最高补偿市场价95%！南海将出台旧改地价计收及收储补偿办法

9月30日，佛山市自然资源局南海分局发布了关于公开征求《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区“三旧”改造地价计收及收储补偿办法的通知(征求意见稿)》意见的公告，明确了各类“三旧”改造项目地价计收及补偿标准。

其中，“工改居”类旧改项目，若采用“挂账收储”公开出让的，容积率2.5（含）以下部分，按公开市场成交价的50％补偿；“三旧”改造项目规划容积率2.5以上部分，按公开市场成交价的5％补偿。

若采用协议出让的，规划容积率2.5（含）以下部分，按区片市场评估价的50％计收；规划容积率2.5以上部分，按95％计收。

而“旧村居”改造项目采用“挂账收储”公开出让方式供地的，土地出让价款计提专项提留资金后，余额由区、镇（街道）和村（居）集体经济组织按10%：20%：70%的比例分配。

若采用“协议出让”方式供地的，认定建筑面积2.2倍以下（含2.2倍）部分不计收地价，认定建筑面积2.2倍以上部分，按照区片市场评估价的40%计收。土地出让价款计提专项提留资金后，余额由区、镇（街道）和村（居）集体经济组织按10%：20%：70%的比例分配。

200亩（含）以上的连片改造项目，地价计收和补偿执行佛山市政策，若佛山市政策没有明晰的，执行区级文件规定。

附：佛山市南海区“三旧”改造地价计收及收储补偿办法

第一章 总 则

第一条为了正在推进的“三旧”改造项目继续顺利实施，根据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《中共广东省委全面深化改革委员会关于印发<佛山市南海区建设广东省城乡融合发展改革创新实验区实施方案>的通知》（粤改委发〔2020〕11号）等有关法律法规和政策文件，制定本办法。

第二条本办法适用于佛山市南海区范围内的“三旧”改造项目，主要是按照“三旧”改造政策实施改造的项目，按照土地征收政策实施改造的项目不适用本办法。

第二章 “三旧”改造项目地价计收及补偿标准

第三条 “旧厂房”改造项目

（一）“工改工”类

1.原国有工业用地采用挂账收储公开出让方式供地的，按照工业用地土地成交价计收，计收地价款的60%补偿给原土地权属人。

2.原国有工业用地采用协议出让方式自行改造的按照以下方式计算：

（1）原国有工业用地转产业用房分割销售的，补缴的土地价款=该工业用地所在地的区片市场评估价÷工业用地容积率（设定为1.0）×该地块的计容总建筑面积×可分割比例×年限修正系数×60%。

（2）原国有工业用地增加容积率的，不再补缴地价。若增加容积率且办理产业用房分割销售的项目，需就产业用地分割销售计容总建筑面积计收地价，计收标准同（1）。

（3）原国有工业用地延长土地使用年期的，补缴的地价按该工业用地法定最高年限的区片市场评估价乘以延长年期的修正系数的40%收取。

国有工业用地延长使用年期补缴土地价款=法定最高年限的区片市场评估价×延长年期修正系数×40%

（4）原国有工业用地增加容积率、延长土地使用年期且办理产业用房分割销售的项目，先按延长年期计价，再就增加容积率之后的分割销售计容总建筑面积计价，两部分价款之和为计收价款。

土地价款=（法定最高年限的区片市场评估价×延长年期修正系数×40%）+（该工业用地所在地的区片市场评估价÷工业用地容积率<设定为1.0>×该地块的计容总建筑面积×可分割比例×60%）。

3.集体土地转为国有工业用地，改造后证载用途为工矿仓储用地的，地价款计收或补偿按以下规定执行。

（1）采用挂账收储公开出让方式供地的，收取的总成交地价款全额补偿给村（居）集体经济组织。

（2）采用协议出让方式自行改造的，按照区片市场价100%计收，计收的地价款全额补偿给村（居）集体经济组织；公开引入市场改造主体并协议出让的，按照土地市场价100%计收，计收的地价款全额补偿给村（居）集体经济组织。

