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鸿荣源珈誉府

传承“誉”系产品精工，公园式纯居社区
超能城宇宙核心之作·珈誉府2区
【总占地】31万㎡
【总建面】248万㎡

【产权年限】70年（2022.5-2092.5）

【二区占地】约4万㎡
【二区建面】约23万㎡
【园林面积】约2.8万㎡
【总户数】2578户（首推553户）
【户型产品】约76-120㎡3-4房
【梯户比】三梯六户（七户）
【总楼层】47层
【均价】约5万/㎡
【使用率】约85%
【交楼标准】简装
【交楼时间】2025年12月
【车位比】1:1
【物业费】5.9元/㎡/月
【物业管理】鸿荣源物业
【开发商】鸿荣源集团
【项目地址】深圳·宝安沙井·11号线塘尾站

2024年度顶流红盘10大必买理由

必买理由1：超体量城宇宙，再造标杆大城

建面约248万㎡城宇宙，鸿荣源礼献湾区，缔造城市地标

集“誉”系高端住宅、大型商业、总部办公、高端酒店于一体！

必买理由2：再造一座“壹方城”，全能配套
鸿荣源斥资约250亿打造又一湾区城市级购物中心“湾区壹方”
约50万㎡旗舰商业，沿用壹方商业大师级运营团队，自持自运营
比前海壹方城规模更大，业态更丰富，体验更高端，影响力更强
定义湾区城市商业新模式，定位商业新中心

从名字和产品看得出品质上延续鸿荣源宝安壹方中心的

总体来说，鸿荣源珈誉府项目持续热销，原因主要就三点

配套优、价格及好、产品香

一、配套优

项目具备了刚需买房最关注的几个因素：地铁、学校和商业！

首先是地铁

本项目与地铁11号线塘尾站无缝连接，4站到宝安机场区域，6站到宝中，7站到前海，11到车公庙。一小时通达全城。珈誉府1区距离地铁口约400米。

鸿荣源·珈誉府整体规模约248万平，是一个集“誉”系高端住宅、旗舰商业、总部办公、高端酒店等多元业态于一体的百万级城市综合体，其中商业体量约50万平。

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再者，项目一期处在深圳四大名校之一的：深圳外国语学校宝安学校招生范围

项目将建1所幼儿园，周边有广东省一级学校——深圳外国语学校宝安学校，。

根据2023年宝安教育局公布的学区划分，鸿荣源·珈誉府此次获批预售的地块处于深圳外国语学校宝安分校学区范围内。（信息参考来源：深圳外国语学校（集团）官网、宝安区教育局）

这也是宝安区委政府首次引进的深圳四大名校！

这次推出的鸿荣源·珈誉玖玺是片区罕有的大平层住宅，代表未来十年沙井的居住标杆。

户型图：

顶流的标杆项目，需要占据顶流的区域价值。

鸿荣源·珈誉玖玺所在的沙井板块，已被囊括入宝安的西部城市中心，在宝安区空间发展战略规划中，与宝安中心同级。

同时也处在立新湖科创总部的规划范围内，计划打造为独具滨湖特色的科创总部，吸引内生的高成长型企业总部落户，被视为“松山湖2.0版本”。

置业选择，除了要关注本区域的前景，也要看与其他板块的联动。

沙井是深圳市空港新城的一线辐射区，也是广深科技走廊的关键节点，承接会展海洋新城、机场东总部商务区的地理优势。随着大空港规划的建设落地，沙井的交通配置在海、陆、空、轨4个维度逐步完善。

步行可达的是地铁11号线塘尾站，衡量地铁配套的价值，不能只看通勤距离，还得考虑线路串联的城市资源，11号线沿途站点都是城市地标级的综合配套，可实现6站到宝中，7站到前海，9站到深圳湾后海，11站到车公庙的快速轨道通行，可以说是“全城精华，一轨直达”。

除了全城速达的便利通勤，触手可及的丰盛生活即将好戏上演。下楼即可享受的是约50万㎡“湾区壹方”，由鸿荣源斥资约250亿打造，落成后将打破壹方城的体量纪录，成为西部第一的大型商业，将融入潮奢奥莱业态，全球大牌名品就在家门口的橱窗里。

向北一点，是已经开业的约20万㎡的万丰海岸城商业和宝安首家山姆会员店（预计2025年开业）。周边还有约10万㎡“熊出没”主题华强广场，商业休闲融合动漫IP，在孩子的眼中应该是天堂乐园吧。

