北京买房：理清思路，购房建议1326

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们夫妻都年近50，有京户，有一套海淀学区房市值1300万，目前孩子大学已经用不上学位了。我们想这么做：卖掉这套海淀老房，然后买一套500万左右的占坑房，为的给孙子留着。

再用500万买一套朝阳的，为的是租金高，只是没想好是商品房还是老破小。然后剩余的钱+存款买一套温都水城的自住，X产权，图性价比高和万一能转正。请指点这方案是否靠谱。

A：

1、孩子最多也就20来岁吧？那这会儿就给孙子准备学区房实在太早了，尤其又是占坑儿房，实在没什么意义。

因为现在仍然算入学高峰期，学区溢价并没降低多少，占坑儿房的溢价率相对更高，基本都在总房价的30%左右。那无论这套房自住、出租还是闲置，这30%的资金都是发挥不出任何作用的，500万就是150万左右呢。等孙辈上学至少得十多年吧，我觉得不划算。而且明年之后就是入学的拐点了，如果没有政策支持，这溢价部分有可能受影响。

再一点，学区房的政策是每年都有变化的，各学校的成绩和排名也都有变化，谁知道十多年之后什么情况啊？万一现在买的是好学校，到时候成中等校了，那这学位是用还是不用？是否换房？如果换房这不是白折腾了吗？还不如到时候再买呢。

所以常规是不建议这么做，实在没多大意义。相当于现在就给孙辈报好了课外兴趣班了，到时候未必用的上，而且还得冒一些资金受损失的风险。

2、买朝阳的，图租金高。那如果是长期持有就买老破小呗，租金收益率相对最高，保值肯定是跟随大盘涨跌，没有特殊的风险。另外500万也基本就是老房，不太好买到合适的商品房，或者说不好买到投资为主的。

3、温都水城的那就看自己的判断了，外人不好建议。性价比确实高，比正规产权的高一倍呢。但转正的事儿说不好，大概率是很难的，至少很难以业主们的意愿转正。

毕竟北京不是深圳，那儿的小产权占比三分之二，500多万套，势力相当大。而北京是首都啊，小产权才20万套，和800万套总量相比占比很低，没什么势力。很难说政府会帮2.5%业主占便宜，而刺激97.5%的守法业主，我觉得可能性不大。所以还是守法吧，过踏实日子多好啊，何必自寻烦恼。

仅供参考。

二

Q:

非常感谢您21年的建议，孩子今年幼升小没有出区，留在了德胜。想跟您请教：

1、裕中的三居现在要不要卖啊，现在这套房子比当时入手价跌了10%，租售比按照入手价算是750（房子装修比较好，比同户型租金贵一点）。您建议换房吗?

2、如果换房，您推荐哪些位置？哪些小区？预算在950万左右，我和老公分别在中关村、上地上班，孩子在西师附小。能稍微兼顾通勤和保值。

A：

1、赔钱了还感谢我，这让我情何以堪啊？不过没事儿，我脸皮厚吃个够。

2、裕中的三居，按照入手价计算租售比是750？那如果现在跌了10%，租售比还不得是670啊？不太对吧，这几乎就是北京市的平均值，德胜的学区溢价没这么低吧？

裕中西里的三居950万，那应该是7/80平的户型，单价在12万每平。如果租售比是670，那租金就得是180每平。德胜有这么高吗？我印象中150也就差不多了吧。反正前些天德胜70平两居，800万的房子租8000多，租售比在900起步。三居不太可能这租售比，我感觉如果不是租金要高了，就是房价低估了。

或者说如果租售比真的是按你说的，那我认为房价低估了，现在用这价格换房不太合适。再让当地中介再算算价格吧，不是太对。如果价格是对的，那置换就在明年小阳春的时候吧，每年都是这会儿有学区房行情。

3、中关村和上地，那在不考虑通勤和接送的情况下，换房肯定是上地附近啊，这是送分题。也就是京新G7的东边，西二旗安宁庄到清河一带，学区溢价相对低，但价格走势到目前为止还净是超过大盘的呢。

4、总之我觉得这租售比不太对，裕中这种老房以现在的价格也应该在800以上，750都偏低了，670太低了，核实完价格再说换房吧。或者如果按中介的报价后看房的人比较多，那大概率就是报低了。

仅供参考。

三

Q:

请问，我目前在房山窦店上班，妻子在丽泽，我们的房子在中间的稻田，这样住了七年了，我们都身心俱疲。而且孩子明年将入学，我们不想在房山了，想索性换到丰台或石景山，这样能让妻子节省出通勤时间辅导孩子。我平时可以住单位宿舍，周末回家。

