北京买房：理清思路，购房建议1345

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

咨询一个问题，本人情况如下：我在南二环白纸坊，我先生在北三环德胜门，家里还有一个老破小在崇文门。那么就是说有崇文门学区打底的情况下，想选择预算1100以内，考虑以后老人孩子问题（还没孩子）。需要购买三居，最好双卫，喜欢板楼南北通透小区环境好一些的改善房，自住同时考虑保值和流动。

目前一直在纠结，是东城永外的天天家园的三居合适还是干脆就跳出东城去旁边的丰台紫芳园二区买大三居，以后孩子跨区上学合适。

永外这边城市界面主要实在是不太行，从二环下来就一条路，堵的不行不行的，小区外面也熙熙攘攘的全是人，烟火气过旺，不太适合忙碌劳累了一天想要安静生活的上班族。永外学区来说也是垫底，估计也就跟我目前崇文门的学区不相上下，对于户型来说现在也没有特别看中的。

紫芳园那边环境晚上过去就会觉得舒适很多，紫芳园二区有自己的小区，绿化和小板楼都挺好，但唯一就是在丰台，而且来说方庄地区发展的比较早，虽然配套比永外成熟很多，但是价格竟然也跟天天不相上下了，当然户型比天天的好一些。

那么在总价相当的情况下，您觉得是等天天出好户型再下手，还是干脆在紫芳园或者其他靠近东城的丰台区域（比如蒲黄榆的时代芳群）买，学住分开性价比更高呢？有您觉得更合适的小区也期待您推荐。

A：

1、呵呵，既然咱是本家儿，那我可就不见外的直说了。这一看就是之前没怎么关注过楼市，所以观点和市场情况不太相符，有点儿瞎琢磨的意思。

2、首先一点，永外和崇文门的学区可真不是不相上下，而是差距比较大。或许用评分对比的话，东崇前80分天永70分，看上去差距不大。但在现实中，无论高考还是中考，一分都是能天差地别的。

我经常建议家长们提前去旁观一下中考出分后，各个牛高门口儿的咨询，那就能知道一分有多重要了。家长的尊严在孩子的分数面前一分不值。我反正每年都能看到一幕幕的人间戏剧，家长们的纠结、期待、惊喜、失望、转机、绝望，各种情绪轮番上演，见之心酸闻之落泪。

所以既然有了东崇前的学区房，也不想卖。那除非是考虑顶级学区，否则根本就没必要再买学区房了，更别忽悠自己什么“不相上下”，差多了。

3、紫芳园的价格“竟然”跟天天不相上下，怎么了，很奇怪吗？方庄是全北京乃至全中国的第一个富人区，要论项目级别的话至少正部，虽然这些年因为南城的影响而有些没落，但无论是建筑质量和社区氛围都是相当强的。如果单论房价剔除溢价后的基础部分，那方庄远超永外，无论公房还是商品房。

紫芳园是其中的商品房，尤其是后几期，一直是南城价格标杆，也不落后大盘。多说一句，东三环双井是不是感觉地段儿更好啊？但其中不少小区的保值还不如紫芳园呢，差远了。二区也不弱，中等户型的保值都很好，就是大户型的略弱一些。但你们的目标就是中等户型，没什么不合适的。

4、永外我不多说了，优劣势谁都知道，如果不是因为成为东城学区，那升值率跟南三环沿线没什么区别，典型的南三北五。既然天天家园的价格挺高，那就算算溢价率吧，也可以看看没成为学区房之前的价格，估计会觉得更加“竟然”。

烟火气“过旺”，这看自己的喜好。我是很喜欢的，没拆迁之前更喜欢，陈寔包子炒肝赵天桥卤煮老北京烧饼都常去，现在也偶尔去福来居福顺居烤羊腿鸦儿李和陈佳什么的，适合我们老炮儿们凑一块儿吹牛逼。

5、总之看自己重视哪方面吧，如果是注重居住的性价比和保值，那就买紫芳园的。其他方庄公房性质的看情况，时代芳群则看自己的喜好，性价比更高，就是投资性不算强，甘蔗不能两头甜。

至于永外学区的则看自己是否真喜欢这环境了，房子是用来住的，喜欢就买，只是其他方面全都不占优。

仅供参考。

二

Q:

章哥，我看您前天回答网友问题中有老人投靠子女的内容，您可能是不太了解新政策所以没有回答。我也不是很熟，但可以请您转告一下那位网友，今年北京的投靠落户政策全面收紧，严格限定指标，老人投靠子女就算所有标准都达到也是要轮候排队的。

另外，落户人员的子女只要不是在落户的同时随迁的，那之后再想投靠也是同样要排队轮候，也是因为有指标限制。

夫妻投靠同样如此，之前的十年45岁虽然没有变化，但也是因为有指标限制，所以也要排队轮候。我的老乡朋友就被拒了，给的不予认可通知书的理由是“不符合北京市人口限制要求”。应该是今年六月份被拒的，传说下半年更加收紧了，指标不够。

A：

1、谢谢提醒，我替这网友也谢谢您。我确实是对落户的政策不太懂，只是听说收紧了，但具体怎么回事儿不知道。

2、我会把您这提醒发出来，给大家做个参考的。

三

Q:

我现在的情况，之前一直想用百环的东南三居换个四环里的高品质小区大点的户型，看来看去就只有中海城比较便宜。最后在9月中旬买了一套中海城183平的五居复式，花了970万。

