贾晋燕：融合的力量：面向新趋势的X+商业 | 2024观点商业年会

本文为贾晋燕女士在2024观点商业年会全体大会上发表的主题演讲。

贾晋燕（招商商管副总经理）：大家好，我来自招商商管，非常感谢主办方给我这个机会来跟大家交流和分享。在座的可能有的对招商商管是了解的，也有不熟悉的。作为一个商业的后来者，我们起步是比较晚的，刚刚听了华润和瑞安两位前辈的分享，我们也一直在跟优秀的同行对标和学习，这几年我们也一直在困难中不断地摸索。今天借这个平台也跟大家分享一下，这些年我们做了什么，以后我们商业的发展方向是什么。

首先给大家做一个消费趋势和品牌的分析。随着后疫情时代的到来，线上和线下的消费场景也有了明显的变化，通过今年第三季度，大家能够明显感受到两个趋势，第一是更多的客群为了自己的精神付费，也更多的关注情绪价值。第二是整体线下的人货场也更多的转变为聚焦体验类的消费，传统的商品品类依旧还是以线上为主。典型的例子就是我们发现线下的养生馆现在开店越来越积极。除了一些消费行为的变化以外，随着Z世代成为主力消费群体，核心群体的更迭也带来更多的自我展示的可能。在这些因素的推动下，我们的购物中心也更加向体验式消费场景来转变。

这张表列出了连续5个季度门店净增率为正的品类，大家可以看到零售类IP的主力店，餐饮类的湘菜、东北菜、自助餐，包括文体娱的球馆、剧场，亲子类的辅导、数码，生活类的足疗、按摩、旅游等等细分品类，都保持着非常好的增长势头。

在以上几个品类我们也找了几个优秀的代表案例，比如IP主体店的jELLYCAT、元气森林做的Live house，以及通透堂中医馆，呈现出平替平价消费、情绪兴趣经济和健康养生风潮是趋势和热点。平替和平价是在价格和质量之间寻求平衡，情趣兴趣是借助个性化的体验来捕捉，寻求消费者的新需求。健康养生风潮，从饮食到生活方式，也让消费者对我们的生活质量更加重视。作为一个商业资产的运营方，我们在自己的商业项目中也在做加减法，在这个融合发展的过程中，我们也必然会做一些业态的选择。

下面给大家简要介绍一下招商蛇口和招商商管。招商蛇口创立与1979年，是中国领先的城市和园区开发运营服务商，也是百年央企招商局集团旗下的综合开发运营板块的旗舰企业。作为招商蛇口旗下商业地产运营和核心管理平台，招商商管也是致力于成为国内领先的商业资产管理专业公司。我们的核心业务主要覆盖了商业综合体、甲级写字楼等在内的项目投资、运营和资产管理。截止到去年年底，我们持有的商业项目超过80个，商业体量超过500万方，开发运营的写字楼项目有40余个，总体量超过200万方，同时有十多个轻资产合作的商业项目陆续上市。

这一页给大家展现X+的商业理念。所谓的X+，实际上就是我们不局限于复制，而始终以多元为内驱力，将我们的艺术、产业、会展、文旅、运动、城市等元素与商业深度结合，不断地拓宽自己的边界，塑造符合中国特色地域文化和时代特征的特色商业。也是我们不断突破难题，持续向上的一个原动力。

下面跟大家介绍一下我们的3大产品线，首先是我们独有的产品线海上世界，我们对它的定义就是为欢乐的文旅场，依托滨水资源打造都市文旅目的地。第二是招商花园城，这个产品是标准的区域型家庭亲子场，也已经打磨得比较成熟，也是我们一个主要的产品线。第三是特色街区，我们定义为特色的复兴场，我们保留了建筑的灵魂，引入艺术、展览、创新零售等偏静态体验类的业态，主要服务目标人群是两类，一个是地域网红打卡游客，另外是本地文化的社交客群。这三类产品线每一类都是特色鲜明的，也构成我们专属的核心竞争力。

