新政满月刚需加速进场，300万-400万元新房成交翻倍

新政出台满月，在低首付、低利率、不限购等政策利好的支持下，刚需购房群体加速入市。据数据机构监测，300万元以下总价新房成交环比增长55%，吸引不少异地客群；而300万至400万元总价新房成交更环比翻倍，成为10月份增长至为迅速的细分市场，尤其是90平方米以下小户型的成交量显著增加。

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低门槛低总价户型更为畅销

广州楼市在过去一个月迎来了显著的回暖迹象，其中，刚需购房群体的成交表现尤为突出。来自合富研究院的数据显示，广州市内300万元以下总价的新房成交量，相比9月份增长了55%；而300万元至400万元区间的房源成交量更大增了110%，成为本月增长至快的细分市场。

记者走访多个刚需项目发现，低门槛低总价的户型确实更为畅销。“我们79㎡的卖得比较快，主要是300万元出头总价不高，大家容易接受”，在黄埔新盘中建玖合·未来方洲，销售人员表示，紧凑三房户型货量不多且受欢迎，所以相对剩下的楼层比其他大户型少。而在芳村广钢新盘保利雅郡，楼盘主打69㎡-108㎡三至四房，总价在310万-486万元之间，阳光家缘网签数据显示，9月开盘的楼栋9成以上已网签；10月24日加推的房源，也有一半以上已网签。芳村花地湾板块的万科·理想花地·朗庭，79㎡的起步户型此前总价约320万元起，项目在本周也发出成交海报称，在10月实现了超9亿元的销售额，吸引超过210户家庭入住。

“这类刚需客群之前在观望的心态下较为压抑，密集的政策利好令信心回归，该类人群入手也更为果断。” 房地产市场研究专家邓浩志告诉记者，以产品而言，部分此前400万-500万元总价区间的产品，在今年已进入300万-400万元的区间，门槛更低，刚需群体更容易接受，也成为了刚需以及初改的主流。”

合富研究院市场研究中心负责人吴智杰同样认为，“300万-400万元区间产品之所以成交增长明显，主打这个价格段的项目，在10月的促销力度较大，给予购房者实在的优惠。”

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10月90㎡以下户型成交同比增长明显

除了低总价，紧凑户型在今年以来备受关注，一些“小而精”的项目在当下市场跑出“加速度”。克而瑞监测到，截至今年10月中，广州90㎡以下小户型商品住宅共成交16204套，占比为33%，较去年同期增长3%。荔湾90㎡以下户型商品住宅成交量接近2000套，规模为全市第三高，主要来源于花地湾板块的成交。而根据中指院统计，10月90㎡以下面积段在广州新房成交占比为37.96%,同比去年10月增加约7%。

中指研究院华南分院研究总监杨永俊告诉记者，“广州容积率新规出台后，房企迎合市场需求创新产品，很多低总价、高实用率的户型持续出现，所以令90㎡面积段的成交增长较为显著。”“现在80㎡内三房，90㎡内四房两卫的设计，都是很多新盘的标配了”，邓浩志告诉记者，在容积率新规下，得房率高了，以前要买100㎡才有的室内空间，现在新规下90㎡就有了，令该面积段成交提升。

记者留意到，市面上70㎡-90㎡的三房产品除了去化流速较快，也比同面积段的二房产品售价更高。以中建玖合·未来方洲为例，项目推出3个79㎡户型，两个是三房两卫，一个是两房两卫。“两房单位其实如果人不多也够用，价格会比三房稍低一点”，楼盘销售人员表示。有业内人士指出，目前70㎡-90㎡三房在广州逐渐出现供不应求的情况，而两房则依然是供大于求，如果需要考虑日后的流通性，最好选择更为贴近市场的户型。

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23.47亿元，芳村成新政后至吸金板块

刚需人群看总价、看学位、看地段，在广州中心六区，能匹配的产品目前集中在芳村和黄埔临港经济区，两个板块在新政后走势凌厉。合富研究院数据显示，总价在300万-400万元区间的头两位热门板块为黄埔临港经济区和芳村；300万元以下的热门板块为花都区府和增城的新塘。其中，芳村板块10月以23.47亿的销售金额登顶新政后全市至吸金板块。

“这些刚需热门项目多处在市区边缘如芳村、石井；以及近郊连接市区便捷的区位，如黄埔临港区、番禺的华南板块，这些都是上车盘的优选”，吴智杰告诉记者。面对市场变化，热门板块内开发商纷纷调整产品结构，个别片区推出更多符合刚需人群需求的小户型或中等户型房源，年内成交优于大市。克而瑞广佛指出，芳村的花地板块的项目间不仅竞争激烈，还要应对来自广钢的夹击。也正因如此，花地板块也成区域内为数不多高性价的板块，其新房成交均价约4.59万元/㎡，远低于荔湾其他板块均价。今年截至10月中，荔湾90㎡以下户型商品住宅成交量接近2000套，规模为全市第三高。

邓浩志认为，刚需购房者通常更加注重房屋的基本居住功能、学区位置以及交通便利性等因素，而热门板块的许多新盘正是围绕这些需求进行设计和定位，实现了供需的有效对接。“在中心四区中，唯有芳村能够同时满足低总价和配套成熟的两个刚需人群重点需求，因此受到了市场的欢迎。”

此外，芳村同样是异地客偏爱的板块。58安居客研究院研究总监刘啸表示，广州放开限购后，10月异地客环比增长12.6%。而今年前10月，广州异地客意向较高板块前三名分别是芳村、新塘和黄埔区府，各板块的异地客占比均值为33.5%。“来自佛山、上海、深圳与东莞的购房者更倾向于在广州置业，且偏好总价在120万-300万元之间、面积为70㎡-90㎡或90㎡-110㎡的房源。”

■新快报记者 何璐诗