行业透视｜预计10月供应回落而成交环增3-5成 京沪深政策发酵供需两旺

导语

10月整体成交大概率稳步上行，环比增3-5成；二手房或将环比增1-2成，增幅略小于新房。

10月仍处于传统营销旺季，不过房企推盘积极性稳步回落，回落至8月水平。据CRIC调研，10月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积752万平方米，环比下降31%，同比下降18%，绝对量回归至8月水平。仅一线同比保持正增31%，二线同环比跌幅显著，累计同比降幅达3成以上。

从供给结构来看，呈现出改善为主，刚需为辅的供应结构；主城、近郊、远郊占比结构为57%、30%和12%，预判10月，我们认为，整体成交大概率稳步上行，环比增3-5成，同比因去年基数较低，预期转正。而二手房或将环比增1-2成，增幅略小于新房。

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规模：10月28城供应环降3成回归8月水平，京沪深新政效应环比持增

10月仍处于传统营销旺季，不过房企推盘积极性稳步回落，回落至8月水平。据CRIC调研，10月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积752万平方米，环比下降31%，同比下降18%，绝对量回归至8月水平。

分能级来看，仅一线同比保持正增31%，环比下降11%，累计同比降幅19%显著低于二三线。其中北京、上海、深圳供应量较9月环比持增，而北京同比倍增，放量显著，10月预计供应量将达到61万平方米，绝对量为年内次高，预期将有3800余套房源入市，以此带动累计同比正增5%。广州因9月集中放量，本月迎阶段性回调，但是供应绝对量仍处年内高位，单月同比增幅高达86%。

二线供应稳中有降，环比下降38%，同比下降28%。绝对量来看，成都、天津、西安等短期热度较高城市单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，仅宁波因上月基数较低，同环比实现倍增，多数城市同环比齐降，尤其是武汉、杭州、青岛、济南、长春跌幅显著，武汉、杭州主要源于推货节奏问题，而青岛、济南、长春则源于行情低迷，“以销定产”模式下房企推盘积极性并不高涨。

三四线供应量环比微降9%，不过同比腰斩，供应量仍处阶段性低位。徐州、常州等迎阶段性小幅放量，无锡、漳州、泉州供应普降，因低迷行情影响，仍处于去库存阶段。

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结构：供应改善为主，刚需为辅

沪深等远郊刚需供应占比显著上升

而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为37%、47%和16%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。

分城市来看，（1）泉州、上海、深圳、重庆、南宁、南京、北京、青岛、徐州等城市刚需产品供应占比都在50%以上，上海、深圳、北京等核心一线城市新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加强了对刚需产品的供应比例；而重庆、青岛、徐州等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、长春、苏州、济南、杭州、常州、合肥、成都、宁波依旧以改善作为供应主力，占比均在6成以上。（3）西安、天津刚需和改善供应占比“不分伯仲”，均在4成以上。（4）无锡、福州高端产品占比显著上升，达到88%和52%。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、30%和12%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

分城市来看，（1）漳州、合肥、昆明、南宁、福州、武汉、重庆、厦门、西安、成都、郑州、无锡等主城占比均在7成以上。（2）泉州、长春、济南、苏州则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）北京、青岛、南京、常州等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）少数城市诸如上海、深圳等远郊还将持续加大供货量。

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预判：10月供应转降，成交因新政驱动或将环比增3-5成，一线延续高热

盘点了10月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：10月供应高位回落，与2024年8月基本持平，可以看出房企推盘积极性一般，不过因推盘仍以主城区改善为主，叠加930新政持续发酵整体成交大概率稳步上行，环比增3-5成，同比因去年基数较低，预期转正。而二手房或将环比增1-2成，增幅略小于新房。

我们结合不同城市10月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

第一类以北京、上海、广州、深圳等核心一线城市，仍处于新政利好期，新房成交预期环比增长3成以上，而二手房成交增幅略有放缓。事实上，四个一线城市内部也存在分化行情，因广深“四限”松绑力度较大，尤其是限购松绑扩充了购买基数，因而新政落地对市场提振作用显著好于京沪，国庆期间无论是新房认购、来访，还是二手房成交活跃度都显著提升。而北京、上海新政短期对二手房成交提振作用较为显著，而新房仍有待政策发酵。

第二类为郑州、武汉、合肥、福州、厦门、徐州、济南等城市预期新房环比增幅也将超过50%，一方面源于前期市场调整，整体成交低迷，基数较低；另一方面这些城市基本上都加大折扣促销吸引复访刚需客签定，因而短期内对市场提振作用也比较显著。

第三类为弱复苏城市，10月新房成交预期环比增幅在3成以内，以长沙、苏州、成都、杭州、南京、昆明、南宁等为典型代表，成都、杭州因前期改善需求持续释放，当前成交增长动能有放缓趋势，而长沙、苏州、南京等城市因并非政策利好直接受益者，因而整体成交回升速度也显著不及核心一线城市。

第四类为弱二线诸如长春、青岛等，10月新房成交预期稳中有降，长春主要源于城市自身市场特点，若无房交会、政策利好等外部因素驱动，购房者入市积极性并不高涨；青岛则多为政策性原因，成交多在6月、9月等季度末集中释放，基数较高也使得10月成交环比下降。

总体来看，10月供应高位回落，重回8月水平，房企推盘积极性一般，不过因推盘仍以主城区改善为主，叠加新政利好效应，整体成交大概率稳步上行，环比增3-5成，同比因去年基数较低，预期转正。而二手房或将环比增1-2成，增幅略小于新房。

分城市来看，核心一线城市仍处于新政利好期，新房成交预期环比增长3成以上，而二手房成交增幅略有放缓。郑汉庐厦济等因前期深度调整、基数较低，叠加短期内房企加大折扣力度促销，成交仍有较大增长空间；相较而言，长春、青岛等绝大部分弱二三线城市成交仍处阶段性底部，短期内难有明显起色。（来源：克而瑞研究中心）