（3）村（居）集体经济组织与改造权人（或市场改造主体）之间的补偿款分配，由双方协商确定，并在交易方案、交易公告和协议中注明，村（居）集体经济组织获得政府拨付的补偿款之后按协议转给改造权人（或市场改造主体）。

（二）“工改居”类（“居住用地”指以住宅为主导功能的用地）

1.“挂账收储”公开出让类给原土地权属人的补偿标准：

“三旧”改造项目规划容积率2.5（含）以下部分，按公开市场成交价的50％补偿；“三旧”改造项目规划容积率2.5以上部分，按公开市场成交价的5％补偿。

2.协议出让类地价计收标准：

“三旧”改造项目规划容积率2.5（含）以下部分，按区片市场评估价（改造权公开交易模式2项目按照公开交易价）的50％计收；“三旧”改造项目规划容积率2.5以上部分，按95％计收。

（三）“工改商”类（“商服用地”指以商服为主导功能的用地）

1.“挂账收储”公开出让类给原土地权属人的补偿标准：

“三旧”改造项目规划容积率3.0（含）以下部分，按公开市场成交价的60％补偿；“三旧”改造项目规划容积率3.0以上部分，按30％补偿。

2.协议出让类的地价计收标准：

“三旧”改造项目规划容积率3.0（含）以下部分，按区片市场评估价（改造权公开交易模式2项目按照公开交易价）的40％计收；“三旧”改造项目规划容积率3.0以上部分，按70％计收。

第四条涉及“工改居”和“工改商”等多个地块且主导用途不同或规划容积率不同的挂账收储类改造项目，先根据土地市场评估价格比例对成交价进行切分，再按本办法分别计算各用途土地的地价补偿。

第五条200亩（含）以上的连片改造项目，地价计收和补偿执行佛山市政策，若佛山市政策没有明晰的，执行区级文件规定。

第六条非工业用途的集体土地转国有工业用地、国有住宅用地、国有商业用地，参照工改工、工改居、工改商项目计收和补偿。

除了工改工、工改居、工改商项目之外，其他旧厂房改造项目，参照工改商项目计收和补偿。

第七条旧厂房改造项目的出让地价款，按以上规定补偿原土地权属人之后，区财政按照总价款一定比例提取专项提留资金（含“三金”、“全域土地专项资金”、“村级工业园专项资金”、“乡村振兴发展专项资金”等），剩余部分由区镇（街道）按照40%：60%分配。专项提留资金比例由区财政部门拟定并报区政府批准执行。

上级需要提取资金的，依照上级有关规定执行。

第八条“旧村居”改造项目

采用“挂账收储公开出让”方式供地的，土地出让价款计提专项提留资金后，余额由区、镇（街道）和村（居）集体经济组织按10%：20%：70%的比例分配。

采用“协议出让”方式供地的，认定建筑面积2.2倍以下（含2.2倍）部分不计收地价，认定建筑面积2.2倍以上部分，按照区片市场评估价的40%计收。土地出让价款计提专项提留资金后，余额由区、镇（街道）和村（居）集体经济组织按10%：20%：70%的比例分配。

认定建筑面积以镇（街道）认定的安置补偿建筑面积为准，安置补偿建筑面积应在实测基础上认定。

规划含住宅、商服、工业等不同用途的，为了改造前后容量可以比较，规划建筑面积统一折算为住宅建筑面积，即规划总建筑面积=融资建筑面积+复建建筑面积。

融资建筑面积按区片市场评估价比例折算，即融资建筑面积=融资住宅建筑面积+融资工业建筑面积×工业价格/住宅价格+融资商业建筑面积×商业价格/住宅价格

复建建筑面积按照《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》（佛更新〔2021〕2 号）规定（即：复建计算容量=复建住宅量+复建商业量+复建工业量/2）折算，即复建建筑面积=复建住宅建筑面积+复建商业建筑面积/1+复建工业建筑面积/2。

