房屋所有人与他人约定优先购买，结果却卖给他人，合同有效吗？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉称

林某向一审法院起诉请求：

1. 确认 2013 年 3 月 7 日孙某与李某签订的涉诉房屋《存量房屋买卖合同》无效；

2. 确认孙某、李某侵犯了林某对涉诉房屋出卖时同等条件下的优先购买权；

3. 判决林某与孙某、李某以购房款 570 万元的同等条件下成立房屋买卖合同关系；

4. 判决孙某十五日内为林某办理涉诉房屋所有权转移登记手续。

林某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持林某一审全部诉讼请求，案件受理费由孙某、李某负担。事实和理由：

1. 孙某、李某存在恶意和虚假交易事实，一审法院未做实质审查直接认定证据不足，事实不清；

2. 一审法院认定“以孙某、李某恶意串通，侵犯优先购买权为由，请求确认孙某、李某买卖合同无效等，本案不予支持”，却又认定“林某请求确认孙某、李某侵犯优先购买权与本案非属同一法律关系，让林某另案主张”，自相矛盾；

3. 林某具备履行房屋买卖及过户的条件，不存在履行障碍；

4. 孙某、李某虚假交易、虚假意思表示，恶意串通损害林某利益，本案应审理相关事实，在相应法律规定之下认定林某对北京市海淀区一号房屋（以下简称涉诉房屋）享有优先购买权。

（二）被告辩称

孙某、李某辩称，同意一审判决。

1. 孙某和李某之间的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。无论林某的优先购买权是否受到侵害，均不影响合同有效认定；

2. 林某无权以孙某与李某恶意串通损害第三人利益为由，请求确认孙某和李某签订的房屋买卖合同无效。孙某将房屋转让给李某的价格，符合当时市场价格，不存在恶意串通的情形，即使林某认为优先购买权受到侵害，合同也不应无效，其无权以此为由主张买卖合同无效；

3. 涉诉房屋目前设有抵押权，客观上无法办理抵押登记；

4. 林某已经在其他案件中被认定为名下无可执行财产，已上失信被执行人名单，其在本案一审提交的财产证明是虚假的，其无购买力，也无购买资格；

5. 孙某曾在出售房屋前告知过林某房屋要出售的情况，林某承租涉诉房屋后非法转租，不能强制要求缔约，故不同意林某的上诉请求。

（三）法院查明

2011 年 11 月 21 日，案外人王某作为孙某（出租方、甲方）的代理人与林某（承租方、乙方）签订租赁合同，约定孙某将涉诉房屋出租给林某，合同中约定房屋租赁期限自 2011 年 1 月 15 日至 2016 年 1 月 15 日。租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前 90 日书面通知乙方，乙方在同等条件享有优先于第三人购买的权利。

2013 年 3 月 7 日，孙某与李某签订《存量房屋买卖合同》，约定孙某将涉诉房屋出售给李某，房屋成交价格为 570 万元。2013 年 3 月 18 日，涉诉房屋登记至李某名下。

另，2018 年 11 月，孙某以房屋租赁合同为由，将林某起诉至法院。双方对于租金交纳情况、合同续约、租金调整、合同解除维修等方面意见均不一致。该案判决后，林某不服提起上诉。北京市第二中级人民法院作出裁定，以孙某在将涉诉房屋所有权转让后，出租人身份随之消灭，无权再以出租人的身份提起该案诉讼，故以孙某原告主体不适格为由，裁定驳回了孙某的起诉。

关于法律适用一项，林某主张应适用《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》。孙某、李某主张应适用2009 年实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 21 条。林某认为该司法解释已经被删除。

法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。2009 年 9 月 1 日起实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 21 条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

该条款根据相关司法解释于2021 年 1 月 1 日删除。林某所诉的买卖合同发生在 2013 年。故应当适用前述条款。此外，2021 年 1 月 1 日起施行的《中华人民共和国民法典》亦规定出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。故现林某以孙某、李某恶意串通，侵犯其优先购买权为由，请求确认孙某、李某的买卖合同无效，并要求孙某与其订立买卖合同、办理所有权转移登记的诉讼请求，法院不予支持。

此外，林某的证据不足以证明孙某、李某之间属于虚假意思表示，故该意见，法院不予支持。关于林某请求确认孙某、李某侵犯其优先购买权一项，因与本案非属同一法律关系，林某可另案主张解决。

二、裁判结果

驳回林某的全部诉讼请求。

三、房产律师办案心得

（一）法律适用的准确性

在本案中，法律适用是一个关键问题。由于案件所涉及的房屋买卖合同签订于2013 年，根据法律规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 21 条明确规定了在出租人侵害承租人优先购买权的情况下，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。这一规定在本案中起到了决定性的作用。

作为律师，我们必须准确把握法律适用的问题。在处理案件时，要深入研究案件事实发生时的法律规定，并结合案件的具体情况进行分析。只有这样，才能为当事人提供准确的法律建议，维护当事人的合法权益。

（二）优先购买权的保护与限制

承租人的优先购买权是房屋租赁关系中的一个重要权利，但同时也存在一定的限制。在本案中，林某主张孙某、李某侵犯了其优先购买权，但法院认为，即使存在侵犯优先购买权的情形，也不能直接认定房屋买卖合同无效。这提醒我们，在处理涉及优先购买权的案件时，要明确优先购买权的保护范围和限制条件。

一方面，承租人在同等条件下享有优先购买权，这是法律赋予承租人的权利。但另一方面，承租人必须在法律规定的范围内行使权利，并且要提供充分的证据证明自己的权利受到了侵害。如果承租人不能证明出租人与第三人存在恶意串通等情形，仅仅以优先购买权受到侵害为由要求确认合同无效，往往难以得到法院的支持。

（三）证据的重要性

证据是诉讼的基石。在本案中，林某主张孙某与李某存在恶意和虚假交易事实，但却未能提供充分的证据支持其主张。这导致法院对其意见不予支持。作为律师，我们要充分认识到证据在案件中的重要性，指导当事人收集、整理和提交有效的证据。

在处理房产纠纷案件时，证据的种类繁多，包括合同、付款凭证、通知函件、证人证言等。我们要仔细审查每一份证据的真实性、合法性和关联性，确保证据能够有力地支持当事人的诉求。同时，我们也要对对方可能提出的证据进行预测和分析，提前做好应对准备。

总之，通过办理本案，我们深刻认识到在房产纠纷案件中，准确适用法律、重视证据收集和分析以及制定合理的诉讼策略的重要性。只有这样，我们才能为当事人提供优质、高效的法律服务，在复杂的法律纠纷中为当事人争取最大的利益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！