工业遗址类项目更新如何实现可持续发展？

本报记者 庄灵辉 卢志坤 重庆报道

“国内不少城市属于因工业建市，很长时间内的主导产业都偏重工业。随着时代变迁与城市发展，现在很多城市也在做转型，部分污染较大、效益较低的工业产业随之没落。”第一太平戴维斯西区策略顾问部负责人李绅近日向《中国经营报》记者表示，相较其他城市更新类项目，工业类项目更新一般是对较为封闭的空间进行改造，盘活利用城市转型中留存的部分土地、厂房等，投资较大、规划周期长，因此需要更多元主体参与。

李绅在近日举办的2024英国-重庆工业遗存更新主题分享会上对记者提出上述观点。会上，围绕工业遗存更新路径，多位专家都提出，工业遗址类项目更新应兼顾保护与开发运营，因此更加考验参与主体长期运营能力，建议活化机制吸引社会资本参与，同时应采取措施在片区规划等环节吸纳更多社区居民意见。

强调社区参与

对于城市更新项目，目前业内主要分为旧改、城中村等居住类项目更新，历史建筑、文化遗址、传统街区等保护类项目，以及产业升级类项目。随着精细化程度不断提高，也会出现更为细化或互相交叉的项目，同时小规模修缮与改造类的微更新项目也越发受到各方重视。

各类项目中，工业类项目更新兼具投资周期较长及注重保护开发等特点，如何通过更新改造实现可持续发展仍待各方破题。

“与历史文化街区等保护类更新有所不同，工业遗存类更新项目一般是将原本较为封闭的空间改造成一个开放空间，改造成何种形式是首先要考虑的问题。”李绅表示，历史文化街区等本身已是较为开放的空间，后续发展需要考虑的问题是如何通过文化赋能实现1+1>2的效果，工业遗址类项目更新则还需先考虑以何种形式向公众呈现。

“现在国内大部分的这种工业遗址改造基本上都是工作方向比较单一的，基本是以产业园类园区为主，有一部分会做成博览馆，并有与商业结合的部分。”李绅认为，相应改造形式呈现的功能与面对的客群都较为单一，后续经济价值能否可持续也存在一定问题，往往无法实现可持续发展。

基于此，李绅建议工业遗存类项目更新应更重视社区与居民参与，面向多元客群，同时应更多地关注整体功能活化利用。

“对于吸引社区居民等群体参与，更多应从规划上考虑。一个工业遗存项目的改造，不应把视角只局限在园区内部或所属板块，而应在项目通过公共交通和步行尺度可达的影响范围之内，更深入地分析整个城市板块的属性以及群体需求。”李绅认为，项目更新前应了解所在板块内缺少哪些公共活动空间或社会服务职能，了解范围内的社区共性需求，从而让项目改造更具针对性和操作性。

提升功能利用效率同样需要先了解社区共性需求。李绅认为，相应项目不应在单体建筑内规划办公、商业、公共服务等功能，应该以园区等形式兼顾各类功能的多样化与复合性，依托不同人群规划各类功能区。比如在园区内增加儿童友好设施、丰富配套的商业业态等，提升多元化利用效率。

注重长期效益

多位专家指出，工业类更新一般投资较大，投资周期长，兼顾保护与开发，因此需吸引社会资本广泛参与。同时，相应项目能否实现可持续发展，更加考验参与主体长期运营能力。

“工业遗址类更新既要保护也要重视利用效益。”重庆城市规划学会历史文化名城专委会名誉主任何智亚认为，城市更新强调不大拆大建，工业遗址类更新也需要尽可能保持原有风貌与建筑形态，包括原有非物质文化部分，但并非一味强调原封不动，而是要通过功能活化为相应项目注入更多活力。

“工业遗址类更新面临的一个比较大的难题就是投资较大。有些老工厂占地达到数百亩，建筑面积十几万平方米，这些遗址如何改造，改造之后应具备哪些功能属性，都需要长期的规划与投资。”何智亚认为，相应项目更新改造的投资回报周期较长，改造完成后如何实现可持续发展目前仍缺少较成功的案例，还需各方共同破题。

“相较其他更新项目，工业遗址类更新应允许手法与动作大一些，比如允许改变用地性质与建筑使用方式，除需要保护的建筑外，允许对建筑进行较大的结构改造，允许新建部分必需的建筑等。”何智亚认为，由于相应项目投资较大且需要运营主体具备长期运营能力，因此建议以国企与民企合作形式推进，发挥各自优势，在这方面已经有一些成功的案例，如涪陵的816军工小镇等。

“城市更新项目经营回报问题一直是吸引社会资本参与的重要因素。可以对相应指标进行弹性规划，如改变土地出让形式，通过长期租赁的方式进行土地出让，让参与主体更容易实现长期运营效益。”李绅也认为，为吸引社会资本参与，可通过国有平台公司与社会资本以股权合作方式推进相应项目更新，同时也需要金融资本的有效介入。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）