陕西
作者：周军律师.
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在二手房交易市场中，“连环买卖”的现象并不罕见。这种交易模式增加了交易的复杂性，也使得无过错次买受人在面对房屋被强制执行时的权益保护问题变得尤为重要。
那么，在“连环买卖”中，无过错次的买受人能否排除强制执行呢？
北京高院在《阮某诉富通公司等案外人执行异议之诉案》中明确：
不动产“连环买卖”的次买受人有权参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定请求排除执行，人民法院应综合前后手买卖合同履行情况进行要件审查。
北京高院认为，
涉案房屋系洋洲房地产公司开发建设并出售给李某，李某在办理过户登记前又“转卖”给阮某，阮某与洋洲房地产公司补签《认购协议》，实质系李某将其与开发商之间房屋买卖合同项下权利义务概括转移给阮某。阮某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称《规定》）无过错不动产买受人物权期待权的要件，享有足以排除执行的合法权益。遂判决停止对涉案房屋的执行。
宣判后，富通公司不服，提起上诉。北京市高级人民法院审理后认为，阮某在涉案房屋被查封前已经与洋洲房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，合法占有房屋并支付了全部价款，且未办理过户登记并非买受人自身原因导致。遂判决驳回上诉，维持原判。
据此可知，次买受人在查封前购置占有不动产但未办理过户的，其所享有的物权期待利益，或者承担的风险，与一般买受人并无二致。故将次买受人纳入《规定》第二十八条保护范围之内合乎规范意旨。
连环买卖是否符合第二十八条，应从以下几个方面进行审查：
1.在合同签订时间上，需前后手买卖合同均合法有效，但仅需限定前手买卖合同必须在查封前签订。
2.在占有时间上，前后手买受人任意一人于查封前已合法占有即为满足。
3.在付款情况上，审查对象应为前手买卖合同的付款情况，即作为被执行人的出卖人是否收到价款。即便次买受人已足额支付前手买受人价款，而前手买房人分文未支付出卖人的，物权期待权显然无从谈起。
4.在过错上，需同时考察未办理过户登记是否系出于前后手买受人自身原因，可归咎于任意一人的，二者均失去法律破格优待之资格。
如果前后手买卖合同均符合《规定》第二十八条要件，整体来看亦符合，则次买受人阮某有权基于物权期待权请求排除对涉案房屋的强制执行。
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【法律依据】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
1. 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2. 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
3. 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
4. 非因买受人自身原因未办理过户登记。
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