深度解读大华斐勒公园楼盘怎么样？浦东大华斐勒公园到底能买吗？

深度解读大华斐勒公园楼盘怎么样？浦东大华斐勒公园到底能买吗？

一看大华斐勒公园已经发一房一价表，明天就要认筹了，赶紧来写一篇，这篇就不卷了，还好只有72套房源，而且只在一个门牌号里，非常清晰简单，写一下这个盘的一房一价和购买逻辑。

另外，在价格的下面也会把这次直播的时候很多人问的关于斐勒的问题做一下我的逻辑里的解答。

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一、分户型价格

这次斐勒没有任何的非标户型，一共18层，2梯4户，总计72套，每个户型各36套。

105㎡是中间套的3房2厅2卫户型，均价仅仅9.6万/㎡。

120㎡是边套的3房2厅2卫户型，均价为10.11万/㎡

从价格上来看，对于斐勒公园这个小区来说，是非常具有性价比的价格。

户型上我们也来看一下。

105㎡的3房2卫是非常标准的动静分离户型户型，三开间朝南是小区里唯一的同面积户型，而且注意：因为是毛坯交付，所以户型图里，除了外墙部分的浅色以外，套内的浅色墙都是可以改动的，所以户型上的可改造空间不少，大家可以根据自己的需求变更。

而120㎡的户型则是侧厅的3房2厅2卫，尺度感要明显大一截，从现场的样板里也能看出来。

客厅的宽度大概接近约8米，深度则约4米，一个大约32㎡的超大的客餐厅空间。

这个户型另一个优势就是全明，所有空间都是带窗的，自住体验会很好。

二、最低最高价

从最低最高价来看，1楼和18楼的价格差大概在75~77折的样子，属于市场主流水平。

因为没有非标户型，这个1楼也是标准的产品，所以单价的可参考性很大，7.98万/㎡，800万出头的水平，在这个价格段还是非常不错的选择。

120㎡的最低价我一开始以为看错了，985万，甚至不到1000万，75折的定价，算是一个小彩票房。

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三、大华的价格到底有倒挂吗？

这是直播间里最近被问到最多的问题。

其实这个问题有很明确的答案：有

看某个小区里的房源是否倒挂的逻辑其实很简单的。

第一，同样户型比价格

第二，同样小区比产品

目前可查证的斐勒公园的二手成交在最近的8/9/10这三个月里，一共有3套成交。

这三套我都截图放在下面的图里了，大家可以参考一下。

从这三个月的成交价里，基本你可以确认一件事儿。

斐勒目前在市场下行的情况下，依然可以非常稳定的中高区成交12万+，低区成交11.4~12万之间。

单纯从这个价格的比较上，都能发现比起目前这一批72套的新房均价9.9万/㎡的价格，二手市场上斐勒的价格是远高于且稳定的。

但我们还漏了一个环节就是同小区比产品。

别忘了，这次72套房源是斐勒公园这个社区没有任何竞品关系的72套房源。

因为他们都是在100~120平区间内的3房2卫产品。

还记得刚才的成交图吗？他们的共性都是1个卫生间的产品。

这1个卫生间不说多的，在二手市场至少能带来5000元/㎡的溢价，是实打实的生活的提升，如果把这个算上，就不止是 9.9万 VS 12万的区别了。

这也是为何我一直很推崇这72套房源的原因，二手市场的残酷格局下，要么你能比别人买入更低，要么你比别人产品更好。

如果卷入到茫茫的同质化竞争力，最后才是被迫需要比拼价格的时候。

所以看到这里，应该结论很清楚了。

四、大华斐勒公园的位置到底如何？

斐勒公园作为北蔡板块的标杆性社区之一，一直以来都是片区的价格之王，主要的原因有2个。

一个是在板块内极佳的位置。

另一个则是极强的产品力。

从位置图上可以看到，成山路的两边排布了北蔡大华板块的主要商品房社区，13号线地铁口的华鹏路站一出来就是斐勒公园，西侧是锦绣优嘉商业，北侧是锦绣国际商业，家门口则是东方锦绣幼儿园，属于片区内位置最佳的小区之一。

如果放大视野去看也会发现北蔡大华板块为什么能让斐勒公园的价格如此坚挺。

虽然本身北蔡片区是一个偏睡城的纯居住片区，但在浦东和浦西滨江的板块，几乎被所有周围重要的产业或商业区包围了，从这个片区出发去任何地方都不会太过偏远则是一个核心优势。

另一个则是产品力。

本身斐勒的低密，洋房+高层的设计就非常有竞争力。

而另一个很多人不知道的是，大华的这块地有一个得天独厚的优势：有一大片白送的面积，带来其实更低的容积率。

从宗地图来看，大华斐勒公园原本最早售卖的时候，是1期和2期分开的。

有没有人奇怪过，为什么这个小区中间有一个斜角完全贯穿的景观中轴？

而你如果放大地图看，会发现这一条中轴线，贯穿了这个片区几乎所有地块。

我后来问了知道这段历史的人才知道，原来这一条中轴线原来是「原水管线」，是自来水厂原先的下埋管道，因为走线在小区中央，后来填上之后，等于让小区白白多了这么一个位置来做景观，才有了现在这样顶级的设计。

这个背后的故事还是挺有意思的。

五、那这一栋楼，会被隔断吗？

最后，就是直播里被问的最多的问题：到底会不会隔断？

我的看法是不会被完全隔开。

在之前的文章里，我也提过这个信息。

首先申明：我不代表官方。我也不妄图替大家下判断。

我只是用我看到的案例和信息做自己的判断，大家可以作为一个论调的参考。

我的第一个论据是：

从宗地图来看，斐勒公园的1号楼（此次售卖的楼栋），是和整个小区在一起的，就是下面红线圈出来的部分。

然后同样的位置我用卫星图上再画一下，大家应该一眼就看懂了。

在一个宗地上的社区，我目前没有听说有硬隔离能完全区分的。

第二个论据则是群里看到发出来的斐勒合同的楼栋图，也标注了1号楼的位置是合同内同小区的。

第三个则是查到了一个条款：

根据《上海市住宅物业管理规定（2018修正）》第八条：住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

注意看标黄的字体就可以。

分期建设，乃至2个单位以上建设的小区，配套社区都是公用的。

另外就是从目前的案例来看，上海的案例里，分期分开发商，甚至间隔十几年的小区，最终也都是完全打通的（比如著名的中海建国里和老西门新苑案例）

最后一个则是从报规的角度，我目前并没有查到有任何「带围墙」的报规，据我所知当时1号楼作为自持后，为了业主的隐私做了目前的隔离，但报规并未变化，在审批的报规信息里，这栋楼也是打通的。

理论上不应该有任何力量比报规更大。

所以，从我目前可以获取到的信息的角度，我个人还是比较倾向于未来是会打通的。

至少对于购买1号楼的业主来说，公区和配套100%是可以共享，使用的，包括但不限于车库的互通，小区绿化、景观、公共设施的互通等等。

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六、总结

我的作用更多的是陈述目前已知的信息，然后留给大家去判断。

总共72套房源，从我的角度来看是非常值得的。

因为有几件事我是确定的：

1）这72套房源是斐勒公园小区、乃至板块内同面积段户型优势最大，房龄优势最大的房源。

2）这72户业主，100%可以自由进出斐勒的完整社区空间并使用社区的完整配套。

3）从价格上来说，我认为和二手房相比，肯定是有空间的。

以上，就是我关于斐勒公园能写的所有信息了。

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