国资房企：左右互搏

文/乐居财经魏薇

没有最卷，只有更卷。

在“卷王之王”北京顺义，阳台是标配，不仅赠送面积多，得房率高，项目品质也高。

这次，北京城建在顺义又卷出了新边际：一个新项目的得房率创了新高。

前几日，“星悦时光AURORA”视频号发布了项目案名及部分信息，视频号名称即案名，户型面积段为77-107㎡，精装纯洋房。

星悦时光一次性赠送了“飘窗+设备平台+挑空+阳台”，让小户型的得房率飙升。

建筑面积约77㎡的三居使用面积达到了约97.11㎡；建筑面积约87㎡双卫三居，（中户）使用面积约106㎡、（边户）使用面积约110㎡；建筑面积约107㎡大四居，使用面积约135㎡。三个户型的得房率均超100%，最高达126%。

按照大多数项目80%左右的得房率计算，一套建筑面积约为77平方米的三居室，星悦时光的实际可用面积将比一般情况多出35平方米。以4万元/㎡的平均售价计算，这部分额外的空间价值相当于140万元，接近小半套房子的价值了。

这相当于一种变相降价。

星悦时光是城建发展开发的楼盘，后者的母公司是北京城建。城建发展虽然有北京城建的“庇护”，但双方摆脱不了同业竞争。北京城建和旗下子公司的很多项目，并未装入上市平台。

今年上半年，城建发展的销售面积与销售额同比都大幅下滑。营业收入65.2亿元，同比下降33.10%；归母净利润-1.38亿元，同比下降128.46%。

牵手深圳国企

星悦时光所在地块是由北京城建投资发展股份有限公司（简称“城建发展”）和苏州南山新吴房地产开发有限公司（简称“南山新吴”）联合体在今年6月27日竞得，位于北京顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发A片区，成交价11.9亿元。销售指导价为44000元/平方米，上下浮动8%。

城建发展的母公司是“北京城建集团有限公司（简称：北京城建）”，后者对前者的持股比例为43.84%。

2024年7月10日，项目建设单位北京城建南山置业有限公司（简称“城建南山”）成立，注册资本1亿元，城建发展持股51%，南山新吴持股49%。

8月22日，项目规划公示，2个居住地块共规划23栋住宅楼（其中北地块11栋住宅楼，南地块12栋），7-11层，容积率仅1.6。并将无偿代建3200平方米的托幼用地。

南山新吴成立于2014年5月21日，注册资本5亿元，由深圳市南山房地产开发有限公司（简称“南山地产”）100%控股，母公司是南山控股（002314.SZ)，背后的股东为招商局集团、深圳国资委和广东环保集团、中海油集团等大型国资企业。

这是南山控股首次北上进京拿地。

南山控股的支撑性业务就是房地产开发，2023年，其房地产业务的营收占比超过60%，期内房地产销售累计实现全口径销售金额173.7亿元，同比增长15.8%，权益销售金额121.3亿元，同比增长60.7%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额96.6亿元，同比增长142.1%。

但营收和归母净利润仍双双下降。期内，实现营业收入120.57亿元，同比减少0.77%；归母净利润1.47亿元，同比减少78.41%。

2024年上半年，南山控股实现营业收入27.23亿元，同比下滑65.54%，净利润亏损1.18亿元，同比下滑-563.76%。

顶着业绩亏损的压力，南山控股在项目公司成立不久后向城建南山提供财务资助，资助金额为5.78亿元，资助总额度不超过9.46亿元，目前已使用额度为6.83亿元。

资助资金主要用于支付土地价款、工程建设支出等，资助期限设定为三年。公告中，南山控股并未提及利息问题，南山控股或其子公司还将为城建南山提供不超过2.94亿元的连带责任担保。

星悦时光直线距离6公里以外的顺义南彩镇，也有个新盘：青年ONE，出自北京住总集团有限责任公司（简称“住总集团”）。

住总集团在北京城建旗下，也就是说，城建发展与住总集团是兄弟公司关系。

在星悦时光主打刚需的项目中，北京城建还打造了近2000平方米的庭院会所，洄游连廊设计。这样的配置，更多会出现在定位豪宅的项目中。

项目配置高、得房率高、性价比高，北京城建每个小心思都戳中了年轻人的购买点。

青年ONE主打刚需地铁房，有三个户型：72平米、89平米和105平米。跟星悦时光的户型面积分布非常接近，针对的也是同一批客户群体。星悦时光还将“77㎡神户型、真三居、拒绝2+1”作为卖点。

目前，青年ONE是顺义区得房率最高的项目，超过了100%。星悦时光一出，瞬间超了青年ONE一头。

青年ONE即将在10月1日开盘，宣传预热已经做足。星悦时光项目信息释放出来的时间，比前者的开盘时间早了一个多星期。

这让购房者既欣喜又纠结，欣喜的是房子越来越好，得房率越来越高，纠结的是现在上车会不会亏。

万一有更“划算”的项目出现呢？

同业竞争难题

城建发展是北京城建旗下唯一一家地产上市平台。城建发展的一把手储昭武，是北京城建非董事高级管理人员之一。

实际上，北京城建与城建发展之间存在不少业务重叠。房地产开发均是二者的主业之一，北京城建旗下还有北京城建房地产开发有限公司（简称“城建开发”）、北京住总集团有限责任公司两个房地产业务开发平台。

