澳洲房产知识：10种不同类型的澳洲房屋贷款

在澳洲买房，贷款方式多种多样，为购房者提供了更多元化的选择。正确的房屋贷款并不总是利率最低的房屋贷款。每种贷款类型都提供不同的功能，购房者可以自行决定这些功能提供的优惠是否超过银行提供的更高利率。

更重要的是要花时间仔细考虑选项，因为糟糕的决定可能会导致面临抵押贷款压力，或者导致房屋支付的数额超过本应支付的费用。因此，选择合适的房屋贷款通常与选择合适的房产同样重要。

本文将介绍澳洲可能遇到的十种贷款类型，可以根据个人情况找到适合自己的贷款方案！

1.可变利率贷款（Variable rate loans）

澳洲最常见的住房贷款类型是可变利率贷款，它完全按照它所说的那样做。也就是说，其利率是可以随时间而变化的。

这意味着如果RBA的基本利率下降，或者银行的借贷成本下降您的利率和还款将会下降，但如果这些利率出现飙升，或者银行的借贷成本上升您的利率和还款将会上升。

与其他贷款类型不同，浮动利率贷款允许房主免费提供额外的还款。许多人还可以利用对冲账户（offset account）和银行的取款功能（redraw facility），允许借款人在贷款批准后获得这些额外的还款。

因此，潜在买家必须权衡潜在加息的威胁与可变利率贷款额外功能所带来的灵活性。

2.固定利率贷款（Fixed rate loans）

固定利率贷款允许借款人在一定时间内将利率“固定”在一定水平。

固定利率意味着固定的每月还款，因此具有固定利率贷款的借款人通常会发现比使用浮动利率贷款更容易组织预算和计划未来。

不利因素是固定利率贷款阻止借款人享受利率下降带来的好处，而且大多数利率灵活性有限，并且额外还款受限制，这使得借款人更难以更快地还清住房贷款。但是失去潜在的利率下降机会是为增加的稳定性付出的代价。

3.混合利率贷款（Split rate loans）

并非每个锁定固定利率的人都希望确定他们的全部贷款金额，因为如果利率下降，大多数人都希望避免支付超过他们所需的费用。相反，许多借款人将确定其部分贷款金额以减少风险，同时保留一定的灵活性以应对未来的还款。其余的贷款将保持可变利率。分拆利率贷款让你有能力做到这两点-在可变部分增加额外还款，同时具有确定固定利率的稳定性。

一个房贷分为两个或多个小账号，每个都可以是固定利息或是浮动利息。这个功能的用法是把一个贷款分为固定利息和浮动利息。

好处：如果利息上升，一部分的固定利息会给贷款人一定的保障；但是如果利息跌了，浮动利息的部分就得益了。

坏处：每个账户的贷款额比总贷款额低了，所以每个账号上可能获得的利息折扣可能也比把所有的贷款做成一个账号低了。

4.仅还利息贷款（Interest only loans）

仅还利息贷款提供给投资者的是，仅有利息的贷款是抵押贷款，允许借款人只偿还贷款的利息，并在规定期限内忽略本金。

选择使用仅还利息贷款，投资者可以在等待房产价值增加的同时支付最低贷款，此时他们将能够出售它以支付原始贷款额并存入利润。投资者仅还利息贷款，因为它可以做到负扣税的最大优惠。暂时转为仅还利息的贷款也可以是减轻抵押贷款压力的方法。

5.投资房贷款（Investment loans）

房屋贷款部门对投资者和自住业主的待遇不同。

首先，大多数投资者贷款需要更高的贷款与价值比率（LVR），这意味着这些贷款通常具有更高的利率。事实上，澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority,APRA)目前对投资者贷款（而不是向自住业主）施加更多限制。

不过，房地产投资的好处之一是投资者可以从应税收入中扣除这些额外的借款费用。这是投资者减少税收的众多方式之一。

6.少文件贷款（Low doc loan）

企业主，自由职业者或其他自雇人士往往很难向银行或贷方证明他们能够偿还房屋贷款。Low doc就是Low Documentation的缩写，这里就是针对自雇人士在无法提供Tax return和Financials等完税材料证明其收入情况下，通过提交少量的材料核实其收入以及资产从而获得贷款批准。但注意这里并不是无收入，或只有少量现金流动资金入账的生意。

少文件贷款（Low doc loan）利率高于标准税率1-1.5％。

通常少文件贷款申请审批依靠的是客户自己申报（self declaration income）自我核实（self verification）的收入信息，有些时候需要会计师提供一份收入核实信（accountant letter）。虽然不需要提供任何其他材料证明收入，但审批依然会进行信用调查（credit assessment）也会审核申报的收入是否可以通过还款能力计算。

7.低额存款贷款（Low deposit loans）

低额存款贷款让有抱负的房主们能够比他们原本能够更快地进入房产市场。但他们也要付出相应的代价：贷款人要求存款首付低于房产价值的20％的借款人来支付贷款人抵押贷款保险，以便在借款人拖欠贷款时保护贷款人。这一般是一次性付款。

