知名经济学家陆挺：楼市下行3年，中国没发生金融危机的原因，有这两点

9月28日，在清华五道口首席经济学家论坛上，野村证券中国首席经济学家陆挺发表了关于中国经济、楼市、股市的观点，见解独到深刻。

陆挺是北大本硕，美国加州大学伯克利分校经济学博士，曾在美国著名的金融机构美林和雷曼都工作过，这两个机构也在2008年金融危机期间因亏损严重被收购或宣布破产，他亲身经历过美国的金融危机。

2015年陆挺加入华泰证券，担任研究部和机构销售交易部主管、首席经济学家和董事总经理。2018年加入野村证券，任中国区首席经济学家。

他曾在2010和2011年被彭博通讯社评为预测最准确的中国经济学家。以下是他讲话的重点内容。

01 关于楼市

过去这两三个月，回想起来，遇到有人问我最有趣的一个问题就是：我们中国的房地产（他认为这几年中国经济受这个方面影响最深，甚至股市也受这个影响）从2021年下行了那么多，萎缩了那么多，为什么没有爆发金融危机？这是在我看来非常有含金量的问题。

我的第一个回答就是，我们跟你们美国不一样啊，我们中国的金融系统以国有为主，我们的金融系统能够吸纳相当大的一个冲击，而不像当年美国的金融系统一样，在面对房地产泡沫破灭的时候，出现极为糟糕的全球金融危机，后来也导致对他们的股市造成极其严重的打击。但实际上呢，我们仔细想了想，还有一个原因。

我们仔细看看房地产企业的资产负债表就会发现，他们欠钱最多的不是我们的金融系统，而是买房的人。我们中国有多少人因为保交房的问题，多少家庭个在这方面是受损的，实际上是承担一定的成本的，其实我们很多地方政府也在承担这方面的很多的成本。

我们在开发商和金融系统中间还有一道缓冲点，这就是我们中国伟大的购房者们和居民，这就使得我们没有爆发金融危机。

但是任何事情都是有成本的，我们没有那种金融危机，没有那种市场快速的出清，我们赢得了很多时间。但是我们换来了什么呢？换来的是跌了一年，跌了第二年，跌了第三年，很多人以为去年就止跌了，没有。

很多人以为今年的房地产行业止跌了，还是没有，我们换来的是它一年又一年这样的一个萎缩，因为我们的市场没有出清，我们有大量的保交楼问题。

我们房地产开发商欠了建筑企业、上下游很多（债务），导致第二波的这样一个影响：地方政府又欠了很多各种各样的上下游的资金。也就是说我们在这个过程中，我们实际上有很多没有清欠的历史遗留的各种债务。这个就导致了我们在疫情之后，中国经济没有如期的像我们期望地那样复苏。

我们甚至出现了信贷需求萎缩，我们甚至出现了价格整体的全国性物价下行

02 关于股市

回过头来再说到另一类重要的资产价格，就是股市这块。我认为到后面股市真的要进入一个慢牛，我们一定要下定这个决心，在出台了初步的强有力的货币政策之后，其他的政策包括财政政策要跟上。

但是我认为，这里面的规模是一回事情，我们有没有这个决心把我们中国经济中间这几年所积累的需要清偿的尤其是房地产这一块需要出清的问题，有没有决心去解决，该破产的要破产，该还的要还，该盖的房要盖。这个事情解决了，在我看来，才能真正迎来中国经济的企稳复苏，中国房地产的止跌回稳，和中国股市的慢牛。

另一方面，因为我们房地产行业的巨大变化，导致了我们整个中国财政体系实际上面临很大的一个挑战。

那么接下来这一两年，我们在财政体系方面，能否顺应卖地收入急剧下降之后，而且在可预见的未来不可能明显上升的一个情况之下，重塑我们中国的财政体系，重新引回硬预算约束，改革我们转移支付的制度，给地方政府更多的不相应的在房地产收入那块减少之后的自主权改革。

这一块改革，在我看来，也是我们中国经济能否真正企稳，股市能否进入一个真正慢牛的重要前提。

03 政策建议

陆挺认为，"保交房"是解决问题的核心，比"收储"更为重要。

他说，我国的房地产市场采用的是预售制，实际上是一个期货市场，而非现货市场。很多政策建议总是误认为房地产问题是盖了太多房子没有卖掉，但实际情况是卖了太多房子但还没盖完。

他指出，当前的房地产市场要解决的是预售制下的市场失灵和政府失灵问题。陆挺认为，要重建购房者的信心，必须确保买房人能够拿到房子。这是重建市场信心和秩序的最重要环节。

据他的估算，解决"保交房"问题需要财政投入超过3万亿元。

此外，陆挺强调，房地产问题中最重要的债务链条不是开发商和银行之间的债务，而是开发商和买房人之间的债务链条。

陆挺还提出了针对社保养老金的政策建议。

他指出，通过调减存量房贷利率和保交房可以帮助中产阶层，而社保养老金方面也可以通过低成本的方式有效提高居民的收入预期和消费能力。

他建议，对处于养老金底层的55%的人口，特别是每月只拿225块钱的退休人员，提高他们的收入。这一政策不仅能在很大程度上缓解贫富差距，还能提高这部分人群的消费能力，对他们背后的3亿农民工也有积极影响。

此外，陆挺还建议免除城乡居民医保中低收入人群的每年400块钱的资金，以进一步减轻他们的负担。

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