作为招商商管的旗舰产品海上世界是深受民众喜爱的滨水特色城市文旅目的地，2014年我们开业的深圳的海上世界，融合了深圳的深海风貌、蛇口历史人文和国际风情，我们也营造了一个景观效果和休闲氛围兼具的国际滨海聚集区，2022年开业的厦门海上世界，我们也在1.4公里的黄金海岸线上做了集冰雪世界、海洋娱乐体验馆、摩天轮、空中卡丁车等设施于一体的高端体验的游乐购物中心。刚刚在今年的9月30日，我们开业了上海海上世界，我们称之为海上世界3.0版本，也是上海首座邮轮主题的滨江文旅商业，它的一站式购物主题也为消费者提供了更多的可能。

下面具体展开介绍这三个项目。

首先是深圳海上世界，作为我们整条产品线的起点，也是授予了非常多的奖项，在这里我就不一一列举了。右上角的图片是今年十一期间刷爆社交网络的风动天空海的主题美陈，也吸引了非常多的年轻人到场打卡，特别的惊艳和治愈。年底我们将将首个沉浸体验中心，在深圳的海上世界落地，为消费者带来“消失的法老”等现象级IP力作，打造一个文旅融合体验。

厦门海上世界作为升级迭代产品，总投资额超过170亿，涵盖邮轮母港、沉浸式商业、滨海文娱、总部办公和奢华酒店。是一个综合开发项目，今年7月26日我们做了一个我们自己的冰雪乐园，营造一个北欧通话世界，开业以后接待游客量突破50万人次，业绩增长200%，收入同比增长187%。

上海的海上世界是上海首座以邮轮为主题的滨水商业综合体，场内有潜水、冰雪世界、冲浪等等耳目一新的玩乐体验，开业期间邮轮文化旅游节、港口音乐会、世界摩托艇锦标赛、无人机空中剧场、海上繁华烟花秀、世界青少年街舞大赛等等陆续亮相，掀起上海潮流玩乐的新浪潮，荣登很多榜首。

第二个产品线也是我们的主力产品线，就是招商花园城。它重点布局的是一线和新一线城市的核心商圈或者潜力的新区域，截止到2023年12月底，招商花园城已经全国布局了超过20座城市，开业运营项目达到19个。2006年我们开业的第一个项目就是蛇口花园城，在今年在它18岁生日的时候，我们也进行了全新的焕新升级，定位为都市生活的艺术剧场。2023年开业的上海曹路花园城是我们在上海的第三个花园城，也是引领了上海城东区域的商业革新。苏州的琴湖溪里花园城是我们首个滨湖文化综合商业体，它主要是以低密度的开放式街区为主要形式，也是赢得了当地广大消费者的青睐。

今年暑期，我们也做了非常多的营运活动，在上海、厦门、杭州、宁波四个城市，我们也联动举办了一些花海博物志的活动，吸引很多小太阳家庭参加，我们也联动意大利、西班牙、芬兰的多位知名艺术家，创作了奇趣恐龙王国、hi森林探索日志、我们不想长大等充满想象的儿童趣味活动，在暑假期间我们完成了销售目标和客流目标，全国商场的客流提升了26%，也是一个不错的成绩。

针对潮流方面，我们也回应了当前比较热的二次元的热潮，我们旗下的购物中心也联动了人气IP，打造了非常多的二次元矩阵。比如说在今年暑期成都大魔方招商花园城举办的柯南30周年主题快闪，也赢得了众多粉丝，取得了非常好的业绩。此外，我们多个商场也瞄准了年轻客群，开展了相应的品牌招调，比如成都成华招商花园城围绕年轻力商场，引进了很多年轻力的品牌，吸引了很多年轻家庭和高校学子。

