楼市调查 | “茶水费”风波中 中建智地北京宸园开盘收金61.5亿

观点网上个周末，北京酒仙桥挤满了一批进场看盘的人。

10月13号，位于朝阳东四环酒仙桥板块的中建智地北京宸园项目首开上架房源，销售额达到61.5亿元。据了解，当天认筹约300-400组。

10月14日，北京兴鼎房地产开发有限公司针对北京宸园发布声明表示，近期市场上存在诸多关于北京宸园（推广名：心意和园）项目的虚假信息，为维护公司的合法权益，杜绝不法分子散播“茶水费”、“选号费”“留房费”等虚假信息，损害客户利益，扰乱公司的正常运营，公司郑重声明，未授权任何第三方发布或转载项目信息，将严格按照政府主管部门的相关规定，并本着“公平、公开、公正”的原则开展公司项目的各类工作。

“项目首开房源300多套，我手里已经有很多客户在排卡了。”观点新媒体询问销售人员得知，北京宸园项目全盘合计606套房源，首开就放出了346套。

近年来，新盘尤其是改善型楼盘几乎不曾出现的酒仙桥板块，中建智地选择在此区域下注，国庆节前后上架，或多或少透露了其对北京楼市当下的态度。

狂揽61.5亿背后

“首先我们项目很不错，俯视就是葫芦形的布局。”销售人员向观点新媒体透露，项目整体坐落在亮马河与坝河之间，酒仙桥东一路、三街坊北路红霞路穿插，左侧即西区落地8栋楼，东区落地6栋楼。

这宗被内部称为“风水宝地”的地块，是北京第一宗“住宅+产业+配套”组合供地，地块性质包括R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、B1商业用地、A61机构养老用地、A8社区综合服务设施用地等。

2024年6月13日，中建智地、江苏绿建开发置业有限公司以及北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司三方组成联合体，成立北京兴鼎房地产开发有限公司，最终底价摘得北京朝阳“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组合地块，土地面积共计约15.7万平方米，建筑面积28.3万平方米，总价达到112亿元，刷新北京自2021年集中供地政策以来土拍的成交总价记录。

其中，北京宸园的前身酒仙桥地块建设用地面积约4.17万平方米，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地，容积率2.8。

业内人士表示，酒仙桥地块临近东北四环，项目北侧的坝河以北含括798、中关村科技园区电子城科技园、恒通国际商务园等产业园区，以及颐提港、在建的颐提港二期、蓝色港湾等多个商业配套。

不过，就在拿地一个月后，股东之一江苏绿建意外退出合资公司北京兴鼎，项目仅剩中建智地与朝阳城建操盘。

这件事可追溯至2024年5月，彼时中建智地与朝阳城建先成立了北京兴阳房地产开发有限公司，为拍地做准备。最终拍地结果显示，拍下地块的公司是江苏绿建加入后的北京兴鼎。

正因如此，有市场声音猜测，江苏绿建原本占股不到1%，参与拿地或许是协助中建智地拿到地块。

虽有股东退出，但项目建造没有受到影响。根据规划，北京宸园项目由两块地组成。东区计划建设6栋14层-17层143平高层户型，总共226户；西区则计划建设8栋16层-25层面积各异的高层，主推143平、165平、220平、249平四居户型。备案价11.5万元-13。5万元/平方米，总价介于1500万元-2000万元之间。

“这宗地块属于组合地块，需要和商业捆绑。也就是说，宸园要把单价提升到11万元/平方米以上，才能回本。”有分析人士介绍。

中建智地落子

事实上，北京宸园并非中建智地上周末唯一赚钱的项目。

6月花废112亿元所摘地块中，还包括了前苇沟住宅地块，就是后来的璞园PARK项目。

据地块指标，用地面积约5.77万平方米，建筑面积约6.93万平方米，容积率仅1.2，低于北京宸园，拟建设442套房源，为4-7层洋房。

10月12号，璞园PARK获得预售证，首先推出15栋、298套房源，均价为7.8万元-8.3万元/平方米。

开盘当天，璞园PARK销售金额达到22亿元。也就是说，中建智地于10月13日单合计收金已超83亿元。

“十一期间，两个项目加起来就卖出了50套，热度还是比较高的。”

从地理位置看，璞园PARK与北京宸园相比不算中心区，位于东五环外机场高速南侧、望京别墅区，周边包括公园、艺术区、马术俱乐部、高尔夫俱乐部等休闲场所，未来将引入白家庄小学和北京八十中等教学资源。

能够在一天时间内回收当初拍地金额的三分之二，中建智地应该也比较满意。

资料显示，中建智地作为中建一局房地产业务的统一经营运作平台，在中建一局近年提升房地产开发比例的时间段内，地产业务收入占总营收比例，从2020年仅1.11%提升至2021年4.49%，再提升至2023年的9.38%。

落脚到北京房地产市场，2019年，中建智地初入北京，两年后推出首个住宅项目京西印玥，最终成交1051套，销售额约33亿元。

截至目前，中建智地已在北京落地16宗住宅项目。在此期间，也没有停下拿地脚步，包括最受期待的112亿组合供地。

或许是得益于北京宸园开盘的销售成绩，不少市场声音预测2024年下半年北京供地的情况。

据北京市规划和自然资源委员会网站发布的“2024年度第四轮拟供应商品住宅用地清单”，第四轮土地出让共涉及9宗地，土地面积约39公顷，建筑规模约96万平方米。

其中，朝阳区将上架4宗、丰台区上架3宗，东城区、经济技术开发区各1宗，涉及项目均将于2024年10月31日前完成供应。

观点新媒体浏览了地块具体信息后发现，朝阳区地块中包含酒仙桥棚改项目1019-0014地块，该地块恰好位于北京宸园周边，还有蓝色港湾、姚家园万象汇等多个商业综合体配套。

有业内人士猜测，这宗地块或会吸引多家开发商参与竞拍，若实现溢价成交，将为北京土拍市场带来正面作用。