关于合同解除纠纷的类案裁判规则（五）

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27、参考案例：房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除买受人拒绝支付余款不构成违约——顾某某诉王某房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。

Ⅱ、关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。

法院生效裁判认为，案涉合同并未就65万元首付款的支付方式作具体的约定。结合双方出示的微信聊天记录等证据来看，可以认定双方对以购房款直接清偿顾某某银行贷款以涤除抵押权的履行方式达成了合意。在案涉房屋存在抵押贷款的情况下，该种约定有利于保护买卖双方的交易安全和合同目的的实现，抵押权涤除亦为合同后续履行的前提基础。故双方就65万元首付款的支付方式，以微信交流的形式作出的约定，应作为双方合同的补充。王某按照双方约定的时间和中介前往银行，其提供的银行余额査询记录也证明其具有履行合同的能力和意愿，而顾某某并未按约前往银行，在事后不再配合办理银行还贷手续，而是单方提出直接将款项汇入其账户的支付方式。顾某某单方变更履行方式，且未提出任何担保措施担保其能够在取得购房款后及时条除抵押权，以确保合同顺利履行在此情况下，王某有权拒绝付款，其拒绝付款的行为并不构成违约。则顾某某在2020年1月6日解除合同的通知不能发生解除的效力。顾某某于2020年1月为案涉房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行，该行为构成根本违约，应承担相应违约责任。鉴于合同已无法继续履行，故法院对顾某某、王某要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，顾某某应向王某返还其取得的购房款。王某应向顾某某返还房屋，法院确认合理搬迁期限为15日。王某还需向顾某某支付从房屋交付后至实际返还日的占有使用费，按照双方确认的金额计算。王某主张违约损失包括房屋差价损失，王某和顾某某商定了基准日，亦认可该基准日的评估市场价。则评估基准日价格与合同价的差价部分，应为王某的合理损失。

【案例文号】：（2020）苏02民终5243号

28、有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少——新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。

Ⅱ、有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

【案例来源】：《最高人民法院公报》2006年第06期

29、违约方起诉解除合同，审理中应注意哪些要点？

【裁判要旨】：

人民法院在审理涉及违约方起诉主张解除合同的案件时，应注意以下要点：

第一，支持违约方解除合同的诉讼请求，有利于破除合同僵局，实现实质正义，但须严格把握适用标准，即双方当事人对于合同履行已形成僵局，系争合同继续履行既非必要，也无现实可能，违约方不存在恶意违约的情形，若要求其继续履行合同，对其显失公平，而守约方拒绝解除合同，有违诚实信用原则，在此情况下，法院可以判决双方终止合同。

第二，法院基于上述理由以判决方式终止双方当事人之间的法律关系并非基于当事人享有的解除权，而是基于司法终止权，二者不应混淆。建议在判决主文中采用以下表述方式：“确认原告xx与被告xx于x年x月x日签订的《xx合同》于xxx之日起终止”。

第三，违约方主张解除合同是形成诉权，只能通过向人民法院或仲裁机构提出请求，不能通过向对方送达通知的方式行使，因此，法院应避免以违约方主张解除合同的意思表示到达对方的时间点作为终止双方权利义务的日期，此种做法系解除权意思表示到达主义的惯性延伸，等同于认可了违约方享有解除权，难以体现出公平原则、诚信原则。审判实务中，法院多以“一审判决生效之日”“二审判决作出之日”作为判决主文中合同终止的时间点。

第四，违约方不应因其违约行为而获利，也不得因合同解除而逃避违约责任。违约方在提起诉讼时往往否认自己的违约行为而主张对方违约并要求解除合同、赔偿损失，此时，法院应审慎处理终止合同关系后的责任承担问题。特别是在经法院释明后，被告坚持不对原告的违约责任提起反诉的情形下，法院亦应基于原告的损失赔偿请求，全面查明合同履行情况，避免出现违约方获利的情况。

第五，赋予违约方诉请终止合同的权利，有利于促进社会资源的合理使用，但在一些长期继续性合同如房屋租赁合同、承包经营合同纠纷审理过程中，作为违约方的承租人、承包方向法院诉请解除合同，从起诉到裁判生效，有时耗时较长，不能有效地将非恶意违约方从已经失去履行利益的合同中解脱出来，因此，对于承租人弃租、承包方撤离情形下的合同纠纷，法院应考虑适用减损规则，以更有效地遏制出租人、发包方扩大损失，甚至是追求不当利益的情形，切实促进社会资源的充分利用。

