上海
01
澳洲首次置业年龄越来越大，更多人到了退休还在还贷
随着首次置业者变老，更多澳洲人在到达退休年龄时仍然背负房贷。
人口统计数据显示在过去20年间，完全拥有自己房子的55-64岁的人数几乎减半了。
数码金融分析公司调查了52000人，发现在到9月的一年间，那些有房贷本来计划要退休但是又改了主意的澳洲人的人数翻倍了。
这组人的平均房贷约为19万，但是有些人的房贷更高，甚至高达50万。
在有房贷的退休人士中，3/4的房贷余额大于他们的养老金，有超过50%的55-65岁人群希望出售物业或用养老金来还房贷。
数码金融分析公司的创始人和金融分析师Martin North说更多人因为“高于期望的房贷债务”而工作更久。
这种影响主要在悉尼和墨尔本，但是也开始外延。
“我看到也有霍巴特、阿德、布里斯班和珀斯的人因为这个问题苦苦挣扎。这是一个全国性问题。”
North说这受到高息的驱动，也因为人们从房子中取出更多款项用于自己需要或帮助孩子买房。
他说央行应该调查这问题因为高房价迫使很多首次置业者依赖父母的财务帮助以获得首付 – 就是所谓的“爹妈银行”。
如果上一代因此推迟还完自己的房贷然后不得不卖房的话，这可让父母们更容易受到房价下跌的影响。
不仅是目前的退休者面临温吞的退休前景。
房贷中介Lendi的数据显示在过去四年里，年过37岁的首次置业者的比例上升了16%。
Lendi的中介Mel Smith说很显然随着房价继续攀升，首次置业者的年龄也会上升，而一般房贷要持续30年之久，很多人会发现到了退休年龄还在还房贷。
02
澳洲工业地产价值飙升！
在过去三年中，布里斯班北部外郊工业用地的价值增长了两倍多，这为地产基金管理公司Garda带来了丰厚的收益。Garda公司将一个位于Boundary Road 109-135号、占地25公顷的地块以1.14亿澳元的价格出售给物流巨头ESR。
Garda公司于2021年6月以1,600万澳元购得该地块，并在次年获得了约100,000平方米地产的开发审批。总的来说，Garda在项目上总共花费不到5,100万澳元（包括土地成本），但由于“当前环境下Garda无法开发该项目的规模”，最终决定出售。
通过ASX上市的Garda Diversified Property Fund向ESR出售此地块，将带来约6,300万澳元的毛利润，利润率超过120%。
1.14亿澳元的出售所得将被这家小型REIT（房地产投资信托）用于偿还其所有浮动利率债务，从而将其负债率从6月30日的36.5%降低到约22%，该交易预计将在明年完成，需满足包括外国投资审查委员会（FIRB）批准在内的多项条件。
Garda公司还将进行一次性特别分配，以“帮助证券持有人应对出售North Lakes地块带来的资本利得税”。
根据CBRE工业与物流研究部负责人Sass Jalili的说法，过去12个月中，布里斯班北部土地价值增长了38%，自2021年第三季度以来翻了一倍多。
Jalili女士表示：“澳大利亚贸易海岸（包括Brisbane Airport和Port of Brisbane）以及北部地区是东南昆士兰（SE Queensland）土地供应最为紧缺的地区，因此土地价值继续上升——目前分别平均为每平方米748澳元和575澳元。”
Garda公司购得North Lakes地块时，布里斯班北部的平均土地价值约为每平方米265澳元。
回顾Garda的ASX文件和演示，显示该地块的价值大幅提升。2021年12月，地块估值为2,000万澳元，2022年6月升至4,500万澳元，2023年5月达到7,000万澳元，2024年6月升至9,540万澳元。预计到明年第一季度，地块的估值将达到1.168亿澳元。
Garda的一位发言人表示：“自2021年6月交割后的24个月内，布里斯班工业市场对优质、位置优越的空间的需求经历了前所未有的增长。”
“由于供应有限无法满足这一需求，布里斯班市场租金大幅上涨。加上资本化率的压缩，开发商愿意为土地支付越来越高的价格。”
“此外，项目的里程碑事件，包括获得开发审批、运营许可以及完成大规模土方和市政工程项目以交付优质的开发用地，North Lakes地块每年都在逐步增值。”
