区域市场·Q3 | 深圳：集中式公寓租金调整，出租率持续上扬

本报告数据均来自克而瑞不动产运营华南。

本报告所选取样本侧重集中式长租公寓项目。

2024年Q3深圳租赁住房数据概况

CRIC Shenzhen Rental Reporteport

第三季度深圳集中式公寓开业数量比第二季度持续活跃。根据克而瑞不动产运营华南监测，2024年第三季度深圳集中式长租公寓开业项目达到26个，比二季度的22个增长18.18%，合计新增房源量达到14092间，安居乐寓、鸿寓、逸居公寓、庭悦公寓、华润有巢、中海友里公寓、金地草莓、融寓供应量比较大。整体今年第二、第三季度集中式公寓开业积极性远高于第一季度。

2024年以来，深圳集中式公寓入市已达至61个。8、9月深圳集中式公寓供应都相对高峰，7月底集中式公寓租金也达到第三季度高峰，为106.2元/平方/月的“高点”，随后8、9月租金连续下降。基于今年租赁市场持续恢复，叠加深圳人口回流、文旅消费走强、旅宿城市游、毕业季、换租、找工作热潮、秋季陪读、口岸租赁需求等，深圳集中式公寓出租率在第三季度上涨至一年新高峰，达到95.25%，比去年同期的93.86%还高，呈现“租金调整，出租率持续上扬”一种新状态。各大长租企业也在积极开发深圳市场，一些企业通过存量“非居”激活，还有自持租赁项目入市，叠加产业园、宿舍配套、服务式公寓、酒店式公寓、口岸外贸型公寓的开发，带动今年集中式公寓供应项目量较快增长。

01

政策及热点

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1. 深圳重点政策层面：

激活市场化，深圳国企率先下场“收房”、“公寓转保租”成为三季度亮点！

（来源：克而瑞不动产运营华南），

◾三季度深圳租赁住房政策明确指向市场化保租房，核心为三大方向。一个方面即为“社会化保租房细则征集”的出台；一个方面深圳国企首度“下场”收房，规范公租房管控，“保障性”措施“行动上”给予强化；还有一方面即为全面再度调整住房限购措施，取消商品住房和商务公寓转让限制，加快构建房地产发展新模式，同时指出已建成使用且符合条件公寓可用作保租房。

比如7月，深圳社会类“保障性租赁住房”细则正式公开征求意见，意味全新社会市场化“保租房”将得到规范、管理以及运营的细则明确，肯定了“市场化运作”的可持续性，全深圳保障性租赁住房市场也将更加具有“确定性”。

8月深圳安居集团首度“下场”宣布收房，可以说是深圳地区一大亮点。深圳国企公开喊话收房，表示65平米以下住宅公寓宿舍都有机会。深圳这次收房的房源范畴，明确指出不仅包括住宅，还有公寓和宿舍，这是很大吸睛点，也宣布对深圳一些公寓和宿舍的“去化”有提振效应。此外深圳在措施方面，严格整顿公租房市场，不管是协会，还是坪山住房保障中心，都指出严禁公租房违规转租转借。可见对保障性市场一次“规范”行动践行。

9月，全国迎来新一轮住房限购再度大幅度松绑，二套首付直接下降到15%。深圳直接取消商品住房和商务公寓转让限制，同时首度提出已建成使用且符合条件公寓可用作保租房，意味长租企业投资居住类公寓“新风口”正闯进来，对激活商务公寓转保障性租赁住房有极大的利好。这些举措将进一步促进深圳住房市场的活跃度，同时增强公寓流转的积极性，包括土地方面转让的放宽，都将加速房地产转型的“新转变”，对构建租售并举新住房模式带来机会。

02

深圳租赁住房市场概况

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1、深圳中腰部企业正在崛起，大型“租赁社区”、城中村、产业园区布局公寓成为热点！