作为一家以房地产开发为主要业务的上市公司的集团公司，北京城建体系内的其他房地产开发平台，对中小股东而言是不公平的。

另外，北京城建和旗下子公司拿下的很多地块，并未装入上市平台。例如，上述和知筑项目、颐知筑项目、房山长阳项目，都不在上市公司城建发展旗下。

颐知筑的项目公司为北京城建瑞泰投资发展有限公司，和知筑的项目公司为北京城建长阳投资发展有限公司。它们都是城建开发的全资子公司，而后者由北京城建100%持有。

北京城建曾表示，在拥有控制权期间，将房地产业务优先支持城建发展，2018年10月22日~2023年10月21日内承诺开发公司满足条件后注入城建发展。

到期日之前，北京城建发布了一则公告，内容是他们无法完成2018年做出的承诺。他们把这个承诺兑现的时间，延期到了两年之后，也就是2025年10月21日。

为了缓解与城建发展之间的同业竞争问题，北京城建将城建开发、住总集团等旗下多家地产公司的资产交给城建发展托管。同时,北京城建承诺，在符合注入城建发展的条件下，将城建开发、住总集团的有关项目注入城建发展。

2023年1月，城建发展以1.59亿元收购了北京城建兴瑞置业开发有限公司（简称“城建兴瑞”）全部股权。城建兴瑞成立于2016年，原先由北京城建集团全资持有。北京兴瑞手里最核心的资产，是望坛棚改项目。

走出北京

9月20日，北京城建迎来了新一任党委书记、董事长：李伟东。

8月初，有消息称北京城建原董事长常永春被相关部门带走，但官方并未给出公告。8月中旬，北京城建召开2024年年中经济活动分析会，作为掌门人的常永春却没有出席这场重要会议。

此次上任的李伟东，此前曾担任北京金隅集团有限责任公司党委常委，北京金隅股份有限公司（601992.SH）董事、副总经理职务。

北京城建长期重仓北京市场。常永春掌舵期间，北京城建屡次托底房山土拍。上述“星悦时光”项目，也是常永春在位期间主导过的最后一个项目。

去年12月20日，北京城建房地产开发有限公司以底价12亿元竞得房山区长阳镇北广阳城棚改项目FS00-0105-0011、0023地块，总建筑64113.76㎡，成交楼面价约1.87万元/㎡，销售指导价4.5万/㎡。

今年1月4日，北京2024年第一场土拍，北京城建房地产开发有限公司以底价22.8亿元摘得房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块，建筑控制规模13.82万平方米，楼面价1.7万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米。

今年5月，上述两个地块的项目案名公布，分别是“和知筑”、"颐知筑"。和知筑预计在10月下旬开盘，颐知筑的开盘时间待定。

今年4月30日，北京城建还以16.03亿元底价摘得房山长阳FS00-0101-0002、0003地块，地上建筑规模84979平方米，住宅成交楼面价约2万元/㎡，销售指导价为4.8万元/平方米。

此地块的出让历经波折，在2年间经历了三次“流拍”，最后仍是北京城建集团托底。

城建发展下面有一个热销项目——天坛府。

2021首年开售销量便达到80亿，到2023年9月六期结束售卖，全盘累计销售319亿，刷新北京住宅历史单盘销售金额新纪录。在北京去年2000万豪宅的成交排行中位列第二，成交金额71亿元。

得益于天坛府的快速去化，城建发展2021年-2023年的销售额分别为242亿元、303.42亿元、424.7亿元。

没有了天坛府的加持，城建发展的销售下滑明显。今年上半年实现销售面积17.86万平方米，而去年同期为53.95万平方米；销售额119.20亿元，去年同期则为230.72亿元，同比下降48.42%。

今年上半年，城建发展实现营业收入65.2亿元，同比下降33.10%；归母净利润-1.38亿元，同比下降128.46%。

投拓端力度较去年同期下滑也较为明显。上半年，城建发展新增土地储备总建筑面积8.55万平方米（权益面积4.78万平方米），去年同期为34.29万平方米（权益面积29.72万平方米）。

据北京城建2023年业绩报告中公布的房地产销售和结转情况数据，其产生销售的城市来自于北京、重庆、成都、天津、海南、青岛，南京这7个城市。

业绩贡献最大的，是北京。2023年，北京区域为北京城建带来了154.88亿元的营业收入，同比下滑26.84%。其他几个城市加起来产生的营业收入仅有46.28亿元。

2024上半年，北京城建的营收利润双双下滑。期内实现营收约778.92亿元，同比减少3.5%；归母净利润约7.85亿元，同比减少15.41%。

北京之外，北京城建将目光投向了另一个一线城市——上海。这个外拓重任落在了城建发展身上。

今年5月，城建发展以4.98亿元竞得杨浦长海社区016-02地块(长海街道337街坊)，楼面价58404元/平方米，溢价率3.11%，房地联动价为10.7万元/㎡。

7月9日，城建发展与越秀集团旗下公司联合体以22.3亿元斩获杨浦区长白社区H2-17地块，溢价率达17.12%，楼面价为70272元/平方米。

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