超额建筑面积（即规划建筑面积超出认定建筑面积2.2倍的建筑面积），地价款在首期融资住宅用地计收，若超额建筑面积>首期住宅规划建筑面积，导致在首期融资住宅用地难以100%计收地价款的，剩余超额面积在第二期融资住宅用地计收，依次类推，直至全部计收完毕。

第九条“旧城镇”改造项目

（一）“住改住”项目（按现状为居住用地，改造后地块规划主导用途为居住进行判断）

1.现状土地和房屋用途均为住宅，且房屋产权已登记到买受人（小业主）的项目，认定建筑面积（按照房产登记面积认定）2.2倍以下（含）部分，不计收地价；认定建筑面积2.2倍以上部分，按照区片市场评估价的100%计收。

2.其他“住改住”项目

“挂账收储”公开出让类按改造前后土地市场价格差额的60%与改造前土地市场价格之和对原土地权属人补偿；协议出让类按照改造前后区片市场价格差额的40%计收。改造后区片市场价低于改造前的，“挂账收储”公开出让类按改造后土地市场价全额补偿原土地权属人，协议出让类不计收地价。

（二）“住改商”项目（按现状为居住用地，改造后地块规划主导用途为商服进行判断）

“挂账收储”公开出让类按改造前后土地市场价格差额的60%与改造前土地市场价格之和对原土地权属人补偿；协议出让类按照改造前后区片市场评估格差额的40%计收。改造后区片市场价低于改造前的，“挂账收储”公开出让类按改造后土地市场价全额补偿原土地权属人，协议出让类不计收地价。

（三）“商用改住”项目（按现状为商服用地，改造后地块规划主导用途为居住进行判断）

1、“挂账收储”公开出让类给原土地权属人的补偿标准：

项目地块规划容积率2.5以下（含）部分，按公开市场成交价的50％补偿；规划容积率2.5以上部分，按20％补偿。

2、协议出让类地价计收标准：

项目地块规划容积率2.5以下（含）部分，按区片市场价格的50％计收；规划容积率2.5以上部分，按80％计收。

（四）“商改商”项目（按现状为商服用地，改造后地块规划主导用途为商服进行判断）

1、“挂账收储”公开出让类给原土地权属人的补偿标准：

项目地块规划容积率3.0以下（含）部分，按公开市场成交价的70％补偿；规划容积率3.0以上部分，按40％补偿。

2、协议出让类地价计收标准：

项目地块规划容积率3.0以下（含）部分，按区片市场价格的30％计收；规划容积率3.0以上部分，按60％计收。

（五）国有划拨商服或国有划拨住宅用地改造项目

涉及现状国有划拨商服或国有划拨住宅用地，改为居住或商服的，按照本条（一）至（五）款相应改造类型执行，改为其他用途的，按新规划用途土地市场价格减去原土地市场价格（改造前未出让的土地按划拨土地价格计算）计收地价款，改造后区片市场价低于改造前的，不计收地价。

第三章 附 则

第十条 按照“做地”政策实施改造的项目，地价计收及补偿办法另行制定。

第十一条 除明确规定以区片市场评估价计收及补偿的类型外，均以土地市场价格作为计收和补偿依据。地块属于公开交易的，以公开交易成交价格（下称“公开成交价”）作为计收和补偿依据；未采用公开交易方式的，以政府部门委托的评估机构出具的土地评估价（下称“土地评估价”）作为计收和补偿依据。区片市场评估价由区自然资源分局委托专业机构评定，报区政府批准执行。

第十二条 地价款的计算标准以人民币为结算单位；用外币支付的，按支付当日中国人民银行公开挂牌的外汇买卖中间价折合人民币计算。

第十三条本办法自印发之日起实施，此前南海区印发的文件有相关规定与本办法规定不一致的以本办法为准，若本办法相关规定与佛山市将来出台的地价计收及收储补偿规定不一致的，不一致部分以市政策规定为准。本办法出台之日起已经出让的土地，可以执行出让之时适用的政策，出让之时无适用政策的，适用本办法。

第十四条本办法由市自然资源局南海分局解释。