房产知识|澳洲房产vs中国房产：注意“中国式”买房误区

近年来，澳洲房产已成为中国高净值人士的海外投资热选，然而中国与澳洲社会经济存在一定差异，由此带来了中国和澳洲房地产市场的巨大差别，对于关注澳洲的投资者来说，及时了解两国在房地产市场以及房产政策上的区别，才能在投资上规避风险，获得满意收益。那么，今天就带大家一起来了解这些区别，为投资澳洲房产打好基础。

1.产权所有

中国：

一般民用住宅建筑的房屋产权为七十年的使用权，并不包括所有权（具体参见中国土地管理法）。期满后产权归属未定，土地续租费用未定。正面临征收房产税的可能。

澳洲：

绝大多数是永久产权。澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权。“永久产权”就是指业主可以永远享有该土地的所有权。不存在遗产税，可世代传承。以遗产形式向直系亲属转换产权免除印花税。是全世界为数不多的没有遗产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。

2.贷款比例

中国：

贷款条款，不同地区政策不同。大多数城市对二套房贷款都有政策限制，要求比较严格，可贷成数不多。

澳洲：

• 有澳洲身份的购房者，一般来说可以达到贷款额度80%，甚至更多。
• 海外人士，有澳洲工作签证，有澳洲收入且符合银行的各项贷款要求，可最多贷款80%。
• 海外人士，没有澳洲本地收入，最多能贷到房款金额的50%-70%，但是利率相比本地买家较高。

3.还款开始时间

中国：

中国房产买家是在签署购买合同之后马上开始连本带息还款，购房者还款压力较大，现金流压力紧张；很多时候，买家在还没有拿到现房前要白付利息给银行。

澳洲：

澳洲买家在签订购房合同后，通常只需要支付10%（海外买家一般为20%）的定金。现房交割后才开始还款，并且在一定期期限内(贷款30年)可只还利息不还本金，还贷压力较小，投资客可选择只还利息（租客租金来还利息）。

除此之外，购房者还可以向银行申请一个对冲账户。业主可以将房款存入到对冲账户中，银行会定期从对冲账户中转账。而且业主也可以随时从对冲账户中取钱出来。

4.首付及资金风险

中国：

首期直接给开发商用来盖房子，并且在签署合同的时候就需要支付。一旦开发商出现问题，买家的资金就很难保证。

中国则拥有全世界最高的首付，房贷首套房首付比例为20%-30%，二套房首付比例为50%-70%，执行利率为基准利率的1.1倍。各地区首付比例会有差别。

澳洲：

业主在签合同的时候只需支付房款的10%-20%，且首付是经由律师托管到第三方的信托公司账户，利息归买家或买家和开发商共有。一旦开发商出现问题，资金会被信托公司退还。

5.烂尾楼

中国：

存在烂尾楼的可能。因为开发商一边卖房一边拿买家的首付建房。

开发商如无法保证后续资金，可能成为烂尾楼。资金没有监管，买家可能受害。

澳洲：

不存在开发商卷款逃跑。只有当房子建好，并且通过政府审核之后，开放商一般会提前21天左右通知交房，开发商才能收到剩余房款，在这之前房款都被安全的存储于第三方信托账户中。

6.法律保障

中国：

买房一般去房产交易所办理，是没有专业律师参与其中的。如果投资者对合同细节不予了解，在日后陷入陷阱和纠纷之中的事情时常发生。有的开发商甚至是一房多卖。

澳洲：

对比而言，在澳洲，买卖双方都必须要聘请专业过户师或律师处理相关的法律事务。通过专业人士的把关，投资者的利益更能被保护，投资风险也随之被降低。投资者在澳洲买的不只是房子，更是放心与安心。

7.房产面积计算方法

中国：

房产面积包括楼梯等公共区域部分的公摊面积，而不是房产内的有效物理面积。

澳洲：

澳洲房产的内部面积是物理上的实际面积，没有公摊面积。所以澳洲的房子的面积事实上比中国房产的同等面积要大。另外，澳洲房产只有整体售价，中国房产是按照每平方米售价来卖。

8.购房优惠

中国：

首次购房无优惠，豪宅加倍征收契税，物业2年内出售，全额征收营业税。

澳洲：

澳洲本土居民或者PR首次置业，政府可根据房价补贴，以昆士兰州为例，政府提供首次新房置业补助15,000元澳币，还有可能豁免部分印花税。

9.租金回报率

中国：

根据2017年全球房产指南数据显示，中国四大一线城市的租金回报率出奇的低，一线城市的租金回报率在1.35-1.7%之间，其中广州租金回报率最高，也只有1.69%。而就二三线城市而言，发现只有衡阳、哈尔滨、西宁、鞍山租金回报率超4%，为高回报。

澳洲：

澳洲房产租金是按周收取的，周租金通常为房价的千分之一，具体来说一套$60万的房产，一周租金大约为600澳元/周，年租金为31,200澳元。澳洲首府城市的租金回报率一般都在4％至6%之间。

10.租赁管理

中国：

国内中介的管理系统正在改善中。也在向一站到底的服务转型，包括广告，招租，逐步减少房主和租客自行解决的情况。

澳洲：

澳洲中介提供全方面服务，甚至提供包租服务，保障买家租金收入。所有事宜都在法律法规框架内处理。澳洲的租赁业相对正规，租房市场制度健全，保障业主的合法权益。出租管理公司能为投资者提供一系列服务，包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。一站式服务让投资者省心省力，坐收租金回报。

11.空置率

中国：

2016年中国城镇住房空置率报告显示，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%，上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5％。如今可能更高。

澳洲：

根据澳洲房产信息网站Domain集团2017年1月的统计，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%，悉尼房屋的平均空置率在2%左右。按照国际惯例，空置率在5％－10%之间的为合理范围，说明商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；10％－20%之为空置危险区，有必要采取一定措施，保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区，投资者需要谨慎考虑。

12.增值潜力

中国：

中国房价曾经增速飞快，例如上海的房价最夸张的可以三个月翻一番。但是近些年，房价走势低迷，受政策影响大。

澳洲：

澳洲的房产属于市场行为，政策对房产走势影响有限。房产价格主要是由人口增长，房源短缺主导。房价增值走势比较稳定。这是成熟市场的表现，风险比较小。是中长期持有的稳健市场，如果有投机想法的买家，不建议选择澳洲市场。

13.买卖自由度

中国：

产权转换期长，受限制比较多

澳洲：

私有制产权随买随卖，无论期房现房。

澳洲房产除了以上投资优势外，还具备其他优势；首先，澳洲还是一个与世无争，完全独立的国家，土地面积世界排行第六，在全球最适合人类居住的国家中排名第三，仅次于挪威和瑞典；其次，澳洲拥有着有优美的生态环境,且物产丰富，每年都有大量的资源出口到世界各国，例如：铅，铝，碳，矿沙，肉类，奶制品等等，最后，澳洲货币膨胀率低，相对于国内城市大量的投资泡沫，澳大利亚房产市场发展更为稳定。

本文来自澳洲房产网