ESR澳大利亚和新西兰首席执行官Phil Pearce表示，收购North Lakes符合其扩大布里斯班北部市场布局的愿景。
Pearce先生说：“收购昆士兰North Lakes的工业开发用地，将使ESR能够继续扩大在供应紧缺的布里斯班市场的版图，而这一市场受到了东南昆士兰地区强劲人口增长的支持。”
“North Lakes地块将被开发为优质的工业园区，为该地区带来就业机会和经济增长，同时满足未来客户的需求。”
“ESR澳大利亚目前在昆士兰州有约4.17亿澳元的开发项目正在建设中或在开发管道中。”
03
昆州建房数量降至十年来最低水平
昆士兰州正在建造的房屋数量降至十年来的最低水平。然而，州政府举办的住房峰会本应解决这个问题，但两年过去了，该问题仍悬而未决。
房地产委员会透露，2024年第三季度仅建造了6948套新房，这是自2013年以来的最低水平。
这促使澳洲房地产理事会昆士兰分会执行董事凯尔女士（JessCaire）呼吁各政党致力于快速交付更多住房。
她说：“无论谁在选举后组建政府，都面临着确保每个昆士兰人都有家的巨大挑战。”
“只有通过有意义的政策改变，并与私营部门展开有意义的合作，才能克服挑战。自峰会以来，昆士兰州的住房税已受到两次新的加税打击，不到十年的时间里，住房税的新加税或加税总数达到了12次。
“这些税收伴随着我们州住房部门的大量改革，自峰会以来已经进行了超过15项改革，涵盖从租赁政策到财产法的各个方面。”
凯尔表示，要在2046年之前提供一百万套新住宅，政府必须在税收方面取得适当的平衡。
04
墨市边缘将释出大片土地！为外围郊区兴建数千套新房铺路
墨尔本边缘地区的土地将释放出来进行开发，为墨尔本不断增长的外围郊区建造数以千计的新住宅铺路。
政府表示，这次释放的土地估计将成为墨尔本有史以来最大规模的一次释放住房和开发土地的承诺，保证了未来几年内27个新的绿地区域的时间表。
州长艾伦（Jacinta Allan）表示，这将为家庭提供机会，并为建筑业带来信心。她说：“无论是适合大家庭居住的带后院的新独立屋，还是内郊火车站附近适合首置业者的单元房，我的目标是为每个人提供更多的房屋和更多的机会。”
将释放多少土地的细节目前尚未披露，但该计划将集中在墨尔本的外西北区和东南区。
去年，工党在住房声明中承诺，70%的新住宅将建在成熟区域，其余30% 则建在增长区域。
这次释出的土地，是政府承诺的一周内第四项公告，概述政府的改革议程，并以“更多住宅、更多机会”为卖点。
根据迄今为止的计划，50个社区将快速批准建设数十万套新住宅，未来12个月内购买的所有公寓楼花的印花税都将获得削减。
最新措施是在政府宣布即将推出房屋政策，包括租房改革，以及修改建筑规范，允许在同一区块兴建两栋住宅后宣布的。
维州政府周三同时宣布了维州规划局（Victorian Planning Authority）明年的工作，周四将讨论在一块地皮上建造两栋住宅，周五将讨论乡镇地区的住房问题，周六将讨论租房改革。
澳洲城市发展协会（Urban Development Institute of Australia）表示，每年至少需要向大都会市场提供1.8万块土地，才能实现住房声明中对新兴郊区和维州乡镇地区的目标。
周二早些时候，艾伦证实她的政府将考虑向开发商收取通用基础设施费用，作为其住房改革方案的一部分。
这项新制度将在首批10个所谓的活动中心试行，将有助于支付新建房屋所在区域的学校、公园和公共交通费用，而不仅限于外围成长型郊区。
但反对党住房承受力发言人穆尔霍兰德（Evan Mulholland）周二表示，经过全面调整的开发商贡献计划等同于扩大税收，这将使房价“进一步超出所有维州人的负担能力”。
但艾伦否认这波大动作是为了支持维州的预算。她排除了将资金用于“大建设”（Big Build）的可能性，并表示她的愿望是建立一个更简单、公平和全州性的基础设施贡献计划。
本周，艾伦政府在全州交通枢纽命名了50个新活动中心中的首批25个，州政府将在规划控制方面担当主导角色，并鼓励兴建更高密度的住宅。这是在八月已公布的10个活动中心之外新增的活动中心。
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