三季度以来，深圳长租企业开业公寓积极性十分高，尤其一些腰部及以下企业表现活跃，体现出对市场绝对信心。表现活跃包括安居乐寓、鸿寓、逸居公寓、庭苑公寓、金地草莓、宏泊公寓、华润有巢、中海友里公寓、庭悦公寓、雅诗阁等为主。体现在城中村、口岸、产业园、存量改造公寓入市比较积极。头部企业招商伊敦、万科泊寓、龙湖冠寓则在全国积极拓展市场。比如龙湖冠寓在重庆、成都的疯狂开拓市场；万科泊寓积极开发存量，同时强化与国企联动，在上海、长春等地新项目的入市；招商伊敦在上海落子的第一个招商壹棠服务式公寓，再度创新公寓新品类，创造了“亲子+海洋+度假+邮轮”复合型服务式公寓形态。

在深圳，万科泊寓和招商伊敦这些头部企业，也将在10月积极推动高端服务式公寓，进一步深化高端细分市场。像雅诗阁、潮悦公寓在9月都推动新的“服务式”公寓入市。

华润有巢时隔一年再在深圳加速新开业新项目，其光明第一个以“青年科学家”为主题租赁社区正式开业，450套，一种全新的“租赁社区”形态出现在深圳市场上。其凤凰城新店项目也即将推入市场。

此外，中腰部企业正在崛起。比如鸿荣源旗下的“鸿寓”也加速深圳市场布局，其龙华九龙山新项目入市近3000套，此外其在龙华将有多个新项目陆续入市，开业的总房源数今年预计会超过五千套，体现出进入市场“积极性”。与此同时，中海友里公寓也积极布局“租赁社区”，其中海友里公寓红山店、光明城店项目都在三季度新入市，房源量不低于1000套，其还表示11月还有一千多套体量宝龙项目将入市，明年年初北站东也将有新项目开业。窝趣也在科创产业园布局长租公寓，其大运AI小镇店项目已经陆续入市。

土地方面，三季度深圳只有1宗租赁住房土地成交，比起二季度的2宗，明显减少。今年至今深圳只成交6宗租赁住房土地，且均为划拨方式，甚至今年9月新挂牌的宅地出让，也没有特别要求配建租赁住房，显示出深圳在租赁住房土地供应有限性。三季度唯一一宗供应租赁住房土地位于石岩街道，配建保障性租赁住房，由宝安人才安居以5399.61万成交价获得，占地面积为9676.8平方，不到1万平方。

（来源：克而瑞不动产运营华南），

对比之下，三季度的9月上海整整新挂牌了8宗土地出让，且均有配建租赁住房，供应总占地面积超过21万平方，而上海自8月0成交租赁土地后，9月的供应则明显增加。可见上海在租赁住房土地供应十分充裕，相反广州、深圳集中式租赁土地供应十分稀少。租赁土地出让的偏少，显示出大型租赁社区构建难度增大，也只能依靠开发存量来增加市场供应，促使租赁住房市场的“构建”。

2、深圳市场租金监测

深圳季节性租金持续“连涨走高”，福田核心区“租价热”！

整个三季度深圳全市租金“三连涨”，租价延续6月以来的热度，体现出今年深圳租赁市场的不同。连续整体上涨租金，一方面体现租房市场冲力强劲；另方面体现今年市场强度的延续性。

截止至9月底深圳全市平均租金为91.81元/平方/月，环比上涨0.33%，同比下降0.87%。深圳今年租金自6月以来的连涨，叠加同比降幅收缩，均反映租赁市场的强度，可谓迎来全面复苏的一个季节。比起去年9月同期的92.62元/平方/月，相差不足1元/平方/月。

图：深圳全市租赁住房租金均价走势图表

（来源：克而瑞不动产运营华南），

◾而截止至9月底深圳全市整体租金呈现“先高后降再高”一种“反复”状态，尽管9月深圳租金持续微升中有“下”趋势，南山、宝安租金持续下降，但是，福田等一些核心区租金仍然“走高”态势，甚至产业旺盛的光明区租金也扭转下跌趋势，走上连涨状态。