再介绍我们的第二赛道，就是宠物友好，这也是我们今年力推的一项营运手段。当下我们也试点了14个项目，通过一系列的举措，为广大的爱宠人士营造了一个更为便捷和舒适的环境。比如我们做了宠物友好的标识，宠物专用电梯、牵引绳、宠物推车、嘴套等宠物用品的租赁，都是为宠物友好人士提供了非常多的便捷活动。今年我们举办了爱宠活动40余场，参与的人数近万人，包括我们也帮助了超过1000只流浪动物找到了新的家庭，也举办了100多场萌宠义诊活动，受到广大消费者的喜爱。

今年6月份，我们还与超级茑局签署战略合作协议，我们将在多家商场陆续落地超级茑局品牌。

轻资产也是我们目前重点发力的部分，下面给大家分享我们三个主要发展方向。第一是在城市选择上，我们聚焦6个城市：上海、北京、杭州、南京、深圳和广州。同时，对于我们现在已经布局的城市，我们也会做重点的关注。在产品的选择，除了现有的3个标签产品的系列以外，我们在产品的特征选择上也做了一些差异化的思考，特色的产品线也是我们现在重点发挥的，同时我们也关注小而美的街区项目，以及大片区综合开发的合作机会。在拓展模式的维度上，我们还是相对秉承一个开放的态度，从管理的输出到小股操盘，我们也支持五类多元化的拓展模式，能够打造出更有意思、更有意义、更有意志的轻资产项目。

跟大家分享两个我们的代表项目，第一个是小而美的项目，是今年7月1日开业的上海首个轻资产项目，就是传媒港花园里，它是位于上海徐汇区的西岸板块，也是以上海西岸TOD多能量站为定位的，整体商业体量是3.3万方，也容纳超过80个品牌。这个项目虽然是一个纯地下的商业，但是我们也是引进了众多的优秀连锁品牌，比如盒马鲜生、西塔老太太、华为、小米等等，针对周边的新贵家庭和白领形成特色的服务链。

第二个项目是宁波秀水街，这是宁波核心区域的一个就该项目，我们定位为城市度假的微秀场，这个项目很有意思，整个体量4.5万方，我们通过策展演艺娱乐文化消费等多维度，突出现代商业+旅游文化结合，这个项目我们会在2027年3月份亮相。

对于顾客体验和客户的黏性也是我们一直着力提升的重点，今年我们也推出了one蛇口平台，它是招商蛇口打造的智慧型服务平台，我们统合了旗下的住宅、邮轮、会展、商业、办公、酒店、公寓、物业等所有业态，打造了一个衣食住游购娱全生活场景的丰富会员权益，消费者只要能够注册到招商商管齐下的花园部落小程序，就可以享受到线上的便捷服务，也能享受one蛇口全维度、全生态、全周期的尊享服务。我们也同黜幽享、黄金、白银、白金四大会员卡体系，同时针对女性、母婴、宠物、白领、网约、配送员等不同的客群，设置了相对应的服务，打造一个全新的care+会员权益服务体系。

与合作伙伴的融合生长也是我们一直以来努力的方向，我们也凭借深度的用户洞察、广泛的用户触达，包括基于海量的用户数据的沉淀，做了一些关于内容和服务的优化反馈，这部分我们也做了非常多的工作，包括我们后续的业绩跟踪、指标分析等等，实实在在地帮助客户实现了稳扎稳打的业绩的起步和提升。

另外值得一提的是我们今年也举办了尽兴Live大牌日，以及潮buy美好生活节的直播活动，引起很多的关注，直播联动活动下来，许多品牌同期的销售额都得到了明显的拉升，甚至冲到区域门店业绩的第一名，所以有很多品牌主动来跟>取经，包括和我们一起团队，开展线上渠道的拓展，这也是我们作为运营方能够实实在在给合作伙伴赋能的动作。

未来一段时间我们在全国将有27个商业项目亮相，包括上海、宁波、长沙、成都等地，都是我们不同产品线的新项目，将会陆续开业，也请大家有时间多多关注。

最后诚挚邀请所有的业务方、品牌方、合作伙伴一起和我们向前走，创造更多美好的商业，同时也希望大家关注我们的公众号，了解更多的信息。