北京
作者：□特约撰稿 袁逸馨
夫妻二人买新房想避税，于是在中介公司的安排下通过“婚更”方式购买，即买卖双方通过结婚办理过户手续后再离婚的方式买卖房屋。合同签订后不久，双方因房屋价格、付款方式等产生分歧，买家拒绝按期补齐定金，卖家以买家违约为由拒绝返还已支付的定金，双方陷入一场纷争。
近日，上海市第一中级人民法院审结了这起房屋买卖合同纠纷案，最终判定双方签订的购房合同无效，卖家退还买家已支付的购房定金。
案情回顾：
小莉（化名）和小张（化名）想购入一套房子，今年3月，二人通过中介公司找到了卖家李女士。李女士表示：“我7月1日就能拿到房子的不动产权证，如果你们能接受，房价可以商量！”
经过协商，该房屋成交价定为3870万元。为逃避200多万元的税款，中介公司提议买卖双方可通过“婚更”方式办理过户手续，即小莉与小张先离婚，小张再与卖家李女士结婚，两人在婚内办理房产过户，之后再离婚，买卖双方同意了这一提议，随后签订了《房地产买卖合同》。合同约定购房定金为200万元，现场交付20万元，剩余180万元于本合同签订后7日内补足。合同中还约定双方通过婚姻办理过户手续，并载明“如果因为乙方（小莉、小张）原因导致本合同无法履行，乙方已支付的定金由甲方（李女士）没收”等内容。
合同签订后不到1周，小莉和小张就房价款、付款期限、付款方式与李女士产生了分歧。
原来，在合同签订后第二天，小莉、小张了解到该小区一套相同户型房子以3500万元的价格卖出。夫妻俩认为是中介公司串通卖家把房价抬高，从而要求降低房价、延后付款期限等。在与卖家协商无果后，二人一直没有支付剩余定金。
6月，李女士向小莉、小张发送《合同解除通知函》，通知他们购房合同解除，没收二人已经缴纳的20万元定金。夫妻二人不服，将李女士诉至法院，要求返还定金以及支付相应利息。
法院裁判：
法院审理认为，双方达成的房屋买卖合同中关于“通过‘婚更’办理过户手续”的约定违背公序良俗，旨在避税，应属无效。除此之外，双方约定的其余合同内容合法有效，应予恪守。由此认定案涉房屋买卖合同系因小莉、小张违约而导致解除，李女士主张没收定金具有事实和合同依据，驳回原告诉请。夫妻二人不服，上诉至上海市一中院。
上海市一中院审理后认为，本案的争议焦点为李女士是否应退还小莉、小张20万元购房定金及利息。对此，需判定本案双方签订的购房合同是否有效。
法院认为，首先，双方通过“婚更”办理过户手续是为了逃避缴纳税款，属于明显的偷税行为，且涉及数额巨大，违反了法律的强制规定，应当予以禁止。其次，买卖双方利用房地产登记管理的漏洞，约定通过“婚更”方式完成案涉房产所有权的变更，有违公序良俗。最后，合同系通过“婚更”这种非法手段实现合同目的，“婚更”条款是合同主要条款，是完成案涉房屋所有权变更、实现合同目的的唯一手段。综上，该合同应认定为无效，定金条款亦属无效，改判李女士返还小莉、小张购房定金20万元。同时，小莉、小张对签订无效的《房地产买卖合同》亦存在过错，应当承担一定责任，故驳回小莉、小张要求支付利息的诉请。
法官说法：
本案主审法官乔林指出，婚姻登记制度是国家进行社会管理的基本社会制度，夫妻关系是社会伦常的基础。本案中，各方当事人将婚姻制度当作偷税和获利的手段，不仅严重违反了公序良俗和法律强制性规定，同时其交易本身具有极高的法律风险，行为人本人也极易触犯法律，甚至走上犯罪道路。
房屋中介作为房屋买卖或租赁的中间人，在整个交易过程中扮演着重要的角色，同时承担着一定的责任与义务。作为中介机构，在提供专业服务、保障客户利益的同时，更应当诚信经营，遵守商业道德和法律法规，切勿投机经营。
房产过户应当遵循《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》的相关规定，通过合法手段完成交易。期望通过本案审理所确定的规则，对于今后可能发生的类似社会现象起到警示、规范和指引作用，彰显诚信为本的价值理念。
（作者单位：上海第一中级人民法院）
【来源：民主与法制时报】
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