北京二手房东在领涨｜市场观察

大家好，我是表弟。

1、近几周以来，市场数据有明显的起色。但是很多小伙伴还是有顾虑：现在的热度可以维持多久？楼市真的筑底了吗？

2、先说一组正向数据（具体图表，后文有所展开）：

①渠道指数：认购-带看热度值，连续四周分值在100+；

②案场监测：即使国庆过去了，但盘均成交量持续处于今年小阳春水平；

③新房网签：截至27日，本月商品住宅网签3300套+，今年新高；

④二手网签：截至27日，本月二手住宅网签1.3万套+，预计必过1.6万套、冲击1.7万套；在2023年3月的2.2万套之后，时隔19个月再创套数新高。

※以上网签为已剔除退房数据，故与住建部网站及部分公众号存在口径差异，特此声明。

3、以上都是说「量」的情况。价格呢？

不可否认的是，国庆期间一些楼盘所述的「节后涨价」，确实过于自信了。但通过市场了解，这几周各项目的优惠力度，普遍还是维持在国庆期间的幅度。

也就是说，10月以来的热度，并非是进一步以价换量所带来的。

同时，我们也关注了一下二手方面。根据绿中介数据库显示，近几周成交价格也维持在5.3万元/㎡左右，相比9月均价提高了一千多。

更重要的是，更多的二手房主敢涨价了！房源涨价比例连续4周在10%以上，最高时达到23.5%。

要知道，上一次全月涨价比例达到两位数百分比，已经是一年前的事情了。

4、10月的各种数据，好像要把我们带回到2023年。但是正是去年，市场很快地转冷。

很多人都在焦虑：曾经的转折，会不会再次重复？

5、我们再看一组数据（具体图表，后文有所展开）：

①渠道超百分的指数背后，到访数据有所回落；相应地，案场监测也可以看出到访数据下降。

要知道，某种程度来说，成交转化是个概率题：到访多、客池大，成交量不会太差；而到访量的缩减，说明池子在缩小。

②土拍方面，多宗土地，仅单企业报名兜底成交；经营楼面价比片区前序土地，低了1万元/㎡左右。一年之前，丰台三环、通州梨园、昌平小沙河这些地块，都是各开发商马甲与玄学起飞、合作伴拼抢必争的热点。

对于「面粉」（土地）冷静，代表着各位开发商，对于未来「面包」（楼市）走势依旧持谨慎的态度。

6、那么楼市究竟筑底了吗？

表弟认为，更重要的，其实是现阶段处在楼市的你、我、他，应该做些什么？在此，表弟说一些自己的看法，供各位参考。

7、对于新房客户，建议可以考虑入手了。

10月因北京宸园网签，本月价格回升到接近5.5万元/㎡；刨去这类特殊区位的高单、总价项目，北京新房基本在5.3万元/㎡左右的价格，回到了2020年左右的限竞房时代。

重要的是，产品力，不可同日而语。

接下来，在「止跌回稳」的基调下，房价进一步下调的空间有限。后续伴随着刺激整体经济回暖的手段（此处省略展开，但我们都知道还有招数），房地产市场也会有所好转。

「人生不幸诗家幸」，市场不佳产品佳。等到市场缓过来，开发商是否还会继续卷产品？

反过来，悲观一点：假如市场恢复缓慢，开发商们发现，卷产品也不能促进去化了……届时为了利润（国企领导明年开始末等调整，「一利五率」是强考核项），那时的产品，是不是会减配？

「性价比+产品力」双优的时刻，很可能正是现在。

具体如何选择项目，您可以联系助理：XGDBJ2022进群。

8、对于二手房主，如果您有置换需求，建议趁着这现阶段，迅速出售手中的二手房；之后的分析，见上一条。

准备继续住的业主，这里说一个现象：如果小区区位、物业、产品等质素条件还不错，但是还是降价了，很可能是由于小区里有个别业主急需变现（这是难免的）。

而如今二手成交明细难以查询，所以这类偶发、个例的降价，会被渲染为普遍现象，造成连锁反应。

所以遇见这种情况，一是建议业主先别焦虑；另外就是多了解情况，越交流、心越明，用信息打败信息差。

9、对于房企来说，现阶段正是快速出货的好窗口，这点不必多说。

另一方面，现阶段或许也是入手土地的好时机。比如前面提到的昌平小沙河、通州梨园土地：

• 首先，地块质素还算不错，从之前是热点争抢区位就可以看出来；

• 其次，越秀、招商在旁边有在售项目。在哪里都有「价格战」风险的时候，以更低的楼面价补仓，意味着可以两项目平衡利润，有更大的价格纵深；

• 最后，这时候拿地的企业，对区里来说，肯定是展现了「真情」的。那么反过来，审批尺度、营商支持等方面，肯定也是有「真情」的。

10、显然，开发商们陆续明白了这点。

10月23日，越秀、金茂、招商刚刚拿完地，丰台新宫NY-030（南区）-01地块，重新挂牌预申请。

当天转正。

本周数据观察：

1、商品住宅单价环比上升8%‍

北京第43周商品住宅单价为57173元/㎡，由于北京宸园开始网签，11万+的价格拉起了全市均价。

开盘当月网签第一，谁还质疑北京宸园？！

2、周度渠道认购-带看市场热度值继续拉满！

由于指标设计时，满分即100分，故细节数据看不到。‍‍‍‍

相比国庆后第一周（41周），周度认购下降三成（自然到访成交及企业自渠成交增多），到访下降5%。

3、第43周案场全量数据，盘均：认购8.6套；到访189组。

国庆之后，盘均认购也持续维持在小阳春水平。

另一方面，盘均到访有所缩减。

4、第43周，商品住宅成交套数环比+19%，成交均价环比-8%

5、第42周（数据滞后）绿中介二手成交价格稳定在5.3万元/㎡左右。

截至27日，住建部二手住宅网签13156套。根据国庆后平均800+套/天的速度：

北京2024年十月二手房成交可达17000套以上。

6、第42周（数据滞后）带看量回落，卖家信心（涨价占比）微降。

7、本周城六区价格上涨10%+，主要由于两区价格标杆项目：北京宸园、元玺集中网签。

8、扣除二环这个独立市场，北京各环线房价上周普遍上涨。

9、库存套数8.7万套，去化周期持续回落。

10、各区库存周期。

各区库存周期相比上周均有降低。

请再接再厉！销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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