LPR下调25个基点，部分银行首套房利率已低于公积金利率

新快报讯 LPR今年迎来第三次调整。10月21日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR由3.35%下调为3.1%；5年期以上LPR由3.85%下调为3.6%。记者了解到，目前部分商业银行的首套房贷利率低至2.65%，低于当前首套房公积金贷款利率2.85%。

300万元房贷每天省下“一碗粥钱”

1年期LPR和5年期以上LPR分别较上月下降25个基点，此次LPR调整为今年降息幅度最大的一次。今年2月，5年期以上LPR利率下降0.25个百分点；7月，1年期和5年期以上LPR均下降0.1个百分点。至此，1年期LPR年内累计0.35个百分点，5年期以上LPR年内累计下降0.6个百分点。

按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，且月供大约减少130多元，全部利息大约减少4.8万元。“省下的利息，每天早餐可以多吃一碗粥”，目前房贷约300万元的苏先生告诉记者。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前除北京上海和深圳房贷利率还可能会停留在“3字头”，全国其他城市房贷利率均进入到“2字头”行列，这是购房政策方面的重大变化，将继续降低购房方面的成本和月供压力。

有银行首套利率低于公积金贷款利率

这次的LPR下调，广州多家银行反应迅速，记者咨询招商银行信贷工作人员，其表示“目前首套房贷利率在2.65%-2.75%之间，具体看放款时的当期利率。”根据房卫士贷款平台的监测，10月21日，中信银行的首套利率为2.65%，华润银行为2.74%，均将低于当前首套房公积金贷款利率2.85%。目前广州主流银行多执行LPR-85BP，部分外资、地方银行能做到LPR-100BP。

“此前并未有过商业银行的住房贷款利率低于公积金住房贷款的情况”，广州资深按揭贷款专家郑大源告诉记者，现时已有银行首套商贷利率低于公积金利率，商贷首付比例又低于公积金首付比例，预计之后会有更多购房者选择以商贷购房。根据9月30日发布的政策，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。而目前以公积金贷款购房，首套最低首付款比例为20%；对无住房贷款记录或房贷已结清，且有1套房产的家庭，最低首付款比例为30%；未结清房企且已有1套房产的，最低首付款比例为40%。

“降息幅度超预期，助力楼市‘止跌回稳’”

对于此次LPR下调的幅度，有业内人士认为“超预期”。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“此前预期降息20个基点，此次降息25个基点，超过市场预期。一方面四季度商品房市场止跌企稳的要求较高，另一方面三季度商品房下滑压力大，导致全年指标完成的压力骤增，需要大幅度降息。”在李宇嘉看来，现时各地购房需求以刚需、刚改为主导，对利率、税费等成本比较敏感。

中指研究院政策研究总监陈文静同样认为，，此次5年期以上LPR的调降，将进一步降低购房者的购房成本，有利于带动购房需求释放，配合住建部、央行、财政部等部委近期落地的政策“组合拳”，有望形成更大合力，助力房地产市场“止跌回稳”。

“此类调整对于存量房贷利率也有较为明显的影响”，严跃进预期，由于房贷利率的持续下降，也使得后续存量房贷利率在明年可以进一步下调25个基点。

采写：新快报记者 何璐诗

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南方财经全媒体记者许爽 广州报道

10月21日，人民银行公布新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。

此次调整是继今年2月5年期以上LPR报价单独下调25个基点，7月两个期限品种LPR报价分别下调10个基点之后的年内第三次下调，下调幅度均为2019年新版LPR报价改革以来的最高。

南方财经全媒体记者了解到，已有银行开始出台执行最新房贷利率政策，外资银行按揭贷款利率仍有相当大竞争优势，近期首套房贷利率最低可至2.6%。

值得注意的是，与上一次7月LPR下调的情景不同，此次大部分商业银行支行网点在当日营业时间内并没有收到最新政策通知。对于商业银行而言，此次LPR超预期下降或将带来较大净息差压力。有客户经理透露，后续或将上浮加减点政策以应对成本压力。

大部分银行房贷政策尚未调整

从广州地区情况来看，大部分各家商业银行正处于研讨新一期房贷利率政策的阶段。截至目前，大部分商业银行的支行网点尚未收到具体通知。

“5年期LPR今天进行了下调，我行正在出台最新房贷政策。按照上一期LPR利率水平，目前我行广州地区首套房贷利率水平在3.1%~3.2%区间。”工商银行某支行客户经理告诉记者，预计最新政策在近期出台。