只是目前的资金不凑手，即便卖掉稻田的再加积蓄也仅有不到200万，我们能承担的月供在一万元左右，这种情况适合在市区买房吗？或者说您建议我们是租房还是直接换房？

A：

1、住稻田，丽泽和窦店上班，是都不近，但好像也不是太远似的。当然这只是我的感觉而已，自己的感受才最重要。

2、不过丽泽在三环，在周边丰台买房能买到通勤方便的。而石景山最近的鲁谷也在4.5环呢，好像也不是太近吧，交通未必比到稻田方便太多吧？

如果是觉得方便那就先看鲁谷吧，可以看远洋山水，景山远洋的学区。学校很好，在石景山数一数二，这成绩放到东西海是有资格要出学区溢价的。只不过石景山目前还没有顶级高中，所以没什么溢价，但性价比就相对高了。200+月供1万=400来万总价，能买到小两居了。

3、租房还是直接换房？租房的意思是不卖稻田的，单独买个占坑儿房，然后用换租的方式解决居住问题是吗？这种方式在东西海还行，因为学区溢价高，换租能占便宜。但如果是石景山就直接换呗，反正也没什么学区溢价，换租占不到多大便宜，那租房的意义就不大了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我近十多年因为工作原因在四座城市买了房，北京的在榴乡桥，是个60多平老破小，目前孩子上学住在这。天津的在塘沽洋货市场附近，是个60平小Loft，70年产权。沈阳的在浑南120平商品房，塔楼，夏天去住过两年，但也一直空置。然后最头疼的是固安孔雀城的，就这套赔了，没腰斩也差不多了，想卖还卖不出去。

现在我们夫妻都灵活就业，没什么收入，妻子明年退休，我还得七年。现在想的是整合一下房子，您看除了北京的应该留哪里卖哪里的？怎么安排顺序？然后我想的是买在北京，不贷款了，您看哪里合适？

补充一下，北京的价值300多万，塘沽的90多万，沈阳的100万吧，固安的我都说不好价值多少了，也不到100万吧。

A：

1、我只对北京的楼市略懂，外地的都不熟，不敢瞎说。不过房子是用来住的，这就看哪套能住的上吧，哪怕是偶尔住呢，也算是利用了一部分价值。也就是先卖肯定住不上的，然后按照利用率来决定先卖哪套。

不过洋货市场的这个我觉得应该留着，虽然市场商业不行了，但这条路是交通要道啊，否则也不可能形成这市场。在我看来，甭管滨海新区怎么发展，像塘沽这种成熟地段儿是不会受影响的，留着吧。

浑南我也好几年没去了，不敢判断。也看地段儿吧，如果很成熟了就留着，比较荒凉的就算了，就算是沈阳的人口没流出什么，那也未必撑的住这么大的新区。

2、固安的要是我就卖了，留着没多大用，真的会去自住吗？如果不住，那租金又不合适，弄不好还没被毁掉的装修划算呢。

3、北京买在哪儿？另外三套都是百万左右，假定卖掉俩，那总价就是500来万？如果丰台住习惯了那就在附近吧，四环一带相对的选择多，比如中海城就是挺好的小区，周边也有同等项目。

4、另外这问题要不我上网问问网友们，看他们觉得先卖哪座城市的合适？

仅供参考。

五

Q:

请问通州富力金禧花园的130平三居，您认为降到什么价位区间合理？北京one的大户型都很便宜，有人说因为新风系统是太老的版本，有人说由于物业不行。您分析适合自住吗？

A：

1、富力金禧，这地段儿的租金应该是70多块钱，那按照700的租售比，那这租金在市区对应的房价是5万上下。不过这是郊区，再加上是三居室，那上浮15%为正常。租金按每平75算吧，75*700*1.15=6万出头儿差不多。

对了，现在这里是哪所学校的学区啊？首师附通州的问题解决了没有啊？如果解决了的话再加点儿单价也行，不超过5%吧。

2、北京one挺好的，当年北京地产界第一女大亨开发的，高科技住宅，自己觉得适合自住就行。

这种产品其实跟哪家物业的关系不是太大，换谁都一样，毕竟是高科技产品，维护成本高，但又不可能收取太高的物业费，现在就不便宜了。那就尽量维持呗，将来实在不行了再说。

3、是否适合自住就看自己的感受吧，反正不属于大众产品，社区绿化也普通，密度又这么大。所以这没什么标准，自己喜欢就行。当年这产品就争论极大，放在这种地段儿算错配，当然也有可能是赌王家族和糖王家族的眼光超前吧，反正自己喜欢就行。

仅供参考。

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