30、认定购房合同应否解除，应充分考虑违约方的过错程度及合同目的能否实现——陈某诉新余某房地产公司商品房销售合同纠纷案

【裁判结果】：

新余市渝水区人民法院经审理认为，疫情发生在案涉商品房施工过程中，即使在疫情防控措施降低风险之后可以复工复产，但人员返岗需要隔离、材料采购需要检验检疫等，必然影响工程施工进度。延迟交付房屋非房地产公司恶意违约所致，且房地产公司承诺能够交付房屋，案涉购房合同目的并非无法实现，不应判令解除合同。但房地产公司逾期交房行为确给陈某造成了一定损失，理应承担逾期交房的违约责任。对于受疫情防控措施影响的逾期交房期间可根据不可抗力规则予以扣除。最终判令房地产公司以购房款的日万分之一向陈某支付逾期交房违约金，驳回陈某的其他诉讼请求。宣判后，陈某不服，提出上诉，新余市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

【典型意义】：

受市场行情以及疫情等因素影响，因无法按约交付商品房引发购房人诉请解除合同的纠纷凸显。人民法院在认定购房合同解除条件是否成就时，不能机械地仅依据合同文本判断应否解除，而应综合考量违约方的过错程度、违约行为形态、违约时长、合同目的能否实现等因素确定。具体到本案，房地产公司在地区新冠肺炎疫情防控措施降低风险后，克服疫情管控给项目施工带来的影响，积极复工复产，并未以疫情为由不履行或怠于履行其应尽义务；案涉商品房交付时间虽较约定日期有所迟延，但并非无法交付，即客观上案涉购房合同目的仍可以实现，房地产公司的违约行为并非达到必须解除合同的程度，解除合同也不是本案解纷的唯一路径，应引导当事人转变纠纷解决思路，通过合理确定违约金数额，妥善解决逾期交房违约责任问题。上述处理，一定程度上保障了当地房地产行业正常运行，对于严格保护依法成立生效的房屋买卖合同，维护市场秩序，平衡当事人利益等方面具有积极意义。

31、名为托管实为挂靠的合同纠纷中，一方当事人主张合同解除，对方当事人主张合同无效，审理中应注意哪些要点？

【裁判要旨】：

在建设工程等领域，当事人为规避法律规定，有时会选择以“委托”“托管”等名义订立合同，而合同内容的实质是发包人明知实际施工人无资质或故意追求借用资质，其目的在于让无资质的施工人实际履行合同。因该类合同履行发生纠纷时，多由发包人作为原告提起诉讼，主张合同有效，并据此主张行使合同解除权或追求实现合同解除后的违约责任。此时，人民法院对于发包人与承包人之间、承包人与无资质的实际施工人之间签订的合同效力应作出准确判断。审判实务中，该类借用施工资质的合同一般被认定为无效。在认定系争合同无效的情况下，合同中关于支付费用、赔偿违约金的具体条款亦归于无效，但就当事人承担的实际损失，法院可以在综合考虑双方当事人过错程度、损失大小等因素的前提下，对损失赔偿问题作出适当处理。

32、在承揽合同中，定作人起诉请求解除合同，未明确其解除合同系行使定作人任意解除权还是合同法定解除权的，如何处理？

【裁判要旨】：

合同法定解除权与定作人任意解除权系不同的请求权基础，存在不同的构成要件，不同的构成要件对应不同的要件事实，审判思路、审理内容也因此各不相同。在当事人未对自己请求权基础进行明确的情况下，人民法院应当首先行使释明权，而非直接代替当事人作出选择进行裁判。

33、合同解除后，违约金条款是否仍然适用？——广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。对当事人要求支付违约金的主张，不应支持。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第8条规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”而《合同法》第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。可以看出，该指导意见肯定了违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，且不因合同解除而失效。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。据此，违约金条款和合同的解除可以并存。综上，就合同解除后违约金条款是否仍然适用问题，应采肯定说。本裁判规则不能再参照适用。

【案例文号】：（2009）民一终字第23号

【案例来源】：《最高人民法院公报》2010年第5期（总第163期）

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