农村土地会不会越来越值钱？什么情况下才会真正升值

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

讲个常识，在中国古代，农村土地在2000年里是不增值的，顶多只有保值功能。为什么？因为自从铁器和牛耕普及之后就没有颠覆性的创新了，生产力不提高，土地的产量也就不增加，自然没有升值的道理。所谓的保值就是只要亩产不变或者不降低，那自然就是保值了。

我曾祖父曾经在北京永定门外买了三亩地送给看坟人耕种，花了十块大洋买的，按我爷爷的说法是多少年都是这价格，没涨过。

因为虽然说花的是大洋，但实际是按照5袋洋面（标准粉）折算的价格。背后的逻辑是这三亩地五年的产值剩余收益约等于5袋洋面，那不管货币怎么变，都得折算成5袋面粉，不涨也不跌。

中国自古计算土地价格都是按照产值，也就是假定这块地出租，每年减去税赋后能收到的租子。中国古代名义上的税赋很低，汉朝文景之治时甚至是十五税一和三十税一（3.3%），其他多数时期基本不超过15%（六税一），十税一（10%）的时候居多，

但实际上所有地方官都是要刮地皮的，苛捐杂税永远存在，否则老爷们怎么发财啊？当官不就是为了发财吗？所以真实税率基本都在30%左右，灾荒战乱的时候更高，80%甚至全抢走都不新鲜。另外10%的集权税率是世界惯例，基督教的“十一税”也是这比例，天下乌鸦一般黑。

相对来说地主的收租要灵活一些，看土地的肥沃程度和产量了，一般都在30-50%。也就是说，农民租地主的土地，三分之一交税，三分之一交租，自己能落下三分之一就不错了，肥沃的土地甚至只能落下一两成，80-90%的收成都被剥削走了。

我家买的这块地属于很贫瘠的，坟地旁边没什么好地。所以亩产减去交税之后就剩几十斤，折算成面粉就更没多少了，五年三亩地才5袋面粉，230斤左右。

但既然是以五年回本为基数的，那就是每年的收益率为20%，今天看来也很高了。可这不是在解放前吗，一般能到5年回本就到头儿了。还得说是风调雨顺不打仗的太平盛世，灾荒或打起仗来甚至能跌到两年产值，军阀混战时期白送土地的都有，只要你愿意交税就行。

注，古代的借贷利率是非常高的，王安石的青苗费以官方利率都是20%，民间则大多在30%以上。利率是到了近代才降下来的，一是因为纸币便于超发，二是工业化导致生产力增加，结果是钱的价值降低。

总之，古代，甚至是直到解放前，农村土地只要不改成工商业用途，那就根本不增值，只是按照产量保值而已。解放后是增值了，因为水利建设和农药化肥农机具的功劳，生产力提高了，土地价值也就提升了。

但是，解放后公粮的比例也并不低，一般都在15-20%起步，甚至是30%以上。这还得是普通年景，到了亩产十万斤的年代就没法算比例了，干部上报的产量多，交的公粮就必须多，有的地方连种子都剩不下。当然这种时期很短，属于非常规。

另外到1994年分税制之后，中央拿走了大多数好收的税种，那农村基层部门的财政收入就减少了，所以“三提五统”也就加码了呗。那些年农民可苦了，直到2000年前后因为几起事件才好了一些。

2006年之所以取消了农业税，主要是因为房地产大发展，地方上靠卖地就能赚大钱，农业税不重要了。而且征收成本太大了，动不动就出问题，所以很多地方提前就不征收了，几千年的皇粮国税从此终结。

不过直到现在，征收农业用地的补偿标准也是按照20%左右执行的。比如耕地一般给三年平均亩产的六倍补偿，林地果园什么的都是五倍左右吧，我也记不清了。反正大概是这比例，也就是仍然沿用的古代计算土地价值的模式，农村土地在2000多年里并不真正升值。

真正升值的土地都是在成为工商业用地之后，也就是成为城市用地。当然也包括搞旅游什么的，但也是商业用途才能增值，而且想象力能无穷大。否则永远都是那点儿亩产，种地是很难赚钱的，小块土地更发不了财，也就是落个温饱而已。

简单就是这个常识吧，其他的不聊了。另外现在又快收房产税了，其实跟皇粮国税都一个性质，进城买了房的农民依然得交……

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