深圳中洲湾迎海近期涨价了吗？实用率多少？中洲湾迎海房价涨了吗

深圳新政来袭击！
【最全解读】
一、限购政策
深户:家庭限购2套住房，成年单身人士（含离异）限购1套住房。在此基础上，在非核心区可再购买1套住房。
非深户:个人和家庭限购1套(核心区连续1年社保或纳税，非核心区不用提供)，两孩及以上可额外再买1套。
二、商品住房和商务公寓不限售，开发商可自主定价。
三、商品房增值税免征年限由5年调整到2年。
四、贷款政策:首套首付比例15%，二套20%，有房无按揭或只有一套按揭新购房贷款按二套算，有两个及以上未成年子女购二套房贷款按首套算。
【核心区:福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道
非核心区:盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区】

「中洲湾迎海二期」近期动态：中洲湾迎海占据了福田最好海景，南向户型6层以上即可人看到海，中高层一线海景景观更加不错，而且所有户型都带双阳台，整体视野开阔，无遮挡

1、每层价格关系如下：

6楼以上看海景，6-11楼100为跳差，13楼以上景观开始有差异，所以13楼设置了1000的跳差，17-21楼为100-500之间的跳差，22楼跳差1000，22-26楼为500以内跳差，28-45楼之间100-500跳差，45-53楼每层减300

结论：43-45层价格是最高的，13、22跳差了1000，28楼跳差了500，其他基本为100-300之间；6楼以上有一缕海景，13楼以上海景逐渐开阔

2、96㎡怎么选：

① 北向：03单元01＜04单元01、02（总价贵3万）＜3单元02（总价贵3万）

总体没什么价差（总价6万以内）

② 南向：4单元04＜3单元05（总价贵7万）＜4单元05（总价贵5万）＜3单元04（总价贵7万）

整体横向价差最低比最高总价价差在19万

③ 南向整体比北向贵49-61万

3、109㎡怎么选：

3单元比4单元总价贵12万

4、125㎡怎么选：

3单元比4单元总价贵9万

5、总结

北向750万以下性价比都比较高；南向96平总价在850万还不错；109平性价比没有那么高，基本上价格去到了1000万，1000万以内性价比较高，125平总价在1150万以内性价比比较高

折扣出炉：冻资0.98*准签0.98*开盘0.96*按揭0.98，算下来整体打9折，折后单价6.89万/㎡起、总价664万起！另外一次性付款还有额外一个点折扣。

中洲湾迎海开发商售楼处咨询/官方看房电话☎☎：400-083-0338（中介勿扰）

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项目只有西南和东北两个朝向，其中除了96㎡01/02户型朝东北，其余都朝西南。

从朝向来看，西南面可以直面一线海景，阳台视野卡在「中洲滨海华府一期」和「中洲湾迎海二期」之间，基本无遮挡，6楼以上可看到海景，低楼层看花园、下沉广场以及公园。

朝东北的是96㎡01/02户型，共有4条腿，一共有200多套，低楼层以花园景观为主，可以看到附近矮楼，高楼层主要看城市景观及特发高尔夫；这4条腿由于看不到海景总价会比较低，但是好在直面没有高楼遮挡，视野还是比较开阔，对海景不是很执着的，可考虑。

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中洲湾迎海二期（T5栋，三、四单元）560套建面约96-109-125㎡住宅，楼体朝向东南（可看海景），少数户型朝东北，96平三房一卫是本次主力户型，预计有372套，109平预计95套，125平户型93套，带装修交付，4梯6户，3.15米层高。

