『缦云上海』2024官方发布-缦云上海详情-户型配套-上海房天下

缦云上海三期售楼处营销中心；400-8866-340√√四批次正在认购，认购时间2024年9月1日9时至9月5日12时，初步计划开盘时间为9月14日；

本批次为缦云上海售楼处营销中心；400-8866-340√√三期的最后两栋楼，收官房源合计104套，均价12.2万元/㎡；下面侯工带你深度解读本期的关键点及选房逻辑。

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（温馨提示：首次来访前请致电售楼处咨询&预约参观）

01 户型分布

缦云上海售楼处营销中心；400-8866-340√√本次加推的是第一排的3幢和4幢两栋楼，户型面积段为约209/229㎡四房户型，房源合计104套，其中209和229各52套；

02 户型分析

▶约209㎡E户型 4房2厅3卫↓

基本配置：四房三卫，三开间朝南

综合评价：209㎡舒适四房，双套房设计，“四叶草”布局，几乎没有浪费，实用高效；功能配置齐全：内外双玄关、独立储藏间、独立家政区；每个功能空间尺度舒适，整体来说非常不错；

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缦云上海售楼处营销中心；400-8866-340√√综合评价：229㎡舒适四房，双套房设计， 南向横厅，带+1功能的X空间，可根据自己家庭需求布置功能；飞机户型几乎没有浪费，实用高效；功能配置齐全：内外双玄关、独立储藏间、独立家政区；每个功能空间尺度舒适；较209㎡户型升级了南向横厅以及房间尺寸；飘窗赠送较多；整体来说也是非常不错；

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缦云上海售楼处营销中心；400-8866-340√√日照计算结果准不准，模型是关键；要对周边有可能造成遮挡的情况进行摸排，尽量准确的还原周边遮挡情况；

东北侧为规划住宅用地及配套设施用地，限高24-40米，对本案日照无影响；南侧为规划风貌商业建筑，已公示，按公示总图建模；东南马路对面为超高层办公，规划有三栋超高层建筑，最高160m，对项目日照有一定影响；南侧为缦云二期及合生汇商业广场，有高层住宅、超高层办公建筑，对项目日照有一定遮挡；西侧为缦云一期高层住宅，对项目日照有一定影响；

东南方向风貌建筑对面的超高层办公，目前无明确方案，根据效果图、区域规划等资料建模，未来可能存在不确定性，最终以实际为准。

缦云上海售楼处营销中心；400-8866-340√√模型的准确性，周边情况是一个维度，另一个维度就是建筑单体本身；要对屋顶的楼电梯、女儿墙、造型构架等可能造成遮挡的元素进行建模；我们在现有的条件下，尽可能地准确地还原屋顶的各种元素，将可能对日照结果造成误差的因素尽量做到接近准确。

缦云上海售楼处营销中心；400-8866-340√√平面日照分析：

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立面日照分析：

缦云上海售楼处营销中心；400-8866-340√√由于本期两栋楼正对的为低层风貌建筑，主朝向几乎构不成遮挡；3幢距二期的高层近一些，会受到一点遮挡影响；南侧的合生汇超高层，以及电厂地块的未来可能会有的3栋超高层写字楼，可能会对本案造成一定的遮挡影响，我们在考虑这些影响的前提下，经分析可以看出，即使是3幢西边的低区，冬至日日照也在3小时以上，日照表现非常好；大部分住户都在4个小时甚至5个小时以上；

为什么没有6小时的？这是由于楼栋自身存在南偏东的角度，下午接近3点的时候，会有一部分日照损失，所以即使没有周边其他建筑的遮挡，日照也不会达到6小时。

3幢立面日照分析：

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4幢立面日照分析：

04 日照选房表-选房神器

缦云上海售楼处营销中心；400-8866-340√√侯工整理了每户面积、总价、单价及冬至日日照时数表供大家参考，选房前可打印出来深入研究，确定好自己的选房排序，以本表作为销控表，卖掉一套划掉一套，到自己选房时直接按自己的排序做出第一选择。

本表日照时间为冬至日9-15时的分析结果；

缦云上海售楼处营销中心；400-8866-340√√本表包含每户面积、单价、总价、每户冬至日日照时间，内容由小编根据一房一价表及日照专业软件计算结果整理汇总，不代表政府及开发商承诺，仅供参考；如果表中数据有错误之处，欢迎指正；所有数据最终以开发商公示为准。

表中每户日照时间取南向主要房间作为代表，即南向如果有客厅和卧室，则选取客厅日照时间作为本户日照时间；如果南向无客厅，只有主卧和次卧，则选取主卧日照时间作为本户日照时间。

