说透风貌别墅：关于它的3个真相 | 风貌别墅观察系列（上）

新事物的产生，往往伴随着适应的阵痛期，最后才成为人们喜欢的样子。房地产市场也不例外。例如十多年前横空出世的大平层，又如这几年颇受关注的风貌别墅。

据不完全统计，2024年至今市场已有超310套风貌别墅进入市场销售，未来5年预计有2300套风貌别墅将陆续入市。市场上为何一下子出现这么多风貌产品？动辄上亿的风貌别墅，市场能消化得掉吗？市场上近期有一个声音越来越被认可：”不能为了「风貌」而风貌”。

更有业内消息传言，不久前，中央督导组正在上海调研风貌别墅项目，有个别项目已因为设计上”刻意的风貌“而被叫停整改。

地产申度编辑团队历时一个月整理调研风貌别墅产品，落笔完成《风貌别墅观察系列》共上下两篇，此为上篇。以媒体的视角观察这个产品类型遇到的阵痛，为读者呈现出来。也期待更多风貌别墅回归政府设计它时的初衷，成为即可收藏又适合居住的传世人居作品。

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风貌别墅的诞生：别墅的“新衣”

相信很多人都听到过“风貌别墅”这个词，从字面意思来说，就是具有历史风貌的“新建别墅”。

通常这些别墅就建在上海市中心，处于历史街区范围。发展商获取地块后，将此前的老建筑拆除并新建别墅项目，保留了建筑特定历史阶段的影子。

风貌建筑也是城市更新下的产物；回溯这些年上海旧改的政策，2015年上海就提出《上海城市更新办法》成片保护风貌的要求，2017年上海发布《关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见》，旧改思路从“拆、改、留并举，转变为“留、改、拆并举”。

这次旧改方向的调整意味着，城市更新不再是大规模地拆除重建，而是更加重视对历史建筑的保护。

2020年上海颁布了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》修订版，出于对历史文化的传承，上海明确将历史文化风貌区保护工作作为重点，在随后的城市更新中，保留历史基因的风貌别墅产品便孕育而生。

在特定的年代背景下，石库门、里弄、低层洋房等奠定了老上海“海派风格”的建筑格局。区别于完整保留的“老洋房”修旧如旧，风貌别墅是看起来与原来的城市肌理相似，内部构造和石库门大相径庭。

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风貌别墅的尴尬：受限的产品

在上海，风貌别墅属于特殊产品，无需走正常批次和公示流程，可直接取证上市。

2024年至今，共有约313套风貌别墅房源上市，涉及7个项目：分别是弘安里、海玥黄浦源、天潼198、露香园云宸、中海顺昌玖里、中海恒昌玖里、瑞安滨江隆新。第一批入市风貌别墅的总价颇高，均价在24万-30万/平，动辄就是一个“小目标”。

整体来看，风貌别墅还没有进入最集中的入市节奏，目前各个项目之间的竞争亦未到最激烈的时候。但是，仅目前的竞品而言，已经出现了分化。其中，中海旗下两个位于黄浦区新天地板块的风貌项目总计推出49套风貌别墅，都实现了当日清盘；其他项目的进度参差不一，目前都还续销中。

针对第一批试水市场的先行者而言，整体成绩也算是可圈可点了。更大的压力，留给了后来者。

由于风貌别墅受限于“指标”要求，开发商很难在外部设计上“自由发挥”。例如弘安里项目就在土地出让文件里就明确了建筑限高，建筑密度，里弄宽度等指标。这也导致了开发商的规划设计受限，社区、绿化等很难有发挥空间，只能在室内多做文章。

据胡润报道的《2023胡润财富报告》，上海净资产在1亿以上的家庭数量约为1.02万户，约占上海常住人口的1.2‰，可谓是塔尖中的“王者”；而恰恰这一类的买家眼光也是最挑剔的，他们除了看中市中心的钻石地段，对于资产有保值或增值的需求，产品的居住舒适度同样不能少。

与市场上新建的低容积率纯别墅社区相比，风貌别墅在控规下做产品，又要从居住体验上能否满足高净值客户需求，对于发展商又提出了更高的挑战。

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风貌别墅的挑战：巨大的竞争压力

据不完全统计，今年下半年上海市中心风貌别墅预计有35个项目，此外还有12幅含风貌住宅的土地储备蓄势待发。

近50个项目扎堆排队入市，体量之巨大，竞争之激烈，可想而知。

为什么未来风貌别墅供应会井喷？一方面是近年来上海市中心城市更新力度加大，另一方面是上海市对历史建筑实施“留、改、拆”的处理方式，才会让超高层+风貌别墅成为未来市区的供应主流。

据第一太平戴维斯统计，上海旧改历经三十余年，完成近1500万方的改造。

整体工作分为三个阶段：

可以看出，上海旧改三十余年，从当初的大拆大建，再到保留部分历史建筑，如今是存量历史街区的再次更新，将风貌建筑重建，以另一种形式来完成文化的传承。

在上海新房市场，风貌别墅的“井喷”，不光要面对传统塔尖产品的竞争，更是要是直面同类型风貌产品的直面竞争；目前风貌别墅呈现出的产品形态同质化严重，在没有差异化的产品前提下，无疑会将彼此拖入一场旷日持久消耗战中；风貌别墅的扎堆入市，同样是稀释了“城央别墅”的稀缺性，对城央传统低密产品及老洋房市场势必也会带来一些冲击。

附：上海已披露风貌别墅项目一览（信息仅供参考，具体以实际公示信息为准）