入门级96㎡的3房1卫，再次给大家强调下，这是目前深圳湾唯一看海三房。

这个户型是双阳台设计，一个是看海景的主阳台，一个是生活阳台，现场给我的实际感受是，这两个阳台都很大。

这样一来，不仅实用性更强，也带来了更高的赠送面积，提升了得房率。

在这个面积段配置这么大的双阳台，目前深圳市面上是非常少见的。现场和我一起看房的购房者，没有不夸这两个阳台的。

三个卧室均配有飘窗，这一点同样值得点赞。注意迎海二期的飘窗是PLUS版的，听销售说宽是0.65米，这要比现有很多盘的飘窗要大。

还有一个很显著的亮点，大家细看户型图，它的入户过道和卧室过道都比较短。

这种设计虽然得房率没增加，但空间使用率更高了，尤其卫生间的半开放式设计，让其中一个次卧与卫生间共享过道，与传统竖厅3房相比，优势非常明显。

再看109㎡的3房2厅2卫，这是一个南北通透的大三房，居住舒适性很高。

上面提到的双阳台、全屋飘窗，这里同样有，而且设计也更讨巧。

比如入户过道更短了，但又没有牺牲实用性，设计了一个凹型玄关。

横厅布局带来更阔绰的公共空间，尤其是对有孩子的家庭，简直不要太爽，有的是玩耍的空间。

餐厅位置增设了一个飘窗，不仅增大了室内采光量，也进一步扩大使用面积，提高得房率。

公卫同样为开放式设计，一个次卧与公卫共享过道，增强了隐私

主卧门避免了与入户大门直视，这个细节真的很用心。

我在市面上看到很多横厅户型都是对视设计，说实话南方买房还是比较忌讳这一点的。

125㎡的4房2厅2卫：从整体布局上看，其基本上相当于109㎡户型的放大版，后者该有的优点，125㎡户型统统都有。

不过125㎡户型，有着另外两户型无法比拟的优势，它位于端头。

这意味着，125㎡户型是有着更极致采光和通风的真四房，而且还有着270°看海视野，海景生活更纯粹。

中洲湾迎海二期本体信息

中洲湾原为沙村城市更新项目，共分四期开发。一期为中洲滨海华府，二期为中洲湾迎海，一二期总建设用地约9.7万㎡，总建面约126万㎡，集约56万㎡住宅、21.42万㎡公寓与超甲级写字楼、2.18万㎡精品酒店、约16万㎡Mall及主题商业街区等超百万城市综合体。

本次将推售的是中洲湾迎海的二期。中洲迎海湾一期在23年年初推了T2的328套126-128㎡及87套260+的大户型，备案单价8.5万/㎡起，折后6.6万/㎡起，目前还剩十几套。

一期跟二期整体上有4个区别：

二期有96平3房小户型产品，一期都是126平起步

二期层高3.15米，一期3.05米，二期舒适度更好

二期得房率高于一期，因为一期是超高层

一期没有回迁，二期除了本次推售的T5其余都为回迁，所以这批单位也是中洲的收官之作

交通：项目一期（中洲滨海华府）离地铁比较近，二期离9号线下沙、7号线上沙站步行都在1.5公里左右，稍远一点。自驾方面，项目距离滨河大道直线距离约500米，临近福田路、滨河大道，自驾出行相对便捷。

教育：距离红岭学校约755米，步行约10分钟，红岭实验为72班九年制（48班小学+24班初中），有“深圳五大名校”之一的红岭教育集团背书，教育资源不差的，不过目前学校生源一般。

商业：一期（中洲滨海华府）自带16万㎡体验式商业，二期还有8万㎡公园式主题街区商业。旁边不远处400米即区域有名的大型商业KKONE购物中心 。

生态：临近深圳名片红树湾，周边有福田体育公园，直线距离均在500米范围内。

中洲湾迎海占据了福田最好海景，南向户型6层以上即可人看到海，中高层一线海景景观更加不错，而且所有户型都带双阳台，整体视野开阔，无遮挡

中洲的写字楼已经拉入深圳招商引资的产业规划，官方定位为湾区科创总部及金融的专业楼宇，会吸引到一波高新科技企业入驻，而且由于本身比较好的地理位置，也容易吸引一大批高新人才
商业定位为深圳版本的K11，业态40%以上都是华南首家，茑屋书店等等，由于福田近期对于香港的吸引力，这个商业对于未来福田高端商业的布局，也是重要的网红打卡地

整体为百万平大盘，配套齐全，区位也不错，福田CBD，去哪都近

三四房定位是比较纯粹的，还有总价控制，优惠力度预计也会不错，是深圳19公里海岸线上的最低门槛现价上车盘

中洲湾迎海开发商售楼处咨询/官方看房电话☎☎：400-083-0338（中介勿扰）
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