深圳唯二“玖”系

品质顶流的传承之作

即将入市的鸿荣源·珈誉玖玺，顶着宝中的豪宅标杆——壹方中心·玖誉同等级的“玖”系光环，是鸿荣源开发的第二座玖系产品。

首推建面约124-199㎡臻奢四房，在改善成为市场主流的背景下，这类稀缺大户型势必会备受追捧。

珈誉府去年首推时，接近日光的就是大户型产品，我们不要忽视“口碑”的力量，以及市场对大平层住宅的追捧。

壹方中心·玖誉一直都是宝中的二手价格天花板，是这轮周期里少数能以高过指导价成交的项目。与同地段其他盘相比，存在约3-4万/㎡的溢价，溢价率在25%左右。

“玖系”产品能做到领跑周边，大致有四项因素：稀缺大平层的产品定位、超级商圈的上盖生活、建筑营造的品质提升、物业服务的保值增值。

如今，成就壹方中心·玖誉的要素，被珈誉玖玺所传承，如果我们细看其“玖”系配置，能大致推论，珈誉玖玺不会辜负市场对这块金字招牌的期待。

更稀缺的楼王大平层

更值得买的珈誉玖“7090政策”的户型比例政策在深圳正式退出前，珈誉玖玺这类大平层住宅一直都是极稀缺的产品，长期无法满足改善客群的置业需求，也产生了诸如“多本证”这类历史遗留问题。

反观现在的存量新房市场，大平层住宅开发尚未成为主流，供应量依然不足，近期掀起的“大平层热”足以说明稀缺度。

至于具体的产品细节，在这里给大家分享下现场踩盘的体验，会更直观一些。

首先是接近完工状态的合围式园林，占地据说有约2.9万㎡，整体观感兼得大气与静美。设计灵感源于达利的名画《记忆的永恒》，这一点颇具艺术气质。珈誉府二区园林设计也是以莫奈名画《睡莲》为灵感。我的理解是从印象派再到超现实主义园林美学的进阶，不知道是否是其设计初衷。

园林内部设施齐备，通过入园动线的巧妙设计，将亲子乐园、交流花园等功能区串联，与园林之美相融合。子母双泳池有如蓝钻嵌入绿境之中，既是养眼的水景，也是亲子休闲的戏水区。

6栋楼王是南向的纯板楼布局，类幕墙的外立面，搭配局部的铝板，勾勒简约时尚的建筑风格。

工作人员介绍，6栋楼王楼间距有约161米，可以想象未来的景观视野有多通透。配有超100㎡的入户大堂，层高约3.15米，以大理石及石材铺设地面和墙面，用自然材质的纹理雕琢归家的仪式感。

6栋楼王现场来看是两梯两户的配置，可以实现专梯入户。也就是说除了入户大堂这些公区，住户都可利用，这是大平层住宅的特性之一，单元内住户少，圈层更加纯粹，实际得房率更高。

根据流传出来的户型图，面积段分为建面约124㎡、建面约137㎡、建面约169㎡、建面约199㎡四个面积段，朋友们可以大概想象一下宽奢版的居住体验。都是大阳台，大四房的宽厅布局，大部分房源还配置了生活阳台，扩容空间的利用度，可以完整覆盖一个家庭不同阶段的居住需求。

珈誉玖玺的产品定位、建筑质感、园林公区在片区内属于标杆水准，居住体验与南山核心区的大平层相比也不遑多让。

近年以来，深圳入市的几个超级大盘引发了不少争论，主要集中在操盘体量大，配套兑现慢等现实问题。

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财联社9月29日讯，深圳市住房和建设局发布关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。

有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。取消商品住房和商务公寓转让限制，商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。

通知全文如下：

各有关单位：

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快构建房地产发展新模式，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步优化我市房地产政策事宜通知如下：

一、优化分区住房限购政策

（一）本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异，下同）限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。

（二）非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。

有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在执行上述住房限购政策的基础上，可再购买1套住房。

（三）深汕特别合作区按照其现行政策执行。

二、取消商品住房和商务公寓转让限制

商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。

三、优化商品住房和商务公寓价格备案流程

商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门。通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行。

四、调整个人住房转让增值税征免年限

将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

五、优化个人住房贷款政策

（一）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。

（二）购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。

（三）有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。

（四）深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。

六、加快构建房地产发展新模式

完善“市场+保障”住房供应体系，推动建立“人、房、地、钱”联动新机制，加快构建房地产发展新模式。结合商品住宅去化周期、住宅用地存量情况，优化调整住宅用地规模、布局和结构。开展现房销售试点，逐步提高新供应用地的现房销售比例，有序推进销售制度改革。充分发挥城市房地产融资协调机制作用，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求。

广州：取消居民家庭购买住房各项限购政策：

本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。财联社9月29日讯，广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知中明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实施。本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

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