搬迁类需求主导天津办公楼市场，餐饮品牌引领零售地产市场复苏

2024年10月16日，天津——2024年上半年，天津全市经济运行延续平稳态势，全市地区生产总值同比增长4.9%，经济结构持续优化，发展质效稳步提升。“办公楼市场方面，市场活跃度有所回升，存量搬迁仍为市场主基调。经济数据的稳步回升将逐渐传导至需求端，促进全市办公楼市场筑底修复，并进一步提振市场信心。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示。零售地产市场方面，餐饮和时尚业态引领市场需求复苏，供应高峰带来多样化消费选择。

市场需求以搬迁为主，增量需求未见明显回升。天津办公楼市场保持稳定发展，市场活跃度有所回升。然而，在当前阶段，企业寻租行为主要受到降本增效或缩减租赁面积的搬迁活动所驱动。从成交类型来看，搬迁类需求占比排名第一，占三季度录得成交的48%。由于新租需求尚未出现明显增长，且企业的退租缩租现象开始变得更为频繁，导致全市净吸纳量较二季度回落，三季度全市办公楼市场净吸纳量录得3,216平方米。

三季度，专业服务业及科技互联网行业活跃度相对较高。律师事务所和财税公司等专业服务业公司抓住了低价机遇，选择以更为经济的价格进行搬迁；同时，少部分受益于政策利好的科技公司开始扩大租赁规模。例如，某科技教育类企业在三季度楼内扩租了900平方米的租赁面积。此外，第三方办公运营商凭借灵活便捷的办公解决方案受到中小企业的青睐，三季度录得一家第三方联合办公运营商在甲级办公楼中的扩租案例。

无新增供应，全市空置面积缓慢去化。三季度，天津市办公楼市场的总体量维持在411万平方米，其中甲级办公楼总体量为152万平方米。甲级办公楼市场缓慢去化存量，三季度空置率小幅下降0.1个百分点至35.7%。乙级办公楼市场在经历两个季度的连续供应之后，空置率开始回落，三季度小幅滑落0.1个百分点，录得28.5%。

租金持续影响企业决策。在客户租赁预算持续收缩、需求低迷的市场压力下，三季度全市办公楼市场净有效租金环比下降1.5%至72元/平方米/月，甲级办公楼降价幅度显著，净有效租金降低2.3%至78元/平方米/月。业主正在采取更为积极的定价策略来吸引以降本增效为导向的搬迁客户，企业也在续租与新租之间谨慎考量。

低租金环境有望促进市场活跃度上升。由于企业对租金的敏感度增强，加之市场需求复苏低于预期，全市租金在年内预计将持续下行，市场竞争也将逐步升温。随着甲级和整体市场租金的持续收敛，预计因追求低成本或者高质价比的搬迁流动将带动整个市场活跃度的提升。

餐饮品牌推动天津零售地产市场稳定复苏。餐饮类品牌在三季度展现出持续稳定的增长态势，其中以连锁品牌为代表的地方特色正餐及小吃门店成为需求主力。例如，湖南特色菜农耕记在三季度首进天津，选址南开大悦城及华润万象城开设新店；创意韩餐品牌Need在华润万象城开出首店；梅果云贵川Bistro的天津首店进驻天河城，进一步丰富了市场的餐饮选择。餐饮门店的开店数量约占全市新开门店的48%。同时，时尚业态亦有复苏趋势，占全市新开门店的20%。黄金、腕表和男装门店在三季度均录得新开品牌进驻头部商场，反映出市场对时尚品牌的持续需求。

新项目推动空置率小幅下降。三季度，位于河西区的龙湖梅江天街入市，体量约为12.7万平方米。天津优质零售地产市场总存量提升至470万平方米。由于新项目较高的开业率，全市净吸纳量被推高至12万平方米，整体空置率小幅下降0.3个百分点至12.3%。

市场分化表现加剧，整体租金降幅扩大。三季度项目间的租金表现分化加剧，除部分头部商业项目稳定提升租金预期外，大部分项目仍然面临需求及消费疲软带来的租金上升乏力。截至2024年九月末，全市优质零售地产市场首层平均租金为287元/平方米/月，同比下降1.1%，环比下降2.4%，较2023年同期降幅有所扩大。

天津零售地产市场将迎来供应高峰，新项目满足更加多元化的消费需求。预计2024年全年，天津市场将迎来总计46万平方米的新增供应，创下近十年来的供应新高。预计供应高峰将持续，近96万平方米的新增供应将在2025年入市。这些新项目涵盖高端商场、社区商业以及老旧存量项目改造等多种类型，更能精准满足消费者日益多元化、个性化的消费需求，为消费者带来更加丰富和优质的购物体验。