成交价曝光！21年西安13个万人摇小区，如今谁涨，谁跌？

　　摇号是手段，不是目的，当年万人摇小区，也有不少是混水摸鱼！

　　限售放开后，着急登记挂牌的次新房不少是2021年的小区，其中不乏当年万人摇摇号的身影。

　　（西安共计17次万人摇小区统计）

　　根据统计，西安有史以来总共17次万人摇的记录里，整个21年占了13席，共计8个小区，且高科，中海，山水美树，华发为多次万人摇，足见人人跟风买房的当年，有多疯狂。

　　你，我，他，不少人都在三年前深度参与其中，成为登记名单里的一员，如今限售放开，上述不少小区陆续达到交易条件。

　　曾经为了倒挂，为了买了就涨，奋不顾身冲进去的万人摇小区，到底谁涨了，谁降了？结合贝壳成交数据，我们逐一来看。

　　壹

　　小区：山水美树

　　备案均价：15368元/㎡、15488元/㎡

　　万人摇时间：21年2月，9月

　　登记人数：18596人、13202人

　　基本情况：紫薇东进后，山水美树凭借洋房，航天城地铁口位置，迅速上榜，由于周边融创揽月府豪宅标杆在外，15368元/㎡的这里被当做了倒挂平替。

　　虽然很多人知道开发商很一般，交付小区也不会有惊喜，但凭借对房价必涨，稀缺地段的执念，蜂拥而至，424套房子登记18596人，中签率仅2.2%。

　　（山水美树二手成交价）

　　成交价格：

　　回归成交，目前贝壳平台可查到的有三套，都是在今年，平层的成交单价在18345元/㎡左右，顶楼跃层稍高，为21542元/㎡，相比当年摇号盛况，小赚不赔，小区的品质限制了房价的上限。

　　贰

　　小区：高科麓湾

　　备案均价：12320元/㎡、12083元/㎡

　　万人摇时间：21年3月、5月

　　登记人数：10373人、13368人

　　基本情况：山水美树后，紧跟高科麓湾，作为雁鸣湖区域大型社区，已销售多年，拿地早也带来了21年的低备案价，12320元/㎡单价被视为当年西安商品房的低门槛。

　　对比临近曲江，浐灞房价攀升，这里几乎保持不动，在后续高科麓湾的销量里，备案价不涨，也不用摇号，但登记者寥寥，大家稍微理性，就知道临三环，还是高层，周边刚需二手房又多，不具备倒挂前景。

　　成交价格：

　　高科麓湾由于小区很大，成交房源多，以最近的三期为例，主要为小面积80㎡以内，单价从9465-11160元/㎡不等，相比万人摇12320元/㎡的备案价，不涨反降，临三环成为高层最大的缺陷。

　　叁

　　小区：紫薇华发CID中央首府

　　备案均价：18242元/㎡、17499元/㎡

　　万人摇时间：21年3月、6月

　　登记人数：11292人、14765人

　　基本情况：作为高新CID最早上市的新房，21年无论是买房人还是开发商，对区域期待满满，在对面未来之瞳地标还是空地情况下，蜂拥出手，紫薇华发CID中央首府，也被视为20000+以下单价的性价比小区，当年两次万人摇。

　　往后的新希望、招商、龙湖、中海等，虽然路东，路西各有分布，但备案价确实在25000+以上，因此买的最早的华发，二手房成交价备受期待。

　　成交价格：

　　但由于高新三期新地，新房供应不断，外加市场下行，学区情况，规划兑现问题，高新三期的二手房价格并不理想，新希望破发，华发买的早勉强平进平出。

　　目前可查到的两套成交房源，单价20579元/㎡，其中一户7天内降价30万卖掉，如果算上三年的贷款，利息，资金持有成本，还会亏一些。

　　肆

　　小区：保利天悦

　　备案均价：21001元/㎡

　　万人摇时间：21年3月

　　登记人数：12998人

　　基本情况：21年三月的最后一个万人摇就是知名的保利天悦，21001元/㎡的备案价，外加周边新房断供，高新成熟区一房难求，轻松万人摇，关于这个小区的印象，同样是从头摇到尾。

