限价商品房过户协议：老人反悔起诉无效，法院判决解读

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

（一）原告诉称

原告张某鹏、陈某燕向本院提出诉讼请求：

1. 判令两原告与两被告于 2013 年 1 月 30 日签订的《协议书》无效；

2. 本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：原告张某鹏与陈某燕是夫妻，被告张某平是两原告的儿子，被告张某平与孙某霞是夫妻。2013 年 1 月 30 日，双方签订《协议书》，内容是张某鹏名下位于北京市通州区 Y 号的房屋在五年后由两原告无偿过户给两被告，此房屋将成为两被告婚后财产。

原告张某鹏购买该房屋后未实际居住，而是由被告装修并居住至今。此房是限价商品房，购房人需具备严格资质条件，当时两被告并不符合购房资质。协议签订于2013 年，房产证下发时间在之后。原告认为该协议违反购房政策性强制规定，应属无效合同，故起诉。

（二）被告辩称

1. 孙某霞辩称：不同意原告的诉讼请求和理由。协议书是双方真实意思表示，未侵犯第三方、国家或集体利益，也无非法目的。协议中的内部过户是家庭财产分割，并非房屋上市交易，不存在损害社会公共利益的情况。目前法律法规未规定限价商品房家庭内部分割期满后过户行为或合同无效，原告请求无法律依据。

2. 张某平辩称：房子是我父母在我和孙某霞认识前申请的，我们 2013 年 1 月 4 日领证，年底签了协议。我们没资格买限价房，签协议是想制约父母，本意是规避政策。

二、法院查明情况

1. 房屋购买情况：2011 年 10 月 6 日，张某鹏与北京 T 公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，购买北京市通州区 Y 号（以下简称 Y 号房屋），总价 485523 元。张某鹏支付首付款 229928 元，另支付 10 个月房屋贷款 24000 元，共计支付 272833.28 元。2013 年 3 月 13 日，北京住房公积金管理中心通州管理部出具证明，显示张某鹏、陈某燕已于 2013 年 3 月 1 日还清 26 万元住房公积金贷款。

2. 房屋使用情况：Y 号房屋于 2012 年 10 月交付后，由孙某霞装修，张某平、孙某霞及其子居住。现房屋无人居住，钥匙在孙某霞处。

3. 当事人关系及协议内容：张某鹏、陈某燕是夫妻，张某平是他们的儿子。孙某霞与张某平于 2013 年 1 月 4 日结婚，2017 年 3 月 22 日生子。2013 年 1 月 30 日，张某鹏、陈某燕（甲方）与张某平、孙某霞（乙方）签订《协议书》，约定甲方在五年后政策允许时将 Y 号房屋无偿过户给乙方，此房为乙方婚后财产。房屋首付款、手续费及部分房款共 247528 元由甲方支付，剩余贷款由乙方孙某霞一次性支付。协议签订后，孙某霞于 2013 年 2 月 25 日通过父亲孙某奇账户向张某鹏转账 243681.19 元。在相关庭前会议中，张某鹏和陈某燕称签订协议是为儿子儿媳婚姻稳定，买房时孙某霞不知晓，知道时二人在恋爱。张某平曾起诉孙某霞离婚，后撤诉。

三、裁判结果

驳回原告张某鹏、陈某燕的全部诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同效力判断的法律依据

在判断合同效力时，要依据民事法律行为生效的条件以及合同无效的法定情形。民事法律行为生效需行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定且不违背公序良俗。合同无效情形包括一方欺诈胁迫订立合同损害国家利益、恶意串通损害国家集体或第三人利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定等。对于本案中协议的效力审查，重点在于是否存在这些导致无效的情形。

（二）本案协议是否损害社会公共利益

1. 限价房政策规定：《北京市限价商品住房管理办法》规定，购房人取得房屋权属证书后 5 年内不得转让所购住房，5 年后转让需按规定交纳土地收益等价款。本案协议签订时 Y 号房屋未取得不动产权证书，协议约定是在五年后政策允许情况下过户。

2. 协议性质判断：从协议内容看，原被告之间不构成限价商品住房买卖或借名买房关系。协议对房屋过户及还款的约定是家庭成员间对家庭财产权利和义务的分配。这种在限售期满后父母将房屋过户给儿子儿媳的约定，并未违反限价房五年限售规定，因为办法未禁止购房人在限售期满后将房屋过户给家庭成员。而且限价房以家庭为单位供应，本案中张某平是张某鹏、陈某燕之子，孙某霞是儿媳，按协议履行，房屋仍在家庭内流转，不会影响其他住房紧张家庭购买限价房的机会，所以协议未损害社会公共利益。

（三）协议的性质及当事人意思表示

1. 协议背景与性质：协议签订前，张某鹏、陈某燕曾邀孙某霞选房，且承认签协议是为儿子儿媳婚姻稳定，房屋交付后由孙某霞装修并一家人居住。可见协议基于家庭成员婚姻关系形成，是对家庭财产权利和义务分配的一致意见，有很强的身份属性。

2. 意思表示的真实性：双方订立协议时都有民事行为能力，原告未证明签订协议时有胁迫、欺诈等意思表示不真实的情况，所以协议是双方真实意思表示。

综上，协议内容未违反法律行政法规强制性规定，未损害社会公共利益，是双方真实意思表示，不存在无效情形，故法院驳回原告的诉讼请求合理合法。

（四）办案启示

1. 对政策法规的深入理解：处理此类案件，律师要深入研究相关住房政策法规，准确把握其对合同效力的影响。如本案中限价房的限售规定及家庭供应原则是判断协议效力的关键，不能仅从表面理解，要分析协议是否实质违反政策精神。

2. 对协议性质的准确判断：要从协议内容、签订背景等多方面判断协议性质，不能简单地将家庭内部关于房屋的协议等同于房屋买卖或借名买房协议。对于涉及家庭财产分配和房屋过户的协议，需综合考虑家庭关系、约定条件等因素。