3、各区租金分析

9月底深圳大部分区域租金微幅调整，福田、光明持续“走高”！

（来源：克而瑞不动产运营华南），

◾三季度整体深圳各大区域租金呈现上涨为主，7月冲上“高峰”，8月有所回落，但9月又有所回升。

截止9月底深圳大部分区域租金持续微幅“提升”。除开南山、宝安、罗湖、盐田区小幅下降外，福田、光明、坪山、龙华、大鹏均出现环比“回升”。逆季节回升，说明局部地区市场的租房开始结构变化。比如龙华没有延续持续下跌，开始回升；还有光明扭转了自4月以来连续下跌，8月开始“两连涨”。

季度末，福田、龙华、光明、大鹏、坪山、龙岗租金环比上涨为主。涨幅最大为大鹏区，环比大涨2.50%，平均租金为50.80元/平方/月，并达至今年1月以来的“新高”。其次龙岗区涨幅为0.86%，租金为63.01元/平方/月，同为今年的新高峰；福田区租金为113.60元/平方/月，环比持续上涨0.42%，已经是今年5月以来的“五连涨”，达到今年的峰值，比起今年4月的租金高峰点“112.98 ”元/平方/月还高，反映出核心区域市场租金坚挺的强烈信号，不过坚挺的租价也让福田一些租户逃离。根据一线调查一些公寓企业表示，福田目前客户也在呈现一个“减少”趋势。比如八卦岭、车公庙这些区域，有时候“中介比客户多”，说明淡季也在冲击核心区的市场，一些租客因为承受能力有限，选择到其他区域寻找租房居所；光明区租金为58.00元/平方/月，环比持续上涨0.59%，已经连续上涨2个月，此租金比今年5月都高，但比今年1月高峰59.97元/平方/月还有差距。

租金最高仍然为南山区，为116.28元/平方/月，其9月租金温和下跌，6、7月维持平稳，8月开始回落。南山的租金比起今年1月峰值的117.34 元/平方/月，有所降温。

南山区租金的表现温和有跌，体现高价区租金的调整，而福田、龙岗、光明这些区租金在9月均达到今年以来的“高峰点”，说明租房市场价值的强韧性。

9月，唯独宝安、盐田、南山租金有所下降。降幅最大为盐田区，达到1.06%，租金为67.35 元/平方/月，此租金并为该区域今年以来的最低点，说明季节性对盐田区影响比较大。宝安区租金为76.17元/平方/月，出现自8月以来连续两个月下降，并达到今年“最低点”，说明宝安的租房市场竞争十分激烈，基于公寓数量多，居住群体也十分庞大，一些企业采取价格策略来获取租客市场。

03

各类公寓供应及走势

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1. 集中式长租公寓：

深圳集中式公寓坪效租金在三季度呈现“先高后低”状态！

三季度以来，深圳集中式长租公寓在租量持续下滑，已经近2年来的持续“低谷”。

截止至9月底，在租量为7370间，比年初的9400多间，少2000多间，比4月8332间，季度降幅达到11.5%，出现“在租量”持续缩量现象。深圳集中式公寓在租量持续缩量，体现市场需求旺盛。事实上，在租量下降同时，深圳集中式公寓出租率则连续上涨，至今已经突破95%出租率，位居近2年高位。

比起在租量，深圳集中式公寓坪效租金在三季度呈现“先高后低”状态。

9月坪效租金为3.51元/天/平方，此坪效租金水平远低于去年9月同期的3.75元/天/平方，但高于今年3月的3.29元/天/平方。深圳集中式公寓坪效租金的调整，体现公寓竞争逐步加大，价格调整也势在必行。

图：深圳每个月集中式长租公寓在租量走势图

（来源：克而瑞不动产运营华南）

◾9月底深圳30平方以下集中式公寓房源分布比例为41.44%，30-50平方为40.29%，这是今年二季度以来，深圳30平方以下户型比例首度超越了30-50平方户型，多出了近1个点。说明深圳三季度以来这些类似一房、大单间户型比例在提升，尤其单身青年或者应届毕业生用户的激增带来的需求，也反馈长租企业在这块布局的加重。