“今天早上总行已经通知网点，下午晚些将公布最新房贷利率执行政策。”广州银行某支行客户经理告诉记者，目前，该行房贷利率水平为3.0%，即上一期LPR（3.85%）减去85个BP。

不过，亦有部分商业银行率先执行最新房贷政策。交通银行个贷部客户经理告诉记者，目前，该行加减点政策维持不变，首套房贷已执行最新LPR-75BP，即2.85%。

据南方财经全媒体记者测算，利率下调后，若以“300万元贷款本金、30年期、等额本息”情况为例，广州市民购买首套房的月供额变化情况为：调整前利率若为3.1%，月供为12810.49元。调整后，若以目前各银行主流的执行利率2.85%计算，月供为12406.72元。如此对比，下调后每月月供减少了403.77元。

限时最低2.6%？银行：吃不消，后续或将上浮

一直以来，外资银行商业房贷利率在广州地区颇具竞争力。此次LPR调整之前，广州就已有外资商业银行的按揭房贷利率与广州住房公积金贷款利率持平。

“我行最新房贷利率政策尚未公布。此前，我行个人房贷利率最低为2.85%，即上一期LPR（3.85%）-100BP。”某外资商业银行房贷业务客户经理告诉记者，该行广州最新房贷利率政策预计将低于广州当前的5年期首套公积金房贷利率水平。

不过，该客户经理亦向记者表示，未来该行房贷利率仍会下探并处于市场最低水平，但不太可能继续执行-100BP的政策。“如果您现在提交资料录入系统审核的话，我们还可以按照最新LPR-100BP的政策给您做按揭，但后续新政策出台不太可能有这么低的利率了。”上述客户经理透露，银行内部正在评估最新房贷利率成本空间，2.6%的水平大概率无法盈利。

在广州地区，国有银行亦有类似情况。“目前我行贷款利率加减点政策还在讨论过程中，具体政策可能会在明后两天出台。”某国有大行客户经理向记者表示，若按照当前LPR-85BP执行房贷利率政策，可能将"突破该行底线"。

目前，广州首套个人住房公积金贷款利率为5年以下（含5年）2.35%、5年以上2.85%；第二套个人住房公积金贷款利率为5年以下（含5年）2.775%、5年以上3.325%。这意味着，此次商业银行执行最新LPR的房贷政策后，房贷利率或将低于广州住房公积金贷款利率水平。

上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚告诉记者，公积金住房贷款带有政策性支持含义，一般要比商业银行的住房按揭贷款利率要低。从过往来看，的确没见过商贷利率低于公积金住房贷款的情况。这种情况的发生，意味着公积金贷款利率调整空间也应打开。

LPR降幅超预期 楼市或将过暖冬

从今年LPR调整情况来看，此次调整是继2月5年期以上LPR报价单独下调25个基点，7月两个期限品种LPR报价分别下调10个基点之后的年内第三次下调，下调幅度均为2019年新版LPR报价改革以来最高。

5年期LPR是房贷利率定价主要参考基准，业内人士认为，此次降息25个基点超过市场预期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，现在各地购房需求以刚需、刚改为主导，对利率、税费等成本比较敏感。大幅度降息能够带来市场需求的反弹，比如今年2月20日，LPR也下降25个基点，带动了今年一季度楼市的小阳春。因此，此次降息以后，叠加此前一线城市松绑限购、限贷，税费政策调整，首付比例调整等利好，将为四季度楼市带来暖冬行情。

“展望未来，年内LPR报价可能将保持稳定。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，一方面，9月政策利率下调幅度较大，四季度将进入政策效果观察期，继续降息的可能性较小；另一方面，当前银行净息差处在历史低位，将制约报价行持续压缩LPR报价加点的动力。

王青认为，四季度的重点是在10月LPR报价下调后，引导企业和居民贷款利率特别是新发放居民房贷利率较大幅度下行。

民生证券宏观分析师吴彬认为，单次LPR大幅下调或意味着商业银行补充资本金也将快速落地。根据2024年上半年末商业银行资产负债情况，吴彬团队测算1年期、5年期LPR降息10bp分别对应净息差收窄5bp、1bp左右。本次LPR统一下调25BP，预计净息差收窄的幅度约15BP，而今年上半年银行净息差已经下降了15BP，再加上存量房贷利率下调，本轮货币宽松对银行的净息差影响较大，这也要求补充商业银行资本金的措施刻不容缓，预计最快11月将落地执行。