长宁的三区乱斗

在浦西七大市区中，长宁区的发展最为均衡。

从1980s开始，长宁先后抓住了虹桥开发区、2000年楼宇经济、2021年大虹桥战略三次腾飞机会，自东向西发展脉络打通。

回顾2023年上海各区GDP，长宁区人均GDP排名全市第二，GDP增速更是排在全市第一！

在长宁高水平的均衡发展之下，长宁内部各板块的差距也在缩小。

尤其是中山公园、古北二期和天山在这些年趋于同质化：

都没学区概念可炒作，产业区都划入了城市CAZ，2000年后的房子都差不多，甚至连缺点都很相似...

在经历这一轮楼市洗牌之后，三大板块的房价更是逐渐靠拢，正式开启了长宁的“三分天下”。

01

中山公园

中山公园是长宁人心中的传统市区，百年前就是租界后花园，底蕴三者之中最为深厚。

进入新世纪的发展得益于长宁2000年后实施的大规模旧改+楼宇经济。

2000年初真如副中心实际功能的缺位，助力中山公园的迅速崛起。

时局给了发展机会，中山公园也凭借亮眼的配套接住了：

2007年底，上海一共开通了8条地铁线，中山公园就占了其中三条。

直接和当时的人民广场、徐家汇肩并肩。

商业体量庞大，尤其是2005年中山公园龙之梦开业，至今都是上海人气霸榜的存在。

整个长宁医疗资源相对普通，但中山公园实际却能享受静安、徐汇资源。

直到现在，中山公园的地段和配套优势都是三大板块中竞争力最强的。

至于住宅，因为2000年受港资开发商影响较大，中山公园的第一批改善商品房港风浓郁。

这批集中建造于2000-2005年，在三大板块中房龄最老。

这些房子的特点是以涂料外立面为主，容积率高，户型设计在今天看来并不合理，车位比紧张。

不过就当时而言，往往是这种高容积率和层高的住宅，才匹配得上人们对中山公园是市中心的定位。

长宁本地的第一波改善置业、体制内leader和长宁本地中产基本被中山公园收入囊中。

随着城市发展板块轮动，中山公园优势逐渐被追平。

和龙之梦的定位一样，板块房价也走上大众化亲民路线。

加上缺乏学区概念炒作，逐渐成为内环价格洼地：

板块均价比徐家汇少了将近2万/平，和普陀长寿路一个水平。

但价格相对实惠、群众基础更高的中山公园这一轮楼市回调中，整体表现出较强的抗跌能力，商品次新平均跌幅仅19.46%，略胜其它两个板块。

在长宁2035的规划中，中山公园顺利划进了CAZ，区内嫡长子地位不可动摇。

只是但从楼市来看，中山公园的房子在当下看来已经有些落伍未来想象空间有限，对长宁本地中产来说算是性价比较高的选择。

新政接连不断，利好哪类产品？

哪些板块需要出逃、哪些值得买入？

私信免费获取环线楼市专家建议

02

古北二期

古北政策红利的结晶，硬生生为长宁创造了一个特定时代的富人区：

• 在长宁富人区里，镇宁路有租界的历史因素，因而在后期较受港澳台、华侨富人追捧；
• 西郊在上世纪三十年代就是沪上名流、民族资本家的后花园，低密和限高藏了不少沪上隐贵；
• 古北的却是因为上世纪八十年代建设的虹桥经开区，靠日韩籍高管和一些海归新贵发家。

