伐的板块，而从新天地商圈20多年前出世至今，都一直是国内最成功的城市更新巨作，没有之一。

大家都在争着做“下一个新天地”、“xx版新天地”，却都只能望其项背。

如今，论住宅地位，新天地商圈成功后带来的蝴蝶效应，也早已让以翠 湖天地为首的一众项目成为了顶豪界的领头羊。

今年一个翠6、一个中海顺昌玖里， 更是带领着上海新房住宅，在高层端突破了20万/㎡，在风貌别墅端也推动至了29.8万/㎡的天花板。

因此这里也是烫金的黄浦区在当下发展最成熟的板块，也是将顶级商圈、顶级豪宅和顶级圈层“人设”立得最足的板块，亿级房产无数。所以无论是哪家房企，只要在这里拿到了地，就算是成功了一大半。

虽然按如今的规划，新天地版图还在外扩，计划通过“东进南拓”向“大新天地”发展，从如今的0.5平方公里扩容到1.2平方公里，但是正新天地板块的地位永远无法取代。

新天地扩容前版图，图源John帮买房，地产人言微调

03

含着金汤匙出身的法藏讲寺地块，位于黄浦区中部、淮海中路街道东侧，靠近老西门街道和豫园街道，紧靠地铁 8、10 号线老西门站。

作为新天地首宗公开出让的带住宅的用地，地上总建面约为7.6万方，涵盖了5.87万方的住宅以及1.45万方的商业、2800平的社区级公共设施及供应设施。

值得注意的是，未来这约5.87万方的住宅组成还是有颇多看点的：

其一，作为毗邻法藏讲寺的旧改地块，96街坊和97街坊也涉及了比较繁重的风貌保护保留任务，其中的历史建筑种类非常丰富，有石库门里弄、广式里弄、里弄门面房以及少量的独立住宅和合院建筑，所以未来这里的风貌别墅也将有稀缺的独栋别墅。

法藏讲寺地块

其二，因为步行至太平湖公园仅需200米左右，而按这里高层住宅135米的建筑高度看，比100米高的翠湖五集高出不少，所以部分高区户型还能看到太平湖的景观。

而按7.6万方的总建面算，这里的起拍楼板价仅在11.8万元/㎡，站在新天地的维度来说，完全不算贵。

不过，对比前段时间刚确认了实施主体的老城厢福佑南地块包来说，这里的价值就更加凸显了几分。

二者体量大差不差，都是住宅、商业、社区级公共设施（及供应设施）混合用地，业态的占比、体量也相差无几，但是福佑南的起拍楼板价才8.8万元/㎡，比之法藏讲寺地块每平米足足少了3万元。

福佑南地块相关信息

差不多时间出让，同为黄浦，又是紧邻板块，老城厢还更接近外滩，但是不难发现，二者出让时的心理预期显然就已经有了较大的偏差。

另一个数据也能说明很多问题：今年绿城拿下的全国单价地王项目——徐滨小米地块，作为一宗纯宅地，起拍楼板价实则才10.08万/㎡。

而法藏讲寺地块，作为一宗商住混合用地，起拍价还要比小米地王高出1.72万元/㎡。

有人做过测算，如果法藏讲寺的商业楼板价按6万元/㎡来算，那么住宅部分的起拍楼板价也要13.23万元/㎡，而小米地王30%的溢价封顶，成交楼板价也不过13.1万元/㎡。

综合看下来，新天地的顶流地位确实毋庸置疑。

04

当然，还是那句话，即便起拍价就已经遥遥领先于其他板块，但这毕竟是新天地。

遴选出让的价格，顶了天，也依旧足够划算。

毕竟按遴选评分标准，只要溢价大于等于4亿元，就可以在价格分上拿到满分，算下来最高溢价率都还不到5%。

加上这块地既无中小套户型要求，也无自持要求，5%的保障房也是将配建在地块之外——申贝地块的新建公共租赁住房项目中。前段时间的福佑南地块，5%的保障房也是统一配建在申贝地块中。

基于这样的属性，法藏讲寺地块甚至可以充分效仿套均1.1亿的翠6，放开了做大户型来保证圈层的纯粹性，虽然热度不一定比得上翠6，但好歹是翠6的邻居。

因此，即便法藏讲寺地块是保护更新总规模在3.32 万方的风貌地块，整体开发难度亦不容小觑，但是依旧是块香馍馍。

而在新天地这样的地方，有前人的成功案例在，要超越固然难矣，但是只要在已有的基础上，做到小有出彩，基本都是稳赢的结局。

包括黄浦区对这里的要求其实也是如此：

居住方面 ， 依托于新天地区域现有高品质住宅社区基础，融合协调地块风貌肌理特色，居住产品有明晰的定位，打造多样化高品质住宅产品。 商业方面 ，应结合淮海路-新天地功能组团及复兴路沿线的功能复合和能级提升需求，丰富产品类型，依托地块周边新天地、一大会址等重要节点，适当植入高端酒店、社区商业等多类型商业功能，完善区域商业配套。沿街商业设施应主要沿吉安路两侧及法藏讲寺寺前公共空间沿线设置。

简单来说，底子都是极好的，路也给你铺好了，将一些该做的事做到位，其他的核心就是在现有基础上做一些补充完善润色的工作，当然还是要尽量能够实现锦上添花，所以评分标准中技术标就占了50分。

而法藏讲寺地块虽然走了公开遴选出让的路子，评分表中涉及的内容也并非全是必须要满足的条件，但从新加坡丰隆集团和联发集团联合入局的结果倒推看，其实评分标准早就透露出了顶层的选择倾向，尤其是商务标的部分。

这里最需要划重点的是对区域功能实现度的承诺， 其中关键的三大得分要点：

一要相关年度进出口和国际业务额年均不低于200亿美元；

二要承诺在黄浦区注册并于 2025 年底前引入不少于等值人民币 50 亿元的外资；

三要承诺引入全球品牌评估机构发布的酒店品牌。

虽然并未明说酒店是必要条件，但是各个文件中都在反复提及酒店的引入，评分说明中 甚至还贴心地给了酒店的参考网址。

不难看出对于高端酒店的引入诉求还是相当明显的，大概率也是为了给新天地做进一步补强去的。

艳姐打开官方给到的网址查了下，在2024年全球最具品牌价值的50个酒店品牌中，新加坡丰隆集团旗下的千禧酒店（Millennium Hotels）位列第34，恰好满足要求。

加上外资的天然优势，又有进出口贸易业务，还牵手了国企联发，综合看下来，这个联合体，竞争力确实不小。

最后，也再次恭喜两家企业，成为了摘下未来顶流地块的幸运儿。

艳姐也期待，在新鲜的血液注入之后，可以看到一个更不一样的新天地。

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主编：张艳

责编：Nanako

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