广东
原创 刘晓博
今天上午，国新办举行发布会。住建部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局相关负责人，介绍了促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
此次发布会上，有以下重要信息值得关注：
1、住建部长宣布：将通过货币化安置房方式新增100万套城中村改造、危旧房改造。前期工作做得好，还可以在100万套上继续加大力度。
点评：这是一个非常大的利好，有利于楼市去库存。
这里有几个关键词：货币化安置，新增100万套，可以继续加大力度。这意味着，这100万套城中村改造、危旧房改造纯粹是增量，这些房子将被拆除，补偿是货币化安置，一般是房票的方式，让原来的业主换购存量商品新房。
这意味，中国的住房存量将减少100万套，房地产市场将增加100万套的需求。开发商在卖出这100套房子后，可以到政府那里兑换成现金，然后归还银行贷款、支付承建商费用和员工工资，有利于带动经济发展。
假设每套面积80平方米，每平方米房价1万元，则总蛋糕规模是8000亿元。这需要给政府提供8000亿元的贷款或发债额度，政府做这件事的收获是回收了土地，城中村、危旧房的地段一般不算差，政府未来可以择机出让这些土地，归还贷款、兑付债券。
2016年到2017年那一轮房价上涨，很大程度上是靠货币棚改。
另据住建部长在发布会上介绍：仅在35个大中城市需要改造的城中村就有170万套，其他城市也有改造需求；全国需要改造的危旧房有50万套。
官方主要的支持政策有5条：一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。
2、年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元。要将所有合格项目都纳入“白名单”。
金融监管总局领导还表示，优化贷款资金的拨付方式，做到“应早尽早”。今后，商业银行和房地产项目公司在协商一致的情况下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户。
点评：此前我多次在文章里分析过“房地产项目白名单融资”的方式，它相当于把对房地产项目的贷款决定权，交给了地方。
各地都成立了相关领导小组，一般是分管住建的副市长或常委担任组长，住建局长、金融监管总局驻当地负责人都在小组里。当地政府审核、把关，开出项目白名单，金融监管部门交给当地银行，协调发放贷款。
在这个机制下，可以迅速提高开发贷规模。白名单的贷款规模将达到4万亿，这是一个非常大的数字，可以很大程度上推动“保交楼”，也可以避免房企资金链断裂，避免新房价格断崖式下跌。
下图是最近几年开发贷余额变动情况，增长一直比较缓慢。如果一下子增加4万亿，将是什么效应，大家可以想象一下。
3、暂停供应去化周期较长城市的商品住宅用地。
自然资源部领导在发布会上表示：盘活存量闲置土地工作是当前工作的重点。在控制新增方面，暂停供应去化周期较长城市的商品住宅用地。在盘活存量方面，财政部已宣布允许专项债用于土地储备。自然资源部将优先考虑企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地；还将会同有关部门研究设立收购存量土地专项借款。
点评：我昨天在文章里说，近期只有自然资源部没有开过发布会，预计可能会有大招，希望能宣布减少卖地的总规模。但今天没有宣布规模，但宣布了一系列措施，这是对政治局会议“对商品房建设要严控增量、优化存量”要求的落实，对楼市是利好。
这次发布会还有如下信息值得关注：
1、1—9月我国已建设筹集148万套保障性住房，到年底将有450万人住进保障性住房。
2、预计大部分存量房贷将在10月25日批量下调完成，大家在10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果，部分中小银行调整时间会稍晚，总体会在10月31日前全部完成。
3、对于专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式。
4、房地产减税降费方面没有最新消息。
今天股市的房地产板块对发布会反应一般，昨天一度大涨，今天出现了显著下跌。我在昨天文章里已经预言，不太可能有很多令大家耳目一新的超级利好。下图是截至上午11点10分，港股中房地产板块的跌幅榜：
其实4万亿白名单融资、100万套增量货币棚改，都是实打实的利好。对楼市，尤其是大城市中心区的楼市，大家不应该悲观了。今天房地产股的回落，是对昨天突击上涨的修正，是庄家对散户的一次“短线调戏”。
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