图：2024年Q3深圳集中式长租公寓面积结构分布

（9月底深圳集中式公寓面积结构分布，来源：克而瑞不动产运营华南）

◾而目前全深圳94%的房源比例都在80平方以下，120平方比例只有2.13%。但值得关注的是，80平方以上的比重在9月有所提升，多出1个点。说明一些大型租赁社区的入市，甚至保租房、服务式高端公寓，促使户型结构发生变化。

相反深圳个人出租房源30平方以下只有3.36%比重，远低于集中式公寓，大部分这样的小户型被集中式或者分散式公寓所取代。

不过令人关注的是，9月底分散式公寓30平以下比例则在下降，只有68.26%，比起6月的74.6%，下降了近6%，而50-80平方提升至10.15%，比起6月的7%，高出近3%，说明分散式公寓在空间上有所追求扩大，提升一些较大户型比例适应相对高净值客户所需。其30-50平方的户型比例也提升至8.51%，比7月的7.40%高出1%。

此外，从三季度集中式公寓房源结构来看，白领公寓在租量比例持续在下降，其他类型比例在增长。项目占比方面，整体深圳700多个集中式公寓项目中，蓝领公寓只有38个，白领占到699个，服务式只有17个，可见86%公寓的比重均集中在白领市场上。不过今年三季度以来，服务式公寓比重提升1%，白领公寓比重从88%下降至86%。

图：深圳Q3集中式公寓分类房源结构在租量比重分布

（来源：克而瑞不动产运营华南）

2. 分散式公寓：

分散式公寓在租量“提升”，坪效租金降低至今年“低位”！

三季度以来，分散式公寓在租量“先高后低再高”这样的波幅调整，但坪效租金自5月后持续下降，并在9月底达到今年的“最低位”。

截至9月底分散式公寓在租量为2010间，比8月的1890间，环比上涨5.85%，多出近200间。比今年2月高峰的1.08万间，整体还在缩水。9月分散式公寓在租量提升反弹，说明市场出租难度增大，房源空置率提升，导致在租量提升，但也并非十分明显。

图：深圳分散式公寓在租房间数与坪效租金走势

（来源：克而瑞不动产运营华南）

分散式公寓9月继续扩张，且增量大于8月的2个小区数，9月新增供应达到6个，说明分散式公寓仍然是深圳长租市场一大主流，其分散、弱小，还有十分稳定租金收入，特别适合小型投资企业青睐，仍然有不少企业在扩大分散式公寓市场增量。

但也可见，分散式公寓在租量在提升，租金承压。9月深圳分散式坪效租金降低至4.23元/天/平方，整体月坪效租金达到126.90元/月/平方，比起今年1月的127.80 元/月/平方还低。比去年5月的高峰值“150.90 元/月/平方”差距明显，说明其租价随着今年市场竞争的加剧在迅速降温。

目前深圳全市分散式公寓累计小区数已经达到34399个，累计房间数达到349668间，突破34.9万间，这数量在集中式公寓31.8万间之上。

3. 个人房源：

个人房源供应挂牌整体大于二季度，挂牌价则下降“明显”！

与集中式长租公寓在租量持续下滑的同时，个人房源挂牌量则“反复”波动。整个三季度个人房源挂牌量与活跃程度远高于二季度。

截止至9月底深圳个人房源挂牌出租房源为2.116万套，环比8月的2.114万套，提升0.25%，但比起7月挂牌高峰的2.3万套，明显降低。这反馈因季节性因素影响，个人房源挂牌活跃程度有所变化。

