写字楼市场继续筑底：需求待提振 业主仍在“以价换量”

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

“2018年搬进来的时候，租金签的是（每月每平方米）16块9。中间因为疫情降过两次，现在的租金不到8块。”作为北京国贸区域写字楼的长期租户，刘威（化名）对近些年该区域写字楼市场的变化颇有感触。

刘威是一名财税领域的创业者，其客户主要集中在北京国贸，他也在2018年将公司搬到国贸。近些年，由于业务收缩，他将租赁面积一再缩减，甚至一度有搬离这个区域的想法。但由于业主降价，并开出比较优惠的续租条件，他得以继续在此办公。

近年来，北京写字楼市场面临供应量充足、需求相对不振的情况，为实现出租率的提升，业主以价换量的情况较为普遍。

戴德梁行发布的数据显示，2024年第三季度，北京写字楼市场租金为每月每平方米人民币266.1元，环比下降4.7%；与去年同期相比，降幅为13.5%。

其他机构发布的数据有所差异，但其反映的趋势大致相同。“当下企业对租金折扣高度敏感，迫使部分业主提供前所未有的折扣力度以促成交易。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示。

除北京外，全国主要城市的写字楼市场也有着类似的表现。

仲量联行在一份报告中指出，今年第三季度，全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为每月每平方米80.3元，环比降幅在0.4%～5.6%之间。该份报告称，为抓住流动的存量需求机会，业主方采取更加灵活激进的租金策略，以获得竞争优势。

金融、TMT是需求主力

作为经济活动的重要空间载体，写字楼市场被认为是产业经济变化的“晴雨表”。

近些年，北京写字楼市场的需求结构在不断发生变化，但主体需求仍然稳定。其中，金融业和TMT一直是北京甲级写字楼市场前两大需求来源，合计占比约在50%。

据统计，金融领域中，在行业不断提升直接融资比重的背景下，保险、证券、基金、财富管理、资产管理等非银行金融机构稳步扩张。在金融行业数字化升级背景下，金融科技迅速崛起。

TMT领域中，以个人为服务对象的互联网+服务、新媒体成为近几年增长最突出的细分行业，而以企业服务为对象的软件开发、人工智能、大数据等赛道也贡献了一定的需求。

从资金性质看，中资企业的扩张速度较快，外资租户的租赁面积未见下降，但权重有所降低。

不过，受市场和政策环境影响，一些行业的需求出现波动。近两年，汽车、消费品等行业的需求都有明显波动。作为TMT细分领域的电商、新媒体，需求也不稳定。

国贸区域某资深写字楼经纪人向21世纪经济报道记者表示，2010年开始，由于供应不足、需求旺盛，北京写字楼市场的租金一直维持在较高水平。此后，互联网创业大潮兴起，需求进一步增加。

“2018年，国贸三期的租金超过了（每月每平方米）20块钱。”他说，当时，中关村、金融街、望京等区域的写字楼租金也处于高位。

从2020年开始，随着新冠疫肺炎情冲击，以及行业政策调整，写字楼市场的需求结构也在发生变化。其中，资本寒冬以及互联网创业的退潮，使得相关企业大幅缩减租赁面积，中关村、望京等区域的写字楼市场受到影响。

近几年，教培、房地产及其上下游行业的需求也明显萎缩。

期间，虽然人工智能、大健康等领域需求有所增加，但市场整体需求仍然相对不足。戴德梁行的数据显示，今年第三季度，北京写字楼市场空置率为18.2%，环比上升0.2个百分点，同比上升1.2个百分点。其中，五大核心商圈空置率为12.1%，环比下降0.3个百分点，与去年同期持平。

有效需求不足仍是困境

与北京类似，在杭州、武汉、成都等重要二线城市，金融、TMT也是需求主力，律所、联合办公等专业服务业也占有一定的比重。

但近两年，这些城市也面临新增需求下降的情况，加之部分城市的供应量较大，其租金同样面临较大压力。

南京某资深写字楼经纪人向21世纪经济报道记者表示，今年南京写字楼的租赁成交体量普遍较小，超过1000平方米的租赁交易的数量和占比都有所下降，“今年可能只有20%左右。”

该人士表示，粗略估算，目前南京写字楼市场的空置率接近30%。

仲量联行表示，今年第三季度，全国40个主要城市甲级办公楼市场净吸纳总量为67.6万平方米，环比增加4.0%，主要来自于一线及强二线城市的总部自用型需求支撑。

具体来看，金融、专业服务等大面积租户较为审慎，拖累新租成交量的表现；跨境电商、新媒体等科技互联网细分行业虽然带来一定动能，但主要集中在中小面积段及新兴子市场，持续性和稳定性偏弱。

但总体来看，全国市场化租赁成交量仍处于底部，有效需求不足是当前办公楼市场的主要困境。

受此影响，三季度全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为每月每平方米80.3元，环比降幅在0.4%～5.6%之间。

为保证出租率，业主降租留客已是常态。仲量联行表示，“成都多数业主或困于市场或自身经营难题，不得不提出远低于市场的价格，或制定非常规商务条款。南宁市场头部项目租金下调接近极限成本，激发续租与搬迁需求。”

在北京，业主也给出足够优惠的条件。刘威表示，最近6年间，业主曾三次下调租金。今年初续签合同时，业主承诺不限定租赁期限，价格也有进一步下调。

近期，多项稳增长政策密集发布，不仅有助于提振实体经济，也将利好写字楼市场的复苏。但分析人士普遍指出，政策效能传导至企业端进而影响其不动产决策将是一个长期过程，短期来看，写字楼市场仍将处于筑底过程，以价换量的局面也将继续存在。