开发商卖不出去的车位，被京城佳业接盘了

文/乐居财经 徐酒眠

国资物企也被以资抵债了。

9月25日，京城佳业（02210.HK）刊发了一则关联交易公告，宣布受让车位使用权抵销未偿应收款项。

具体来看，北京城承物业管理有限公司（简称“城承物业”）与北京新城金郡房地产开发有限公司（简称“新城金郡”）签订了一份抵销协议。

据此，新城金郡将向城承物业转让38个目标车位使用权，以抵销部分未偿应收款项总计758.10万元。

资料介绍，城承物业为京城佳业全资子公司；新城金郡是一家合资公司，穿透股权由新城控股集团间接持股51%，余下49%股权则由城建发展（600266.SH）直接持有，后者是京城佳业的控股股东之一。

此番以资抵债的38个目标车位，总建筑面积1591.51平方米，位于北京顺义国誉府项目，由城建发展与新城金郡开发，城承物业提供物业管理服务。

公告披露，截至2023年12月31日，新城金郡尚有1.09亿元物业服务费用尚未向城承物业支付，余下336.3万元将在车位抵销部分结算完成后的15天内，以现金支付。

截至2024年7月31日，目标车位的账面值约809.35万元；独立专业估值师评估同期的市场价值约为761.14万元。

抵销协议项下，交易完成后城承物业对目标车位享有占有、使用、收益及其他合法经营管理的权利。即出租或出售，收益皆归于城承物业。

从账面和市场估值来看，京城佳业似乎赚到了。不过后续究竟如何变现、能变现多少，都还是个未知数。公告显示，目标车位过往并无租金收入产生。

地产行业萎靡，物业公司传统的好客户——开发商们变得捉襟见肘，对物企账单的优先支付度降低。延迟付款导致物业公司应收账款激增，在最近几期业绩“答卷”中，诸多上市物企饱偿了一轮或多轮的大规模计提之殇。

在此背景下，物管圈“以资抵债”潮起。

据乐居财经《物业K线》统计，仅在2023年就至少有10家物企与关联方签订了14份资产与应收款的抵销协议，涉及金额超过25亿元。今年以来又添了宋都服务、朗诗绿色生活等。

复盘长长的名单，均为民营物企。京城佳业与新城金郡的这份抵销协议，打破了这个局面。

事实上，京城佳业的应收款，尤其是关联应收款占比扩大问题，很久之前就引发过投资者担忧。

“翻开财务报表，赚到的是一大堆应收账款。”乐居财经《物业K线》过往引用过的这句话，就是来自投资平台上京城佳业的主页。

中报显示，今年上半年，京城佳业实现总收入8.9亿元，同比增0.17%；期内溢利约4697.3万元，同比下降约23.7%。对此，京城佳业解释称，“主要是由于报告期应收账款回款不及预期，导致预期信用损失增加。”

截至2024年6月30日，京城佳业关联应收账款2.81亿元，较去年同期的2.23亿元同比增长26.01%，远高于营收增速。这个问题在去年中期财报也有所体现，其2023年中期营收同比增幅33.4%，而关联应收款同比增幅48.2%。

同期，第三方应收款约为6.47亿元，较2023年同期的6.37亿元增长1.56%；而上一年同期，第三方应收款的同比增速约为47.6%。

今年上半年，京城佳业应收款拨备1.71亿元，较上一年同期的1.04亿元增长64.42%。

不难看出，关联方应收款拖欠明显。

而本期业绩中，京城佳业应收账款和其它应收账款预期信贷亏损约为3.45亿元，计提减值同比增速69.12%。

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