房地产缺的不是“降息”

文|潘永堂

1，现在救市似乎主要看“降息”，朋友圈满屏的谈降息。今早，央行公布了5年期LPR降息至3.60%。

降息，肯定是利好房地产的，但眼下房地产最缺的是老百姓收入就业向好以及经济的快速复苏！

2，要看权重大小。

利息，永远是小头，是成本而已，是被动的；房地产买卖关键还得靠“收入”，收入是大头，是主动的。

所有城市的买房人，从来都不是靠“节约”的功夫，而是靠“高收入”的功夫。

高收入有两大前提。其一，眼下是可观的，其二，未来是乐观的。

现在天天喊成本省多少，利息少多少，这不是刺激楼市止损企稳的关键，关键还得让老百姓的“收入”尽快上台阶，国家关键是抓收入，抓就业。

3， 能真正抓就业，抓收入，让市场繁荣的是做大民营经济，让企业家有信心、有动力、有安全感。

央国企虽好，但对中国十几亿人的就业问题还是难以解决。一个客观事实是，中国过去40多年发展中，中国14亿人80%的就业是民营企业解决的，这是事实。

面向未来，民营不恢复，民营不壮大，中国的就业必然面临长期考验。

况且这年头央国企也开始强制要求“末位淘汰”，央国企就业也不保险了。

眼下民营受伤都在降本增效裁员，央国企又在卷末位淘汰，国家的高质量发展主张以及AI智能化又来势汹汹（高质量发展和AI智能会带来就业减少，提升人效），中短期看，就业的压力是存在的。

4，回到房地产行业，传统行业的逻辑是——只要产品品质做好了就不愁销售，但眼下房地产不是这个逻辑。比如即使在传统汽车饱和产能过剩时，当下智能电车凭借新的产品差异化价值，依旧实现了汽车行业销售每年超10%的逆增长。但今天房地产行业的逻辑不一样。

当下中国房地产最大的问题不是房子“品质不好，设计不好、功能不好、创新不好”，而是“有效需求不足”。

更通俗表达是——眼下房地产萧条的核心不是房子不好，而是老百姓没钱！

不是没需求，让你拿同地段同面积的新房免费置换你的二手房，你100%抢抢的换！正如万科所言，这两年房企卷产品，几乎每隔3、4个月都开始更新换代了。

5， 为何总看到“需求不足”的论断？

的确，中国各大官方机构总结中国房地产的问题都是“需求不足在前，供给过剩在后”？其实这两大毛病都是房地产最大的，最显著的问题，都是行业回暖的拦路虎。

但这两个问题排序很关键，排序有学问。

如果说供给过剩（库存过多、供应过多）排在中国房地产问题的第一位，那么，供给供应这个事，有关部门也是有一定责任的，因为房地产的土地供应量、供应节奏完全是有关部门说的算的；当然，开发商一味的不顾城市供需失衡还拼命盖房也是有责任的，高库存之过，开发商得领一份责任……所以，综合考虑中国房地产最大的问题是“需求不足”，大家面子都好看点。

6， 房地产多久可以止损企稳？

住建部部长表态房产开始筑底，核心因为924救市以来的半个多月全国重要城市楼市到访量，成交量都不错，但事实上，这不是基本面的企稳，而是无敌救市政策的脉冲式的局部企稳。

因为眼下的回稳，只是一线城市回稳，只是头部房企回稳，是局部的。

但中国占据95%以上的是297个地级市，房企95%也是中小房企。仅凭10个左右头部城市，几个头部央国企企稳，不叫楼市止跌回稳！

我们应该清晰的认识到——924救市之后，老百姓的收入、就业短期并没丝毫改变，房地产7万亿多的库存依旧处于历史性高位，仅仅这两大行业“顽疾恶疾”，注定中国房地产企稳回暖是一个“持久战”。

绝不是几个猛火政策就能长久止损企稳的。

比如昨天中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成就表示：“我相信在一两年内基本上大部分城市都可以实现止跌回稳，三四线城市需要的时间要长一点。”

7， 房地产是“预期市”，只要老百姓预期经济上行、就业容易、收入上行，对未来信心十足，那么未来房价，房地产回稳，是“可期的”。

8， 房地产止跌回稳就是一个“短期政策”，一个行业，要么是下滑，要么是上升，回稳企稳只能是阶段性短期表现。

如果一个行业长期“价稳量稳”，那是比行业下跌更恐怖的事。

因为那一定不是市场经济。

9， 地产的止损企稳，短期靠“救市”，中期靠“收入复苏”，长期靠“人口和城镇化剩余红利”。你看看，无论是短期中期还是长期，没一条是谈房子品质的。

核心在于对中国房地产而言，好房子，只是基本功！

10，这一轮中国经济刺激堪称史诗级，被桥水投资创始人评价“足以载入经济史册。”尤其是中国未来将进入低利息时代、大放水时代。

比如前几天存款利率已经大跌至1.1%，老百姓仅有的一点储蓄收入也在不断缩水，而924年超级救市所释放的2万亿，4万亿，7万亿，甚至10万亿的N多万亿的信号和预期，预计中国未来3年将进入大放水时期。

在如此“低利息，大放水”未来时代，房子开始成为抵御通胀的最好资产，而这又将成为房地产止损回稳甚至回暖的一股力量。

回首过去现在新房二手房房价倒挂的打新疯狂，乃至未来大放水时代的资产保值诉求，某种意义上，房地产所天生的，自然的金融属性，不能否定！

某种意义上，房地产、房价就是经济、金融和城市竞争力的折射，而不是钢筋水泥的折射！

11，今天中国财政与货币政策为主导的经济复苏策略，底层逻辑核心表现为“财政国债投资和货币降息放水通道”，但这两大政策在过去产能不足，短缺时代、人口红利时特别管用，但在如今产能过剩，人口红利示弱，货币金融系统内部空转时，此时的“经济刺激政策效应”就开始大幅度衰弱。

一则当下严重产能过剩的中国经济不是靠放水就能恢复了，当年日本90年代危机也是积极财政货币放水但依旧无效，二则中国的社会化投资已进入整体边际效益递减，不是缺投资，不是缺钱，而核心是缺好的投资项目，缺能赚钱的项目。

12，有人说这一轮救市，这一轮发布会大家最关注的是“数字和数据”。

从“人民银行、财政部、发改委、住建部、统计局”等都看刺激经济的具体“数字”，但事实上，今天中国经济的复苏，靠得不仅仅是4万亿，10万亿的“硬数据”，更靠得是能刺激N万亿货币能摘经济一线高效运转起来的商业“软实力”。比如“法治法制、民企的定位、财产权的明确、市场营商环境”等的完善。

没有“法治、产权、营商环境、民营经济、投资利润率”等的安心、放心，光有4万亿，10万亿乃至N万亿的放水，是很难完成“经济、资金、就业、收入”的企稳回稳的。

因为对国家而言，躺着的钱不是钱，只有流动的钱（进入投资、消费且能形成闭环）才是钱！