针对此类贷款的贷款人有一个重大利好消息：

2019年大选后的自由党连任，确定了莫里森政府“首次置业贷款存款计划（First Home Loan Deposit Scheme）”的执行。此政策从2020年1月开始实施。

根据此政策首次购房者只需要5％的首付而不是标准的20％首付，通过政府担保15％的贷款来补充5％的存款。

根据这项新计划，政府将保证满足20％存款门槛所需的成本差异，使澳大利亚人能够在抵押贷款保险方面节省数千澳币，并将节省房屋押金所需的时间减半。

这项新政有两个限制：

1.申请者为年收入不高于125,000澳币的单身人士或年收入不高于20万澳币的夫妇。

2.申请者均是首次在澳大利亚置业。以上人士如果能攒出他们计划购买的那套房屋价值的5%的存款额，将有资格获得首套房贷款存款计划。

政府将通过全国住房金融和投资公司（National Housing Finance and Investment Corporation）拨出5亿澳币的股权，以保证房屋价值高达20％的贷款。买家不需要持有20％的全额存款，而且不需要支付贷款人抵押贷款保险就可以节省大约10,000澳币。

一旦首次置业者借入房屋价值的95％，政府担保将持续到房主重新申请新的贷款为止。

当然，借款人仍然需要向贷方显示负责任的财务记录，包括良好储蓄的证据，以及其他财务信息，如收入，固定费用和其他债务。

8.担保人贷款（Guarantor loans）

贷款人的拥有房屋的朋友或家庭成员通过其财产作为担保来承担部分贷款风险。银行允许您借入并偿还资金，如果您拖欠贷款，贷方将从您的担保人提供的资产中收回债务。

担保人可以选择提供他们喜欢的尽可能少的资产。通常，借款人求助担保人只是为了避免支付LMI（Lenders Mortgage Insurance）。为此，担保人需要提供足够的资产，以使其提出的资产和借款人的存款的总价值超过房产价值的20％。

虽然担保人贷款可以帮助借款人避免LMI并更快进入房地产市场，但是担保人承担的风险是非常高的，因此考虑您与担保人的关系是否足以应对压力是很重要的。

9.信贷额度贷款（Lines of credit loans）

这种产品通过运用您的每一块钱多余资金来减少您的贷款。它可以在还款日期之前直接将您的收入用于还款，以此来减少贷款余额。由于您只需取出您需要的钱供生活所需，剩下的都用于还款，您可以有效地减少贷款余额。这样的话，您的贷款可以更快还清，并可以节省数千元的利息。然而，使用这种产品的贷款者必须具备很高的信用度，而且不能长期提取高于入账数额的资金。除开任何金融方面的收益，您收入必须超出支出的数额至少要等于您本金与利息还款的额度。

10.全功能房屋贷款（Full feature home loans）

灵活性对于一些借款人来说至关重要，而这正是这些功能为您提供的。但是便利的代价通常是更高的利率和行政费用。因此，重要的是要权衡增加的灵活性与这些额外成本的好处，如果您不确定什么是最适合您的，请向获得许可的财务顾问寻求建议。

对冲帐户（Offset account）：此工具会对冲您的帐户余额与房屋贷款余额，以减少您的每月还款利息。对冲账户不仅可以节约您的房贷利息，还可以帮助您避税。对冲账户里的存款是在每月减去现有的贷款额之后得到的净数。这样利息就只在净总值上计算。用现金支付的储蓄账户的利息是需要纳税的，而同样数额的利息用来对冲房贷的利息却不用纳税，这就是一个通过税务来有效减少贷款的方法。

额外还款（Additional repayments）：您欠的钱越少，您支付的利息就越少。因此，支付允许您额外还款的贷款可以帮助您更快地还清贷款。

取款功能(redraw facility)：此功能允许借款人提取他们在房屋贷款上超过最低要求还款额的任何还款。这对于收入不稳定的自由职业者或基于项目的工人很有帮助。如果您的贷款产品有取款功能，您可以进行额外还款，并有权利在需要的时候将多还的部分提出来。然而，只有某些贷款产品才有这种功能，其中有一部分是要收取费用的，它们比基本浮息(basic variable)贷款产品更贵。当您决定选择这样一个更贵的贷款产品时，请确保您了解它的取款功能的条件，包括对最小额度的限制以及每次使用所产生的费用。

Home loan top ups（加贷）：指的是在物业增值的情况下，将物业增值部分从现有贷款银行中拿出的方法。

Top up的优势

1.节省的时间和精力。因为现有银行已经有了详细资料，那么在审批进度等方面就会更加方便一些。

2.避免因为换银行而造成的违约费用。因为有的贷款合约要求者必须在某银行待够时间，若提前离开就会被罚款。

整体来说，在不是过于考虑贷款利率和贷款额度的情况下，top up仍然是一种将物业增值拿出的好方法。

本文来自澳洲房产网