百环的三居因为客户报价都太低一直没卖，现在房价有抬头的趋势，请问是现在卖了变现缓解资金压力，还是持有一段时间等高点再卖？现在百环出租的租金差不多能覆盖这套房的贷款利息。

A：

1、这就看资金压力多大了。如果真的是影响到生活了那当然是赶紧卖了，先解决眼下问题再说。但如果能坚持的话那就至少等到明年春夏，也就是怎么也得过了小阳春。

2、现在不光是你的资金压力大，政府和银行的压力更大，只不过他们是着急那N万亿贷不出去而已。之所以一次次的救市，不就是想促进消费和楼市嘛。

这就看自己的判断吧，相信中国经济和北京的能力就甭着急，看空的话就赶紧套现。反正我坚信中国的国运和北京的地位，我家坚决不套现。

而且就算套现也犯不上刚抬头的时候就着急吧？凉菜刚上就要打包，真不等等那四个热菜了？楼市不是股市，没有对赌的庄家，也没人能做空套利。中国的投资市场又历来都是政策市，就算是不相信政府和央行的能力和财力，那也犯不上这么着急吧？

3、而且百环虽然地段儿好，但毕竟这小区不是太受追捧，所以就算行情来了也很可能还是顺位靠后一些。反正换做是我，就算是压力大也得再扛会儿，九九八十一难都过来了，灵山脚底下分行李散伙，不划算。

4、总之看自己的判断吧，选择比努力重要，人这一辈子也没几次大的选择，怎么选看自己了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我家住海淀山后，孩子28年上小学，想给孩子在上地买一套上学房。最近发现树村的回迁房裕和嘉园，树村丽景苑要下房本了，考虑购买。想请问一下这种回迁小区下房本后购房时机上怎么把握，是看着合适的房源就买，还是满二再买，满二后会不会涨价？

另外想问下户型上是一居还是小二居更保值？家里目前可以支持500万以内，少贷款或不贷款。

A：

1、回迁房的时机，那当然是一下房本就赶紧去了，满二后肯定涨价啊，这是送分题。

2、琢磨一下吧，刚下房本就卖的会是什么家庭？至少是着急用钱的呗，否则就观望一下市场价格了，何必自己当出头鸟替别人试探价格呢？这种家庭一般都是憋了很长时间了，没下本的时候就想卖，早就急的不行了，有了手续赶紧卖。

理论上说商品价格是由供需关系决定的，但在具体砍价的环节，谁着急谁吃亏，这能理解吧？另外如果挂牌的房源多，那在没有明确参考价的情况下，卖家就更不占便宜了呗，买家和中介有的是发挥的切入点。

3、满二后出手的是什么家庭？不是太着急用钱的呗，否则何必等这两年？至少是等了好几个月。人家既然能等这么长时间，说明就是想卖高价呗，总不可能是等着让买家来占便宜吧？

而且市场价格此时已经都试探清楚了，小区的优劣势也基本清楚。那此时如果你去砍价，请问从那个切入点来挑毛病？只能是具体的朝向楼层什么的呗，其他没太多的发挥空间了。

4、一居还是两居倒无所谓，这几年的回迁房一般没有太大户型，小一居（50平）和小两居（7/80平）都合适，看自己是否有居住需求吧。如果不自住就别买户型大的一居室，或者干脆就以小两居为主吧，怎么都不吃亏。

5、另外多说一句，回迁房一般在房龄新的时候受追捧，价格走势有可能不弱大盘。但时间长了就得看物业维护和社区的氛围了，如果不是太好，那价格走势就必定偏弱了。回迁房多数都比商品房老化的快，所以考虑好持有时间。当然如果是长期持有也无所谓，十多年以上就都正常了。

仅供参考。

五

Q:

请问，目前考虑孩子上学，好学区够不到，考虑大西洋新城C区，大概630的85.6平。感觉楼龄老了，但是小区还行，不知道是否是合适出手，当前手里有高家园小区的房子跌的厉害不太想卖。

请教下，是换房还是直接二套？高家园的房子也是越来越不值钱。还有其他板块推荐买么？要有一贯制最好。

A：

1、大西洋新城，对应学校是三帆朝阳，挺不错的学校了，只是不算头部校而已。但优势是没有学区溢价，居住的性价比正常，没什么不合适的。不过从投资角度来说，大西洋新城后几个区相对更受追捧，价格走势也更好，前几个区的相对更适合自住。

2、高家园的，换还是直接买？房产的价值由地段儿决定，那如果从地段来说自然是置换了，这些年望京抢走了机场路这边很多的份额。如果酒仙桥大山子的产业没有突出利好的话，这种趋势还会延续至少五年八年的。

不过大西洋C区的投资性不是太强，略弱于后边几个区，地段儿也略弱于望京东和北部。所以看具体的房源吧，房子是用来住的，如果有户型很好的就置换，没有的话换不换都行，毕竟置换成本也不低呢。

3、其他板块，那如果结合学校的话就是太阳宫人朝学区，亚运村嘉铭和朝外学区。以房子为主的话是新北苑，学校是朝外的校区。还有来广营，这也是以房子为主的，学校到目前为止不是太强。

4、以上的都是九年制。不过一贯制在朝阳不是难事儿，太多了，就算不是一贯制也净是单校划片直升的。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。