开发商逾期交房的认定及责任承担

在商品房买卖过程中，交房是一个关键环节，商品房逾期交房也是房地产交易中常见的法律纠纷之一。本文将从商品房交付条件入手，结合相关案例，对逾期交房的认定及责任承担进行相应分析。

（一）法定条件

从法律规定角度来看，我国《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

可见，我国法律法规规定商品房交付的条件是通过竣工验收合格并竣工验收备案。竣工验收备案证明是建设工程质量得到官方认可的标志，它确保了房屋在结构安全、使用功能等方面达到了法定标准。

（二）约定条件

买卖双方可以在商品房买卖合同中就商品房交付标准进行约定，常见的约定交付条件如下：

1、房屋设施设备齐全

此情形常见于装修交付的房屋。按照商品房买卖合同的约定，房屋内应配备齐全的设施设备，如门窗、水电设施、燃气设施、电梯等。这些设施设备应能正常使用，且符合合同约定的品牌、规格和质量标准。

2、小区配套设施完善

除了房屋本身，小区的配套设施也应按照合同约定建设完成。这包括道路、绿化、停车位、垃圾处理设施、物业管理用房等。道路应平整畅通，绿化应符合规划要求，停车位应满足业主的需求，垃圾处理设施应能正常运转，物业管理用房应具备相应的功能。

3、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书

开发商在交付商品房时，应当向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书是建设单位对房屋质量的承诺，其中应明确房屋的保修范围、保修期限和保修责任等内容。住宅使用说明书则应详细介绍房屋的使用方法、注意事项以及维护保养要求等。

（一）开发商未按约定期限交房

一般情况下，商品房销售合同都会对商品房交付的方式和期限进行相应的约定。在满足交付条件的情况下，开发商会在交房前的一定期限按买受人预留的收件地址向买受人发送收房的书面通知。如开发商未按约定进行通知的，包括但不限于未书面通知、未按预留地址或未在规定期限内通知，买受人可延后或不收房，开发商应当承担相应的逾期责任。

（二）买受人以正当理由拒收房

在开发商通知买受人收房后，买受人以某种理由拒绝收房，如果拒收房理由成立，则视为开发商未能按期交房；反之，则视为房屋已交付。

买受人拒收房的理由主要包括不满足交付条件、房屋存在质量问题、开发商未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等文件或资料等。其中，买受人因质量问题拒收房的情形最为常见。本文也将在以下内容中对此予以重点介绍。

（一）主体质量问题

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”可见，如果因房屋主体结构质量不合格的，买受人可以拒收房屋。

（二）因质量问题严重影响使用

一般情况下，房屋交付时出现的窗户轻微漏水、地砖轻微裂缝、墙纸局部脱落、空鼓等问题，不足以严重影响居住使用，故仅认定为一般质量瑕疵。购房者可以在接收房屋后要求开发商予以维修，开发商拒绝维修的，购房者亦可自行修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担，但不能作为拒收房屋的理由。但如因质量问题严重影响使用时，则可拒收房。

(2017)沪02民终8972号案件，法院认为，鉴于室温对甲醛释放会有显著影响，综合张某自行委托出具的《室内环境监测质量报告》及司法鉴定的检测结果来看，应当认定某置地公司向张某交付系争房屋时确实存在甲醛超标的问题。某置地公司上诉认为即便系争房屋甲醛超标亦属于一般质量瑕疵，张某不得拒绝接收房屋。但是交房时的一般质量瑕疵是以不会对使用人的人身健康安全带来巨大隐患为前提的，而甲醛排放应当符合国家标准，张某以甲醛排放超标为由拒绝接收房屋，于法有据。

（三）一般质量瑕疵能否作为拒绝收房的理由仍需结合合同的约定

如前所述，房屋交付时质量瑕疵在不会影响使用的情况下不能作为拒绝收房的理由，但如果双方在房屋买卖合同中约定类似“发现质量问题需由开发商维修后交付”的约定，司法实践中存在法院支持买受人依约拒绝收房的主张。

(2024)新40民终3108号案件中，一审法院认为买受人以房屋空鼓等质量问题拒绝收房的理由不能成立。但二审法院认为，本案中案涉商品房买卖合同第十一条“交付时间和手续”第(三)项第2条明确约定买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。该项合同约定足以说明房屋的交付条件中还包括房屋在查验时存在质量瑕疵时，出卖人需在约定时间内修复后再交付。因案涉房屋查验时存在多处需要调整和修复的地方，出卖人未能在约定时间内修复完成导致逾期交房，存在履行合同不符合约定的客观事实，其行为构成违约应当承担违约责任。一审法院认定案涉房屋虽已具备法律规定的交付条件，出卖人不存在迟延交房行为，不构成违约存在错误，本院予以纠正。

对于逾期交房责任承担，遵循“有约定从约定，无约定从法定”的原则。正常情况下，开发商因逾期交房可能承担如下责任：

（一）依合同约定承担违约金；

（二）赔偿买受人不能使用的损失；

（三）买受人行使合同解除权解除购房合同，开发商退还购房款，赔偿损失等。

（一）买受人在未达交付条件下接收房屋后，能否再主张逾期交付的违约责任？

实践中，有些开发商为了不承担逾期交房的责任，会在房屋尚未竣工验收或未达其他交付条件下通知业主进行交房。这种情况下，已经收房的买受人还能否在收房后向开发商主张逾期交房责任？

最高人民法院民一庭指导性案例（民事指导与参考80辑）中认为：涉及买受人接收未竣工验收合格房屋情形下的开发商逾期交房责任案件的裁判思路如下：首先，应当认定开发商交付未验收合格房屋的行为不能构成有效交付，开发商仍应承担逾期违约责任。其次，在开发商不构成有效交付情形下，须对买受人是否明知房屋未验收合格之事实予以查明。若买受人明知且同意接收房屋的，视为买受人放弃对开发商逾期交房责任的承担，故其再以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，法院应不予支持；反之，若买受人并非明知，则开发商仍应承担逾期违约责任。最后对买受人是否明知之举证责任，应由开发商承担。

《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》第三条中规定，开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，买受人有权拒绝接收。开发商以买受人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对买受人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。

（二）合同未约定逾期交房违约金标准的，应如何确定违约金？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条中规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》第四条明确规定：

1、合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。买受人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

2、合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

3、合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《商品房买卖合同司法解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。

4、合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。