辛集市南小陈村这则通告涉及到村集体土地.....2024.9

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由辛集市南小陈村村民提供

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新修改的《土地管理法》将于2020年1月1日正式生效，新修内容中最为引人注目的，莫过于第六十三条关于集体土地可以入市的规定。

“第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。 ”

解读:

（1）本条是新《土地管理法》关于集体经营性建设用地入市的相关规定｡根据新《土地管理法》,在符合土地和城乡规划以及用途管制的条件下,集体经营性建设用地可以出租出让,其与国有建设用地同权同价､同等入市。

（2）需要注意的是,本次新《土地管理法》第六十三条的修改,采用的是正面表述,对于除集体经营性建设土地外的其他集体土地是否可以用于非农业建设并未作出明确规定。下面笔者将根据集体土地的分类进行逐一分析。

根据新《土地管理法》第四条等规定,集体土地可以进一步分为集体所有的农用地､集体所有的建设用地和集体所有的未利用地｡

①集体所有的农用地:农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地､林地､草地等｡农用地不得用于非农业建设,如违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,将根据新《土地管理法》第七十七条等承担限期拆除､恢复土地原状､罚款的法律责任｡非法占用农用地用于非农业建设的单位和个人还有可能构成非法占用农用地罪。

②集体所有的建设用地:《土地管理法》在对集体建设用地进行分类时,并无“集体经营性建设用地”的分类,而是分为了乡镇企业用地､公益性建设用地､宅基地三类。

a.乡镇企业用地:企业具有经营性质,因此,笔者倾向于认为乡镇企业用地皆属于集体经营性建设用地的范畴,可以适用新《土地管理法》关于集体经营性建设用地流转的规定。

b.公益性建设用地:公益性建设用地一般指用于文化､教育､医疗卫生等社会公益建设所规划使用的土地｡新《土地管理法》之所以特意强调集体经营性建设用地的概念,一定程度上就是为了与集体公益性建设用地相区分｡集体经济组织以外的单位和个人希望利用集体土地进行非农业建设的,一般都是以经营营利为目的,其出发点与公益性相悖,因此,笔者倾向于认为一般情况下集体经济组织以外的单位和个人希望使用集体公益性建设用地进行非农业建设的,依然与新《土地管理法》相冲突(可能属于违反土地利用规划和城乡规划的情形)｡但对于集体经济组织以外的单位和个人希望利用集体公益性建设用地进行公益性的非农业建设(如希望利用集体教育用地兴办民办学校)的合法性问题,各地在实践中的操作存在很大差异｡笔者倾向于认为,该等情况在新《土地管理法》出台后属于法律规定相对比较模糊的地带,具体操作时仍需与当地的自然资源主管部门､农业农村主管部门进行沟通。

c.宅基地:新《土地管理法》对于宅基地的流转问题只给出了相对原则性的规定,即“鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”。笔者认为,在新《土地管理法》设定了鼓励性的规定的前提下,宅基地试点地区根据当地政策进行的宅基地流转,以及各地根据休闲农业等政策进行的宅基地流转具有合法性。在满足相应的条件下,集体经济组织外的单位和个人也可以利用宅基地进行非农业建设。

③未利用地:未利用地是指农用地和建设用地以外的土地,其属于一种兜底性的概念｡根据新《土地管理法》第三十九条,“国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划,在保护和改善生态环境､防止水土流失和土地荒漠化的前提下,开发未利用的土地;适宜开发为农用地的,应当优先开发成农用地｡国家依法保护开发者的合法权益。”根据上述条文,未利用地存在进行非农业建设的可能｡

（3）与之前公布的《土地管理法､城市房地产管理法修正案(草案)(二次审议稿)》(“《二次审议稿》”)相比,本条将第六十四条第二款内容调整至本条第四款,属于逻辑性调整。