房产律师解析：亲属赠与房屋后其子女起诉无效案例，太震惊了！

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉称

林某向一审法院起诉请求：确认苏某和苏某鹏签订的《房产赠与合同》无效。

林某上诉请求：

1. 撤销一审判决，发回重审或依法改判支持林某的诉讼请求。

2. 本案一、二审诉讼费由苏某鹏承担。

事实和理由：

1. 林某自 1983 年至今一直居住在北京市石景山区 H 号房屋（以下简称案涉房屋）内。1999 年 1 月 28 日，林某父亲与林某母亲苏某离婚，将案涉房屋变更承租人为苏某，由苏某与林某一人一间共同居住使用。

2. 1999 年 9 月 16 日，苏某购买案涉房屋时，林某亦支付部分购房款。虽然房屋产权证书登记在苏某一人名下，但案涉房屋真正产权人为林某和苏某共有。

3.苏某鹏系苏某的弟弟，其完全知晓案涉房屋系林某父亲离婚时留给林某的意思，也知晓林某父亲为林某支付购房款的真实情况。苏某鹏恶意诱骗苏某与其签署《赠与合同》，将案涉房屋过户至自己名下，侵犯了林某的合法权益。

4. 案涉房屋并非一般意义的商品房，而是家庭公租房的转化，林某从小户籍在此，也在此居住长大。

5. 林某母亲苏某在签署《赠与合同》时，不具备正确表达自己意愿的条件。

（二）被告辩称

苏某鹏辩称，同意一审判决，不同意林某的上诉请求及理由。

1. 根据一审期间提交的证据显示，案涉房屋系苏某的个人财产，具备交易条件。

2. 苏某在自愿的情况下签订赠与合同，变更房屋所有权，该赠与合同真实有效。

3. 在签署该份赠与合同时，苏某意识清晰，能够表达自己的真实意愿，并且是其本人亲自前往房产部门办理相关变更登记，也接受了工作人员的询问。

苏某娜述称，同意一审判决，不同意林某的上诉请求及理由。

（三）法院查明

陈某系苏某、苏某鹏之母。林某系苏某之子，苏某娜系苏某鹏之女。

1999 年 9 月 16 日，单位与苏某签订《单位出售公有住房买卖契约》，约定苏某购买案涉房屋。

2017 年，苏某因拟将房屋赠与他人，向单位提出申请。2017 年 11 月 8 日，单位在《已购公有住房变更审批表》盖章，显示苏某申请办理赠与。

2017 年 12 月 20 日，在京中央和国家机关住房交易办公室向石景山区不动产登记事务中心出具《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，同意苏某就案涉房屋基于已购公房赠与办理产权变更登记。

2018 年 1 月 19 日，苏某与苏某鹏签订《赠与合同》，并向北京市石景山区不动产登记事务中心申请办理不动产登记。

2018 年 2 月 2 日，苏某鹏领取产权证。

2019 年 6 月 23 日，苏某死亡。

庭审中，经释明，林某申请对苏某鹏转移至苏某鹏的过户档案中四个苏某签字进行鉴定，主张该签字并非苏某本人所签订，申请进行鉴定，但林某未按指定日期缴纳鉴定费导致鉴定程序终止。

法院认为，本案争议焦点为：将房屋赠与苏某鹏是否苏某本人真实意思。林某主张过户档案中苏某并非为本人所签订，但案涉房屋交易系经过北京市石景山区不动产事务中心审查，同时转移登记前也有苏某向本人单位申请办理赠与的审批情况。据此，林某理应对过户档案中并非苏某本人所签承担举证责任。林某未按指定日期缴纳鉴定费导致鉴定程序终止，其应承担不利后果。换言之，林某未证明将房屋赠与苏某鹏并非苏某本人真实意思。林某主张苏某鹏与苏某《赠与合同》无效，缺乏事实依据，不予支持。

本院二审期间，林某提交苏某住院期间的病历及相关材料，用以证明苏某于2015 年即罹患脑梗，已不能完全表达自己的意思，2016 年时出现了严重的认知障碍，不能作为完全民事行为能力人签署合同。苏某鹏、苏某娜对上述证据的关联性及证明目的均不予认可，认为林某提交的证据无法证明苏某在签署赠与合同时不具备完全民事行为能力，且相关手续由苏某本人办理。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。

二、裁判结果

驳回林某的诉讼请求。

三、房产律师办案心得

（一）证据的决定性作用

在这起房产纠纷案件中，证据的有无及充分与否对案件结果起到了决定性的作用。林某主张《房产赠与合同》无效，然而却在证据方面存在诸多不足。

首先，林某声称对案涉房屋享有共有产权，理由是其在购房时出资，但却未能提供有力的出资证据。在房产纠纷中，出资证据是证明产权归属的关键因素之一。例如，银行转账记录、收据、证人证言等都可能成为证明出资的有效证据。若无法提供这些证据，仅靠口头陈述，很难让法院认可其对房屋的产权主张。

（二）赠与合同效力的审查要点

赠与合同的效力认定是一个复杂的法律问题，需要综合考虑多个方面的因素。

从赠与人的意愿来看，在本案中，林某主张苏某在签署《赠与合同》时不具备表达真实意愿的能力。然而，苏某鹏提供了苏某向单位申请办理赠与以及亲自前往房产部门办理变更登记等证据，这些证据在一定程度上证明了苏某的赠与意愿。作为律师，在审查赠与合同的效力时，需要仔细分析双方提供的证据，判断赠与人是否真正出于自愿而签订合同。

从合同的形式和内容来看，本案中《赠与合同》经过了单位审批和不动产登记机关的审查，在形式上符合法律规定。同时，没有证据表明合同内容存在违法或违背公序良俗的情况。这也提醒我们，在审查赠与合同时，不仅要关注赠与人的意愿，还要审查合同的形式和内容是否合法合规。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！