房贷巨变：商业房贷利率悄然下降，公积金购房不再是最佳选择？

在购房的历史中，公积金贷款利率一直显著低于商业贷款利率，用公积金买房一直是一个更划算的方式，能够节省更多的利息。但是这种情况正在改变，商业房贷利率在大幅下调后将开始低于公积金贷款利率，公积金买房将变成一种更贵的购房方式。

1、商业房贷利率开始低于公积金贷款利率

2024年9月24日，央行行长潘功胜宣布将存量房贷利率进行统下调，很快，市场利率定价自律机制给出了下调方案，10月12日，各大银行纷纷公布存量房贷利率下调方案和实施细则，统一下调为：LPR-30BP，按照当时3.85%的五年期以上LPR数值，下调后的存量房贷利率将降低至3.55%，这是历史上最低房贷利率。

更加幸运的是，10月21日，五年期以上LPR大幅下调25个BP，下调至3.6%，这意味着存量房贷利率将进一步降低至3.3%，这个房贷利率已经比最新的二套房公积金贷款利率3.325%还要低2.5个BP，住房商贷利率竟然比公积金利率更低，这是之前从未有过的事情。

公积金贷款利率有两种，五年以上的首套房贷利率为2.85%，五年以上二套房贷利率为3.325%，这是今年上半年央行下调后的数据，当时公积金首套房利率依然是最低的，毕竟即便是首套房商业贷款利率下限取消后，还是在3%以上。

但是今年以来房价下跌的趋势不仅未能放缓，反而在持续扩大，全国跌幅在10%左右，各地为了遏制房价下跌的势头，纷纷下调首套房贷利率，广州地区多个银行已经将首套房商贷利率降低至2.85%，和公积金首套房贷款利率处于同一水平，而招商银行广州地区更是已经将首套房贷利率下调至2.65%，比公积金还要低20个BP，这就逆天了，可见广州地区房价形势之严峻。

2、房价持续下跌倒逼利率下调

我们当前的房贷利率公式是这样的：=LPR+点数；“点数”可以为正数，也可以为负数，在2019年刚刚出来的时候是正数，因为那个时候房地产发展势头迅猛，现在已经负值了，背景是房价已经跌了三年了。

很多人知道这两年房价形势不好，但是具体跌了多少心里还是没有太直观的感受，我们就用官方数据来看看到底跌了多少，根据统计局最新公布的数据，北京今年9月份的新房价格同比下跌了4.6%，哈尔滨是6.3%，南京也下跌了8.7%，宁波更是跌了9.2%，厦门更是跌了11.3%，温州也跌了10.6%，江浙这些房价一直比较坚挺的城市在过去一年也撑不住了。

厦门的房价曾经排名全国前五，如今跌起来更是毫不留情，没有经济实力支撑的高房价，跌起来往往也更狠，这一点和股票市场是一样的。

上面还是新房价格，跌得还保守一点，二手房价格跌得更自由，北京的二手房价格过去一年下跌了10.3%，这可是北京啊，厦门更猛，过去一年下跌了15.4%，广州下跌12.8%，深圳下跌12%，成都也下跌了9.2%。

全国性的房价大幅下跌，这在历史上也只有2008年发生过，但是跌幅这么大，持续时间这么长，这还是历史上首次，房价持续下跌，楼市萎靡，土地就卖不出去。2021年全国的土地出让金高达8.7万亿，次年就缩减到6.7万亿，2023年进一步萎缩到5.8万亿，2024年上半年又大幅下滑18%，全年土地出让金将跌至5万亿以下，甚至是2021年高峰时期的一半。

卖地的收入大幅减少，政府就得过紧日子，公务员工资、教师的工资，以前地好卖，工资都能涨，如今这份收入少了，甚至是没了，工资就涨不了，甚至还得降薪，个别城市恐怕还的裁员。

3、公积金利率什么时候下调？

房价下跌，现在看来，政府可能比个人更着急，在自己的权限范围内将最大程度促使房地产回暖，自从央行取消了首套房房贷利率加点的下限，权力就下放给地方了，地方是可以根据当地情况调整利率加点的下限的。

广州作为一线城市，房价跌得最凶，所以政策也放得最开，目前已经将限购措施完全取消，这是一线城市中的独一份。房贷利率其实是购房成本的一部分，我们可以理解为房价的一部分，房贷利率下跌其实就是房价的下跌，我们不要只单独盯着狭义的房价本身， 而是要将购房的整体成本都考虑计算在内。

我们以100万的房子为例，20万首付，贷款80万，期限30年，方式是等额本息，如果利率是6%，那么利息总额是93万，相当于这个房子一共要支付193万；如果房贷利率是5%，利息总额是75万，房子一共得支付175万；房贷利率降低到4%，利息总额为57万，房子一共得支付157万，已经比6%的利率减少了36万的利息，相当于房价的36%。而当房贷利率进一步降低至3%的时候，利息总额减少至41万，房子一共支付141万，相比6%的利率少了52万的利息。

虽然LPR如今是3.6%，比公积金利率高75个BP，但是现在存量房统一往下调了30个BP，未来也不太可能将“加点”上调，在可见的未来，LPR还会继续下调，除非中国经济能够恢复6%以上的增速，并且通胀恢复到3%以上。

在宏观经济层面没有大的改变的情况下，LPR未来还是会继续下调，但是商业贷款利率已经低于公积金利率了，要维持两者的差距，最好的方式就是下调公积金利率，或者是统一首套和二套公积金利率。

924出台那么多政策都没有提到公积金的事情，今年下调的可能性就很低了，最快也得明年了，随着美国利率进一步下调，我们的利率下调空间也打开了，包括公积金利率，期待明年能够对公积金进行下调。