虽然底蕴不如中山公园，但古北却为家长挣了最多面子。

曾经古北一期一个马桶价格比普通上海人一年工资还高，老百姓赋魅说“日料比东京还正宗”，比内环内更像国际大都市。

今天的古北虽辉煌不再，位置也不如中山公园在内环内，但地段价值依旧稀缺。

板块紧邻内环，自驾走内环高架和延安高架十分方便。

教育资源接轨国际，私立、民办就读率高。

早年商业能级下滑比较明显，全国第一的家乐福倒闭，高岛屋人气稀疏、南丰城、尚嘉中心距离稍远。

住宅方面，主要看古北二期。

古北二期建设时间开始于2003年，房龄处在中山公园-天山之间，当初开发时的定位是面向日韩籍高管以及涉外人士。

二期最大亮点是一条黄金城道将社区功能发挥得淋漓极致，不仅是古北业主的消费场所，更是社交休闲场所。

在上海再难找到这样一条闹中取静、优雅小资的大社区步行街。

围绕黄金城道分布着古北二期最顶流的六个花园小区；

外立面基本贴的是进口防水面砖，容积率以及当下的物业管理都胜过中山公园，车位比依旧是个问题。

随着日韩贸易式微，联洋、碧云新一代国际社区崛起等因素，古北作为第一代国际社区的稀缺性被稀释，地位直线下滑。

因此古北二期的房价也从富人区地位降级到了中-高产板块，掉进中山公园、天山一个赛道。

即使如此，对于当下的普通中产而言，拿下一套古北二期三房还是比中山公园更吃力。

在这一轮房价回调中，古北二期的六大花园平均跌幅超过20%，小户型跌幅甚至超过30%，相比之下较为惨烈。

上半年的经济大家也都知道，古北日韩籍和港澳台业主占比相对高一些，套现跑路的价格刺客也相对更多。

再加上今年新房市场的打击，总价2000万以上的新房豪宅成交量创下近十年新高，精准打击了以大3房为主流的古北楼市。

和中山公园的问题类似，古北二期的户型、车位比、外立面以及成长性都有深深的时代烙印，最优质客户流失是必然。

处于居住阶层大洗牌背景下的古北二期，这轮抗跌性输给客群基础更稳定的中山公园也不奇怪。

03

天山

天山的故事分上下两部：

• 1952年上海“两万户”计划的天山工人新村及后来衍生的天山一条街文化；
• 下部则是2000年之后，借力长宁大规模旧改和中山公园一样走上楼宇经济的道路。

天山底蕴不如前二者，位置也只是中内环之间，但在长宁发展格局中有优势站位：

东侧是中山公园，长宁传统的中心；

南边是虹桥经开区和古北，曾经比市区更市区。

夹在中间的天山更像是两个板块的发展融合区，既有国内的数字化经济、也有日韩的商务贸易企业。

强强联合之下，天山反而成了长宁隐形的经济地标。

全上海三栋百亿税收商务楼，前两个是在顶级地段的恒隆广场和国金中心，第三个是天山的金虹桥国际中心。

所以相比起中山公园和虹桥经开区，天山的产业实力目前最强。

居住层面的配套完全达到内环内板块标准：

汇金百货、巴黎春天、百盛优客、绿地缤纷城，2/15号线双轨交，北横通道、内/中环高架...

和天山产业、配套能级相呼应的，天山次新房的价格也成了区内房价地标，整体均价全长宁最贵！

相比起价格亲民的中山公园，天山商品房定位是吸纳长宁及周边的企业高管，建设标准和总价段和古北二期比较重合。

次新房建成年代集中在2005-2011年之间，三兄弟中房龄相对最新。

除了车位同样不够，在户型设计、容积率、小区景观和物业管理方面也都较中山公园有大提升。

虽然没有一条黄金城道，天山商品组团是苏州河边难得的一线河景房。

随着苏州河的治理和一江一河规划的推进，居住环境和高区景观都迎来一波提升。

在这一轮回调中，天山次新组团的抗跌性表现也比较一般，平均跌幅在22.85%，小户型更甚。

原因也和古北二期比较相似，同总价段的新房市场吸引着天山的中高产客群置换离场。

河对岸的长风就是最直接的一个对比。

即使社区文化和身份认同感经营得登峰造极的仁恒河滨花园，和存有一些倒挂幻想的新房相比，也被无情抛弃。

情怀很重要，money更重要，能给有钱人带来当下最顶级身份认同感的地段才是他们眼里的好地段。

结语

长宁的三位兄弟，虽然谈不上垂垂老矣被时代淘汰，但产品竞争力仍在持续流逝。

车位配比低、涂料外立面、一言难尽的户型设计在新房衬托下成了最后一根稻草。

不过话说回来，随着楼市回调，长宁三兄弟的性价比也在逐渐显现，给普通人跨入鄙视链上游的机会更多了。

因为篇幅有限，还想要了解三兄弟更深度分析的可以私信一对一交流。