05 定价逻辑

为了更好的理解本次加推楼栋的特性，我们把周边几个地块的总图拼在一起来研究。

周边情况：西南侧为缦云上海一期，由于楼栋有一定的偏转角度，对于三期楼栋内部来说，一期位于其侧向，日照及视野几乎没有遮挡；缦云上海二期从实际地理位置来说位于三期的南向，对于3幢靠西的位置，有一定的日照及视野遮挡，但对于建筑内部来说，感受上是在右前方，问题不大；3幢4幢的正前方，为低层风貌建筑，几乎构不成遮挡，视野及日照情况非常好；远处的合生汇商办正在建设中，距离较远，影响不大；东南方杨树浦路对面，按目前的效果图，规划有3栋超高层写字楼，但由于隔着风貌建筑的地块，影响也不大；我们目前测算的日照中，对合生汇以及电厂这边的几栋超高层写字楼都进行了模拟，最终的计算结果，3幢4幢所有住户冬至日日照都在3小时以上，非常好；

楼栋点位：3幢更靠近路口以及二期的高层建筑，不过这里无论南侧的凉州路还是西侧的腾越路，路幅都不宽，未来车流量不会太多，影响较小；腾越路西侧还有公共绿地的景观加持，即使对于低区，也还算友好；另外3幢西北有垃圾房及KT站，垃圾房在北KT站在南，所以垃圾房几乎没有影响，KT站的主要影响就是北向房间的视线，根据公示总图信息，基本只影响西端户2楼这一户，问题不大；

对于本期3幢和4幢这两栋楼来说，可以粗略总结为从3幢西端户到4幢东端户，地段价值越来越高。

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1. 本批次户型比较纯粹，只有209和229两种；两种户型各52套；户型均价方面，209户型均价约12.15万/㎡，229户型均价约12.25万/㎡，229户型均价略高于209，主要是两方面原因：一是面积段的大小，通常同一批次面积段越大，均价会越高；二是229为边套，209为中间套，虽然两梯两户没有北连廊的影响，但是中间户两个卫生间采光略差，价格低一点也属情理之中；由于两种户型面积段差别不算太大，而中间户与边户也没有特别本质的差别，所以两种户型均价差值较小，比较接近；

2. 总价方面，209户型总价区间约2275万-2614万，229户型总价区间约2501万-2936万，有极少量的住户总价重叠；229的户型要比209的户型更舒适，户型有升级，所以在总价重叠的这个区间怎么选，归根结底就是看你想要更舒适的户型，还是想要更好的位置，没有对错，纯看个人想法；

我们统计了每一室的均价，这样更能直观地看出同样的户型在不同的位置定价的差别；在统计这个均价的时候，按“3+”均价进行统计，就是3楼至顶楼的均价，因为1-2层，可能会有些特殊情况，比如架空层、配套，或者特别靠近某个不利因素，如果无差别统计进去，会造成价格的失真，3层以上的均价更具有代表性；1楼、2楼价格单独统计。

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楼栋均价方面，3幢均价约12.1万，4幢均价约12.3万，4幢高于3幢，这也是楼栋点位价值的体现；

每一条腿的3+均价，我们把209户型和229户型分开来看，结论会更明显：不论对于209还是229的户型，基本上是从3幢西边到4幢东边逐渐递增的趋势，这也是符合我们前面分析的点位价值；可能有小伙伴发现了，不是从西往东逐渐递增吗？怎么3幢东端户比4幢西端户均价要高？这是由于3幢为16层，4幢为12层，我们知道一般都是楼层越高价格越贵，3幢高出来的那几层，会拉高其均价，所以造成了3幢东端户比4幢西端户均价高的结果，但你比较同样高度的话，就是我们前面分析的结论；

顶楼、二楼性价比：

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顶层单价与3+均价对比，折扣率均约100.8%-102%左右，性价比很高（通常100-103%左右性价比比较高）；

二层单价与3+均价对比，折扣率约为91.3%-94.7%，从数字上来看性价比一般（通常80%左右性价比比较高），这主要是由于楼栋高度不高，其3+均价数值偏低，故而这个比例偏高；实际上本批次两栋楼即使在2楼，其日照和视野也都很好，也没有特别重大的不利因素影响，所以2楼也具有一定的性价比；

一层架空没有住户，不做价格比较。

垂直价差：

缦云上海售楼处营销中心；400-8866-340√√垂直价差非常清晰明了：每栋楼分为高低两个区域，高区垂直价差小，低区垂直价差放大；二楼较三楼，降价幅度有所放大，单价差2000，2000的价差不算太大，但是本批次两栋楼主朝向正对低层风貌建筑，日照和视野都非常好，所以二楼性价比也还算可以；3幢在实际楼层9楼、4幢在实际楼层7楼有跳价，这里主要区分高低区，但相比上下层实际上并没有特别本质的优势，这两层性价比不算太高，可优选上一层或者下一层；3幢西边户在实际楼层4楼有跳价，这里主要考虑了离路口较近，同时西北有KT站影响，所以2楼3层价格会更低些，符合点位价值规律。

选房思路其实很简单：

水平方向，3幢西边靠近路口，距离2期高层较近；4幢东边远离路口；高度方向，越低价格越有优势，越高价格越贵，但是品质也越好；

所以可以总结为：越靠近3幢西侧低区，性价比越高，越靠近4幢东侧高区，品质越好；想要性价比还是要品质，每个人情况不一样，根据自己的条件及诉求，进行排序选择即可！

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