图：深圳个人房源挂牌量走势

图注：2024年第三季度深圳个人租赁房源的走势图表（来源：克而瑞不动产运营华南）

◾值得关注的，个人房源挂牌价明显降温，可以说是今年3月以来的最低。目前全深圳挂牌套均租价为6730元每月，比起3月的7165.9元每月明显降温。

尽管如此，深圳个人房源挂牌价仍十分坚挺，9月的挂牌价比8月有微幅度上涨，说明不降价的意愿仍强烈。在这样的市场氛围下，深圳个人房源成交与成交价都在下降，其中9月个人房源成交套数环比下跌达到35.5%，反馈市场诉求因季节性调整比较大。

04

保障房分析

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三季度深圳投放“保障性租赁住房公寓”成为热点，呵护企业与社会新青年！

（来源：克而瑞不动产运营华南）

三季度深圳保障房动态多体现在投放“保障性租赁住房公寓”，不止光明区，福田、南山、罗湖、宝安、坪山、大鹏这些区域全部加入，充分反映深圳各区对企业与社会新青年在“保租房”领域满足的重视。一时间聚焦企业与人才，投放“保障性租赁住房公寓”持续成热点。

且深圳“保障性租赁住房”投放的对象甚至扩围至港澳人士、还有一线普通新型就业者。比如8月福田区面向港澳台及外籍人才配租保障性租赁住房的受理，拿出30套公寓房源，面向福田区港澳台及外籍人才配租；光明也启动面向本区企事业单位配租800多套保障性租赁住房。

9月南山也启动2000套保障型租赁住房面向企业配租，覆盖了超过7个楼盘，房源包括赤湾汇广场（560套）、安居高新花园（374套）、汉园茗院（331套）、深业世纪山谷（240套）、杏林雅苑（214套）、瑧山海家园（208套）、安居同乐馨苑（24套）等项目，租金标准48-57元/㎡·月。此外福田也加大社会化保租房的筹集和配租，通过筹集2000套社会化保租房方式“发补贴”方式，面向福田区户籍公共租赁住房在册轮候家庭筹集社会存量住房。

与此同时，一些国企安居乐寓还关心一线劳动者，推出“365天不打烊暖蜂驿站”服务，加码暖“新”，提供了首批200套房源，让深圳货车司机、网约车司机、快递员、网约送餐员群体的子女家人免费居住1个月。可见租赁公寓在保障一线新型就业者方面的赋能与关怀。

此外在保障房措施方面，深圳还加大“非居改保”行动，组织企业学习参观并落实项目推动；同时还下发文件盘活“居住类”商务公寓转保租房，鼓励更多的企业，甚至保险金融这些机构参与公寓类投资，来筹集更多的市场化“保租房”。

05

季度活跃力企业

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三季度长租公寓活跃“决心”仍存，“积极开业、服务式、资本化、酒店跨界”成新热点！

图注：2024年第三季度深圳较为积极的长租公寓企业活跃程度统计（来源：克而瑞不动产运营华南），

◾我们监测季度长租公寓品牌企业的动态来评判一个季度企业的冲劲活力。

整个三季度，深圳长租公寓企业开业积极性比较高，资本化热度不减。

通过监测，三季度以来的长租公寓企业活跃程度十分高，尤其一些头部企业均十分积极布局市场开业以及在资本化路径不断试水走出新局面。

特别9月以来，表现活跃的为招商伊敦、万科泊寓、中海友里公寓、城家公寓、融寓、华润有巢、雅诗阁、魔方公寓、窝趣、中科时代公寓等为主。

资本化信号强烈。以招商伊敦为主的第一个保租REITS成功上市，这是第一个以深圳底层资产为主上市项目，不止被线下超过100倍询价认购，还比原定发行规模更大，超过13个亿；华夏北京保障房REIT扩募也正式受理；深圳华润有巢、乃至深圳安居集团都在积极拥抱REITS机遇，通过金融方式（如公募REIT）盘活资产。此外，租赁ABS模式兴起，北京保障房中心租赁住房5.6亿元ABS更新至“已受理”；11.31亿的湘江集团保租房资产支持专项计划（债券类别为ABS）获批通过；“建信长租”11.7亿元首单租赁住房ABS成功挂牌上市；华发优生活50亿元ABS住房租赁项目已反馈。