　　如今看，天悦确实是吃足房价行情的小区，不错的交付水准，外加高新第四学校（高新一中初中部丈八校区）加持，二手房热度极高，楼下中介扎堆，网络话题不断。

　　成交价格：

　　（保利天悦五期二手成交价）

　　21年的保利天悦，最火的五期，目前已有成交价，普遍在28000+以上，由于小区大户型，纯改善，景观，立面风格都有升级，也是目前保利天悦卖价最高的。

　　400万以上的市场，目前丈八北路沿线，行情最好依旧是保利天悦五期和万科翡翠国宾，对得起当年万人摇的热闹，业主普遍收获房价普涨。

　　伍

　　小区：中海曲江大城

　　备案均价：18714元/㎡、19295元/㎡、20338元/㎡

　　万人摇时间：21年5月，6月2次

　　登记人数：12998人、11846人、15133人

　　基本情况：这可能是中海在西安最成功的摇号小区，一年三次万人摇，至今有宇宙大城的外号，和保利天悦，绿城全运村同属摇号三巨头，二手房普遍稳赚不赔。

　　首先是曲江的名号在前，又是中海的小区，产品丰富涵盖高层，小高，洋房，别墅等，外加铁一曲江的加持，各种buff拉满，各路中介也是不遗余力鼓吹，业主预期极高。

　　成交价格：

　　二手房下行后，曲江大城的成交回落，但依旧稳定，由于产品较多，以最近10月份的成交价为例，20层小高均价在24000+左右，18层小高均价在26000+左右，11层小高均价在27000+左右，6层叠拼均价在31000+左右，相比当年入手价格，普遍稳赚。

　　陆

　　小区：金地玖峯汇

　　备案均价：13482元/㎡

　　万人摇时间：21年6月

　　登记人数：13524人

　　基本情况：21年9月全运村召开，6月份紧邻奥体中心的金地开盘，从位置看，非常优渥，北侧奥体中心场馆，南侧高新一中陆港学校，外加均价13482元/㎡，自然风光无二。

　　金地进西安这么多年，这是卖的最好的小区，其中地段因素第一，房价第二，产品第三，热销逻辑与全运村，望江府，未来城市等一样，奥体白菜心，又有名校在，不火都难。

　　成交价格：

　　和周边华润，绿城的行情相同，凭借学区，奥体位置，金地二手表现亮眼，成交均价在21000+上下，相比当年13000+的入手，翻了不少，和附近新房目前售价相当，但再往上涨，压力还是有的。

　　伴随全运村，未来城市，奥体壹号，望江府等学区内小区陆续交房，奥体二手房同样面临竞争，保持性价比，不要贪心，及时出货很有必要。

　　柒

　　小区：大华锦绣前城

　　备案均价：12367元/㎡

　　万人摇时间：21年7月

　　登记人数：12210人

　　基本情况：又是一个拿地早，卖的晚的小区，21年航天由于曲江新房断供，需求外溢火爆，外加周边万元地不断出让，让均价只有12367元/㎡的大华被很多人当作倒挂红盘。

　　大华上一个项目是曲江公园世家，锦绣前城优势除了价格外，还有航天地铁口，周边科研院所多，大户型多，刚需小面积小，同期龙湖花千树二手房轻松过20000+，当年倒挂优势明显。

　　成交价格：

　　由于小区品质的限制，外加航天大面积好卖，中小面积观望的二元现状，大华的成交价高层稳定在16300+，而洋房可以保持20000+的成交价。

　　进一步证实，航天城区域，洋房，小高层，叠拼这些低密度，大户型，纯改善的价格还有空间，但高层诸如富力，大华，龙湖等，二手房上限明显，同样需求，不少人还是优先曲江二期。

　　捌

　　小区：万科翡翠国际

　　备案均价：16320元/㎡

　　万人摇时间：21年12月

　　登记人数：33763人

　　基本情况：21年最后一个万人摇是万科翡翠国际，登记人数也达到恐怖的33763人，毫不夸张的说，几乎当时西安买房的都去尝试摇号，1074套房源也是供应最多的，包含超高层小面积塔楼。

　　放在今天看，塔楼超高层，即便是曲江位置，依旧自住体验差，但当年在倒挂怂恿下，人人都把这当做捡漏王，曲江确实是西安好地段，但凡新房面世，直到今天，都不愁卖，当年火热也可理解。

　　成交价格：

　　最后是翡翠国际，4T10户的塔楼，创了21年西安摇号记录的小区，目前二手房成交价从13497元/㎡至18103元/㎡不等，相比小面积萎靡，反而正常的高层大户型，可以保持20000+以上的成交价。

　　当年不考虑梯户比，环境绿化，小区密度，单纯奔着学区，住宅性质，总价便宜，如今算上持有成本，少赚不赔，已经比大多数当年摇号买房子的人，幸运的多，多亏了曲江的好位置。

　　浑水摸鱼

　　至此，西安历史上有过的17个万人摇小区里，13个都已在21年亮相，且多次万人摇的不在少数，当年的倒挂怂恿，买到就赚，如今看，并非万能。

　　保利天悦，中海曲江大城、万科翡翠国际，金地玖峯汇等收获结果，更多是地段、学区本身优质决定的，而摇号里，浑水摸鱼的也不在少数，如今回归原型。

　　还是那句老话，摇号只是手段，不是目的，房子的价值是由需求，地段，学区，品牌综合决定，一时的冷热背后更多是情绪作祟，当年跟风摇号的，如今跟风卖房的，真是同一批人。

　　再到2022年最后万人摇的，丹轩坊，翡翠国际，未来城市，如今二手房表现都不差，分别占据高新，曲江，港务白菜心位置，没啥说的。

　　作者：鬼使白