开业积极程度惊人。9月开业的长租企业不少。招商伊敦公寓、万科泊寓、中海、安居乐寓、中海友里公寓全部都有新项目开业，其中不少都在深圳推出了新的项目。比如华润有巢光明玉塘项目合作大客户，凤凰城项目也将入市；万科泊寓多个高端服务式公寓也将推入市场；雅诗阁广州大连纷纷开店，其深圳华侨城项目雅诗阁盛捷侨城坊服务公寓入市。万科泊寓的广州1610套品质长租公寓开业，深圳、苏州新的高端项目都将入市。

服务式公寓成为9月创新点。通过长租企业开业的细分品类发现，服务式公寓开业积极性很高。招商伊敦、雅诗阁、万科泊寓等都推出了新的服务式公寓。比如在上海，招商伊敦壹棠的第一个“亲子+海洋+度假”创新式服务式公寓正式推入市场；在深圳，龙岗宝龙潮悦公寓第一个深圳服务式公寓开业；万科泊寓深圳、苏州等高端服务式公寓也将入市；雅诗阁南山华侨城第一个服务式公寓正式于9月入市。而根据监测，深圳目前平均服务式公寓坪效租金达到13.06元/天/平方，远高于目前2.75元/天/平方白领公寓坪效租金。

此外，酒店公寓跨界成为9月的热点话题。200多亿规模的全球较大酒店企业锦江酒店推出了首个企业公寓品牌途羚公寓落地上海；此外、中洲、中海等都展开与酒店企业合作公寓。

“租赁社区”持续落地。比如中海友里公寓深圳两店开业，红山店和光明城店，这些公寓均是“租赁社区”形态为主；包括保利和寓杭州“阅江云台”高端租赁社区都已正式推入市场；方隅公寓400多套5.0“租赁社区”产品落沪开业，“即时满足”成为新生活哲学；瓴寓国际还宣布选择租赁式社区作为主力产品线。

令人关注的是，10月后深圳将有不少租赁企业持续扩大新项目入市，比如中海友里公寓宝龙项目、寓见安居福厦里项目、鸿寓龙华新增三项目、招商泰格壹棠酒店服务公寓项目、万科泊寓太子湾项目、华润有巢凤凰城项目都将入市，显示出深圳租赁企业扩张的“决心”。

06

市场总结与下季度市场展望

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深圳长租公寓四季度新入市节奏不会减，但年尾“趋淡”行情将进一步冲击租房市场！

三季度，尤其八九月以后深圳住房租赁市场热度继续回落，市场延续调整态势，行情步入淡季。

特别一些核心数据指标显示，集中式公寓坪效租金、分散式公寓坪效租金，及个人房源成交价均在下降。尽管全市租金仍然保持微幅度“连续上涨”，但长租公寓方面的租金压力已在面临市场挑战。

根据市场调研显示，罗湖莲塘附近一些城中村长租公寓项目，其一些租户也在逃离，“换地”寻找价格相对合理标的公寓居所，导致一些公寓企业出租压力增大，运营压力增大。

尽管如此，深圳长租公寓四季度新入市节奏不会减。比如万科泊寓、招商伊敦、中海友里公寓、寓见安居、鸿寓、窝趣等这些头部企业都将有新项目入市。且从近期了解到情况，10月以后预计还将有许多长租公寓新项目推入市场。一方面完成今年更多“细分”客群市场的布局；另方面提前布局未来市场，强化品牌市场沉淀力。这供应量持续增大也势必给市场带来竞争冲击。

预计四季度的市场，伴随年末一些灵动性的“换工”热潮，叠加公寓供应的增加，及年尾“离深”现象即将发生，将进一步冲击租房市场。长租企业应抓住市场变化的时机，及早调整产品与运营策略，一方面稳住常住的租户，另方面通过运营手段提升租客对公寓的粘性，保障年底趋淡行情下公寓运营的“顺利过渡”！

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来源：克而瑞深圳长租（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）